来源：山东高法
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人胡某与被上诉人苏明秀就案涉房屋交易的真实价款为多少，上诉人是否应当支付剩余购房款。
本案中，上诉人经证人李某介绍实地查看案涉房屋，与被上诉人协商好交易价款后，上诉人支付定金50,000元，之后双方先后签订了合同价款分别为130,000元和136,500元的房屋买卖合同。从双方交易过程看，双方对于案涉房屋现状、产权登记情况及交易标的是清楚明了的。对于案涉房屋交易价款，上诉人在一审中主张为130,000元，在二审中主张为136,500元，二者有出入；合同价款为130,000元的房屋买卖合同中载明交易标的仅是面积为80㎡的房屋，不包括屋外无产权登记的厕所、厨房及屋内的家具、家电，即该合同标的仅为双方当事人交易标的中的一部分，故130,000元不能反映双方所交易的标的物的总价款；合同价款为136,500元的房屋买卖合同系双方当事人办理产权过户登记时应房管局的要求所签订，且当事人实际上是按合同价款130,000元交纳的增值税，故136,500元亦不是双方当事人交易的真实价款。被上诉人主张案涉房屋交易价款为228,000元，一是有居委会的调查笔录和出庭证人李某、林义开的证言证实；二是从双方当事人交易过程看，上诉人支付定金时双方未签订书面的房屋买卖合同，被上诉人主张其出具的定金收条中注明了交易价款为228,000元并要求上诉人出示该收条，上诉人承认被上诉人向其出具了定金收条，以该收条已丢失为由而未提供，上诉人保存了往返车票和收视费发票等票据而丢失了能反映双方当事人主要交易活动的收条，不符合常理，故一审法院认定上诉人拒不向法庭出示收条的理由不成立，并认定被上诉人所主张的收条内容真实并无不妥；三是仅面积80㎡的房屋交易价款130,000元就低于了当地房管局掌握的完税最低交易价格，若加上无产证的厕所和厨房、家具、家电等交易价款仍为130,000元就远低于当地房管局掌握的完税最低交易价格，不符合当地二手房的交易行情，相反上诉人主张的交易价款228,000元，按双方当事人交易标的计算，其交易价格较为合理。综上，本院认为一审法院认定双方的真实交易价款为228,000元并无不妥，本院予以维持。
上诉人与被上诉人之间达成房屋买卖合议，并签订房屋买卖合同，除合同载明的价款不是双方当事人的真实意思表示外，房屋买卖合同的其他内容系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，剩余房款在产权证过户完毕时一次性付清。签订合同后，被上诉人将案涉房屋交给上诉人使用，并将案涉房屋过户到上诉人名下（除屋外不能办理产权证的厕所和厨房外），上诉人应于案涉房屋过户后向被上诉人支付剩余房款178,000元。上诉人对案涉房屋享有物权，若被上诉人强行将上诉人赶出案涉房屋并占有案涉房屋给上诉人造成损害，上诉人可另行主张侵权损害赔偿，与本案不属于同一法律关系，不属于本案的审理范围。上诉人关于其有履行抗辩权，有权拒绝支付剩余房款的上诉理由不成立，本院不予支持。
案号：（2018）川16民终1711号
附：一审裁判观点
本案争议焦点为：苏明秀和胡某在房屋买卖交易中达成的真实价款为多少。
对双方争议的房屋价款问题，苏明秀、胡某双方虽在《购房合同》中约定房屋交易价款为130,000元，但证人李某作为介绍双方达成交易的中间人证实了双方交易价款为228,000元，观阁镇观音社区居委会干部林义开亦证实胡芹的表哥在要求社区干部对本案纠纷进行调解时曾表明苏明秀、胡某真实交易价款是228,000元，再结合胡某所居住社区干部周蓉、周应成所作书面调查笔录，足以认定苏明秀、胡某对房屋交易的真实价款为228,000元。苏明秀主张其在向胡某法定代理人胡芹出具的50,000元收条上备注了房屋价款为228,000元并要求胡某当庭出示该收条，但胡某法定代理人以该收条已丢失为由拒绝提供。但胡某法定代理人在第二次庭审中出示了自交易开始至发生纠纷后的一系列证据，其中也包括了其向苏明秀支付50,000元房款的凭据，该事实足以表明胡某法定代理人具有强烈的维权意识，对双方之间的交易高度谨慎。以常理推断，苏明秀向其出示的收条能够证实其部分履行了合同义务，是双方交易的重要内容及重要凭证，胡某法定代理人谨慎程度能够细致到保留返回广安的车票及收视费发票等票据，不可能反而将能够反映双方主要交易活动的收条丢失，故胡某以收据丢失为由拒不向法庭出示该证据的理由不成立，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。……对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。”的规定，再结合上述相关证人证言，认定苏明秀、胡某双方房屋交易真实价款为228,000元。苏明秀、胡某双方在书面《购房合同》中约定的关于130,000元的合同价款为规避税收的虚假意思表示，属以合法形式掩盖非法目的，应当无效，但该交易价款条款无效对合同其他条款没有影响，双方买卖房屋的意思表示真实，该《购房合同》的其他条款并不违反法律规定，且胡某亦已支付部分房款，房屋已过户登记到胡某名下，故苏明秀、胡某应以228,000元的交易价继续履行合同义务。
胡某辩称苏明秀转让过户的面积仅有80㎡、其交付房屋面积不足，但从当事人陈述及证人李某的证言可证实，双方约定的房屋买卖的范围包含了不能办理产权的厨房和厕所，且胡某法定代理人胡芹在签订合同前对房屋现状进行了详细地了解，应十分清楚所交易的厨房、厕所系分隔在一边，且厨房、厕所不能办理产权证的事实，现胡某再以苏明秀交付房屋面积不足作为不履行合同义务的抗辩，其理由不成立，不予采纳。胡某应向苏明秀履行支付剩余房款178,000元的义务并承担逾期支付房款的违约责任。对于胡某所辩称的苏明秀强行占有该房屋、并对胡某法定代理人造成人身及财产损害的问题，案涉房屋所有权人已转移至胡某名下，胡某对该房屋享有物权，胡某有占有、使用的权利，若苏明秀强行占有案涉房屋并造成胡某法定代理人人身及财产遭受损害的行为属实，胡某可另行向苏明秀主张侵权损害赔偿，但该侵权损害赔偿与本案不属同一法律关系，不属本案审理范围，双方可另行协商或另案起诉解决。综上所述，苏明秀、胡某双方具有房屋买卖合同法律关系，应按照真实意思表示全面履行自己的义务。苏明秀已将房屋过户到胡某名下，胡某应按约定向苏明秀支付剩余房款，故对苏明秀要求胡某支付余款178,000元的诉讼请求予以支持。双方约定在过户时付清余款，房屋于2018年5月4日过户给胡某，胡某应于2018年5月4日向苏明秀支付余款，但苏明秀无证据证明双方就逾期付款约定了违约责任，故对苏明秀主张的利息，一审法院支持自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至胡某实际履行付款义务之日止。
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一、房屋买卖中，恶意磋商会产生违约责任吗?
二、房屋买卖中，找中介需要注意什么？来听听防坑绝招
三、善意第三人能否在查封生效但未完成公示前申请房屋过户？
四、房屋买卖如何预防法律风险？另附，法院颁布的十大典型案例
15条基础建议
一）、房屋买卖防范之一，如何处理面积差异？
二）、房屋买卖防范之二，如何处理过户税费？
三）、房屋买卖防范之三，如何处理“逾期过户”？
四）、房屋买卖防范之四，如何看待定金？
五）、房屋买卖防范之五，如何处理“交房”？
六）、房屋买卖防范之六，如何处理购房过程中的“违约”？
七）、房屋买卖防范之七，如何通知解除合同？
八）、房屋买卖防范之八，如何判断“性质特殊”的购房合同？
九）、房屋买卖防范之九，如何预防、处理无权处分与善意取得？
十）、房屋买卖防范之十，如何破解对方“无权代理”导致合同无效？
十一）、房屋买卖防范之十一，如何预防处理房屋买卖合同违约赔偿？
十二）、房屋买卖防范之十二，阴阳合同真的没有法律风险？
十三）、房屋买卖防范之十三，艺高人胆大如何防范特殊风险？
二手房买卖合同纠纷十个典型案例
1慎选抵押房
2防范抵债房
3巧签共有房
4看清多户房
5验明学区房
6慎选央产房
7警惕代理房
8慎选在租房
9了解拍卖房
10应对涨价房
五、购房合同关键条款约定不明，到开庭仍然无法获得一致，会有什么后果？附防坑小妙招
七、夫妻售房，一方以不知情为由请求确认合同无效，最后怎么样了？（附：解决小方法）
八、买下房子却发现被查封了，怎么办？附4个解决大招及预防大招
九、出售房屋中曾有人病逝，是否属于“凶宅”解除买卖合同情况？
十、在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利
十一、房屋在被查封后开始在转让的，买受人能够取得房屋吗？（附防坑提醒）
十二、房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力
十三、购买的房屋被查封执行，如何拿回属于自己的房屋？
十四、购买动迁房的风险及应对
十五、一房二卖均未过户，先取得占有者优于预售备案登记者！
十六、最高院：购买夫妻一方擅自出售共有房屋，符合哪些条件也是有效的，不能被要回的？
十七、太可惜！为买房而“假结婚” 结果赔了40万
十八、房屋买卖纠纷中，贷款逾期的违约责任如何认定及处理？（上海一中院）
十九、大学生把550万元的房子320万元卖了，父母崩溃！能反悔不？法院这样判
二十、非情愿签署放弃延期交房违约金协议，还能主张违约金吗？
二十一、学区房承诺落空是否构成违约？
二十二、以房屋买卖为名套取银行贷款,买卖合同是否有效?(附典型案例)
二十三、房价上涨开发商起诉购房协议无效，法院：恶意诉讼，驳回！（判决全文）
二十四、有争议!借名买房关系究竟能否对抗法院的强制执行?
二十五、典型判例:购房意向书也可被法院认定为房屋买卖合同。(文件名称与实质内容的关系)
二十六、学区房内存在第三人户口无法迁出,卖方是否承担违约责任?
二十七、最高法公报案例:买房虽已取得产权并不必然能得到房子
二十八、最高院：在已获预售许可的情况下购房人请求
二十九、房屋层高不足，开发商应担责吗？
三十一、购买商品房必需掌握的注意点，你了解了吗
房屋买卖签合同，记住这30个要点才不吃亏！
三十二、网签遇上限购政策，如何确定购房资格时点？
三十三、房屋买卖合同未网签，也可要求强制过户，99.99%的当事人居然不知道。
三十三、被骗买了没有小产证的工业地“住宅”，解除合同外还能获赔多少？
三十四、买了学区房办理入学后，可否
三十五、“交钥匙”能否认定为商品房买卖中的交付？（附5个交房案例及法律依据）
1.房屋交付前发现质量瑕疵视为房屋未具备交付条件，开发商因此逾期交付的应承担违约责任——周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
2.房屋已依约交付但部分配套未能正常使用的，不属于未完成交付——张照华诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
3.开发商未控制好施工期限导致逾期交付的，不属于双方在合同约定的交付时间应当顺延的情形，应承担违约责任
4.当事人约定因不可抗力或政策调整导致逾期交付房屋可免责的，应按合同约定免责
5.全装修房因不满足约定条件，验收不合格，买受人拒收房屋致出卖人逾期交房的，出卖人应承担违约责任
法律依据
三十六、商品房交付时存在面积差异如何处理？（含典型案例、最高院意见、法律规范）
三十七、商品房交付时存在面积差异如何处理？
一、典型案例裁判规则
1.双方当事人就房屋面积误差处理存在约定的，应以该约定作为追究违约责任的依据
2.购房人已转卖房屋的，不影响其向开发商追究房屋面积误差的损失赔偿责任
3.房屋买受人主张房屋面积短少请求法院进行鉴定，出卖人无正当理由拒不提供平面图的法院可以推定买受人的主张成立
4.得房率“缩水”超过合理范围，开发商应承担违约责任
二、最高院观点
一、所交付商品房面积的确认
二、法院处理商品房面积差异的处理原则
三、相关法律
三十八、到手的房子与样板房不一样应该怎么办？看完你就知道了！
一、签订的购房合同未对商品房和样板房是否一致作出说明的。
二、签订的购房合同对商品房和样品房是否一致作出说明的。
开发商承担的违约方式有三种：
三十九、为何我购买的动迁房，在未满“三年”的情况下，已经可以被偷偷的过户给他人了？
一、法律支持购房者要求过户（实际履行合同）的条件是什么？
二、政策何时允许动迁房办理过户？
附：孙某与沈某房屋买卖合同纠纷 （2017）沪02民终5015号
四十、最高院、北上广高院对限购限贷导致商品房买卖合同纠纷的处理意见
四十一、遇上限购与房屋代持，法院怎么处理？（7个规则及典型案例）
01 . 限购导致给付不能，且不可归责于当事人，应解约
02 . 借名购房诉请过户，还需证明具备过户的现实条件
03 . 买受人所购非“满五唯一”房，因重大误解而撤销
04 . 限购对象转为适格主体，房屋买卖合同应继续履行
05 . 借名购房权属争议，房产证并非认定权属惟一依据
06 . 借名购房合同内部约定，不足以对抗物权登记效力
07 . 为落户而借名购房，是否实际出资人身份认定规则
四十二、房产证是你的，但并不代表房子是你！--最高院公报案例告诉你二手房买卖的风险
四十三、北京借名买房指导意见
一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力
二、预约合同的效力和履行
三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力
四、房屋买卖中阳合同的效力
五、购房指标转让合同的效力
六、无权处分合同的效力和履行
七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担
八、冒名签订房屋买卖合同的效力
九、连环买卖中的合同效力
十、借名买房的认定和处理
十一、请求合同继续履行的处理
十二、商品房不符合交付条件的处理
十三、买受人拒绝接收商品房的处理
十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定
十五、对待给付义务的同时履行
十六、一房数卖中买受人的权利顺位
十七、第三人过户登记请求权的行使
十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行
十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用
二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理
二十一、逾期办证违约金过高的判断标准
二十二、违约金分别主张与分段主张的调整
二十三、违约金诉讼时效的认定
二十四、民间借贷与代理售房的处理
二十五、民间借贷与以房抵债的处理
二十六、以房抵债与调解
二十七、适用范围
四十四、二手房交易中，卖方（上家）违约，买方（下家）可以主张的赔偿责任有哪些？
法律依据
裁判规则
1.二手房交易中，恶意违约方应当赔偿房屋差价损失
2.“一房二卖”的差价损失应赔偿买房人
3.房屋买卖合同中守约方有权在违约方根本违约致合同目的不能实现时，请求解除合同并要求违约方承担赔偿责任
4.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任
四十五、开发商格式条款玄机暗藏 ，预知风险迟延交房，是否仍然需要承担责任？
二审法院：签约时隐瞒的风险事项，不适用免责条款
四十六、“限贷令”和“限购令”导致合同无法继续履行，定金、首付款能不能全额退？（各地司法意见汇总）
一、北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要
二、上海法院的意见
2、上海市第一中级人民法院民二庭的意见
三、广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》
四、最高院印发的全国民事审判工作会议纪要
四十七、学区房买卖纠纷中，买受人可对“学位”申请行为保全！
四十八、解除类住宅（商住宅）买卖合同该找谁索要赔偿？
四十九、 房屋质量问题造成购房人的实际损失应如何计算？
一）、最高法院公报案例
二）、相关案例
1.因出卖人所售房屋存在倾斜的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参照房屋租金标准，综合多方面因素计算购房人的实际损失
2.因出卖人所售房屋存在渗水的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以结合房屋所在位置、装修情况及大小，以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失
3.因房屋存在渗透水质量问题影响了购房人对房屋的使用，人民法院可以以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失
4.因出卖人所售精装修房屋存在装修质量问题，造成购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参考讼争房的地段及市场行情酌情确定租金标准计算购房人的房租损失
三）、权威观点
1.房屋买卖合同纠纷中出卖人的瑕疵担保义务
2.违约损害赔偿的赔偿范围
四）、法律依据
五十、逾期交房与逾期办证的违约责任可以分别主张
五十一、上海一中院：别墅卖方与房产中介合意偷逃税费遭重罚 法院认定中介公司承担较大责任
五十二、开发商和中介忽悠卖房者的常见套路
五十三、二手房交易流程详细总结附防坑提示
1买房咨询
2交定金
4付首期及资金监管
5签订买卖合同
6办理按揭
7注销他项权证
9收房
10买房支付尾款
附件1过户流程
附件2过户资料
五十四、怎样不花钱自己解决商品房买卖中产生的法律问题
一、法律规定和一般概念界定
二、商品房认购（预订）
三、商品房销售广告
四、商品房预售
五、商品房现售
六、商品房买卖合同
七、商品房代理销售和包销
八、商品房买卖的贷款
九、 商品房的交付使用及其质量保证
十、商品房的维修基金（资金）
十一、商品房买卖转移登记和权证办理
五十五、购买二手房，怎样付款才能安心？
（一）、非贷款支付
（二）商业贷款（公积金贷款）支付
（三）对于房屋尚有未还清贷款，抵押权等情况应当注意的问题
（四）资金监管的必要性和流程：
五十六、房地产交易合同（监管版）（模板）
五十七、上海市商品房预售合同（模板）
五十八、房屋交易 定金合同（模板）
五十九、一文说清购房中定金的退与留（以30典型个案例进行实务剖析）
六十、购房中，约定先贷款时间先于交房时间，是否只有交付全部房款才能交房？（上海高院再审改判）
裁判要旨：
六十一、购房合同还是预约合同，标题说了算还是内容说了算？
六十二、接受延期交房违约金与验房还可以解除购房合同吗？
