来源：江苏高院
一起房产交易过程中，双方明文约定，“（卖方）承诺从购房日至今，未发生命案，未设灵堂……”，合同签订后，房东将该房屋出租，不料租客的朋友在屋内自杀。买家知晓不肯履约，认定卖方违约，卖方辩称，“至今”指签约时，其并无违约，就此闹到法院。近日，苏州市虎丘区人民法院成功调解了这起房屋买卖合同纠纷案，原告买方与被告卖方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》解除；被告返还原告购房定金20万元。
签合同后将房屋出租，发生命案
据承办法官介绍，2019年7月底，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定总价392万元，双方还签署了一份《补充协议》，其中特别约定，出卖方保证从购房之日起该房屋未发生过命案，未设灵堂，如有上述情况或故意隐瞒上述情况视为违约，违约金为总价10%。合同签订时，被告签署声明书及成交信息确认书，承诺房屋处于腾空状态。
合同签订后，考虑到原告需要办理贷款时间较长，房东就将该房屋出租给案外人，租金1500元，租期半年。之后该租客又将其中一个房间转租，2019年10月的一天，承租上述房间的租客发现其同住的朋友在屋内吊亡，法医认定是自杀。“他擅自将房屋出租，导致该房屋内发生命案。”原告购房者起诉要求解除合同，被告返还定金20万元并支付违约金39.2万元。
承办人表示，本案的争议焦点为被告将涉案房屋在合同签订后出租导致发生命案，是否属于原告可以解除合同并追究被告违约责任的事由。庭审中，被告辩称其在补充协议中明确承诺从被告购房至今未发生命案，所承诺的期间仅针对被告取得房屋至签署房屋买卖合同之时，而且其之后出租房屋是经过原告同意的，涉案房屋在房屋买卖合同签订后发生的命案，因此不构成违约。
法院：被告构成对合同义务的违反
尽管本案最终经调解结案，但承办法官指出，本案中被告将涉案房屋在买卖合同签订后出租，之后发生命案，构成对合同义务的违反。
首先，从合同解释的角度，认定被告违约符合双方订立合同的真实目的。根据合同法规定，对合同条款的理解应按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定条款的真实意思。这一规定确定了合同解释的方法包括文意解释、目的解释、体系解释、诚信解释等。买卖双方将命案禁忌条款写入书面的房屋买卖合同在实践中并不常见，而本案中，之所以原告要求被告将该条款手写载入合同意味着：对原告而言，房屋是否关联命案是关系其房屋买卖合同目的实现的重大事项；而对被告而言，其愿意将条款写入合同意味着被告应知晓原告的禁忌事项并愿意接受该事项的约束。虽然被告手写的承诺内容为“从购房日至今，未发生命案”，但根据房屋的现实情况，被告在声明书及成交信息确认书中均声明和确认房屋腾空这一事实意味着，原告对于房屋交付之前不会因为租赁等事宜而发生禁忌事项有合理的期待，被告亦负有防止发生禁忌事项的谨慎注意义务，因此，纵观全部合同条款，禁忌义务的约束期间至房屋交付前更加符合双方签订合同的整体目的、真实目的。
其次，认定被告违约符合权利与义务相一致的原则。根据合同法规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担。对于房屋买卖合同而言，除有特殊约定外，在房屋交付之前，房屋的收益及风险应由出卖人享有与负担。本案中，被告在房屋买卖合同签订后并未将涉案房屋交付原告，而是进行出租，房屋再行出租的租金收益由被告享有，相应的，房屋出租的风险自然应由被告负担。至于被告提出的其经过原告同意而出租，其对此并未提供证据，而且实际上，在房屋过户之前，被告作为房屋的所有权人，享有对房屋进行占有、使用、收益、处分的绝对权利，而原告作为购房人，仅是依据合同与被告发生债权债务关系，对房屋并无处置权，换言之，对于被告是否对外租赁房屋，原告并无实质意义上的决定权，至于其是否同意，更是无从谈起。
最后，原、被告之间禁忌条款的约定符合公序良俗，认定被告违约并未违反公平原则。房屋买卖属于生活中重大事项的交易，购房者购买发生过命案的房屋产生心理不适的感受是人之常情，对该种情形特别介意的购房者将其作为禁忌事项写入合同条款不仅不违反法律，反而为一般民众所理解和接受。本案中，原告属于对于命案事宜特别禁忌的人群，因此特意将此事项写入合同，目的也是为了提醒与告知被告，原告存在上述禁忌，原告对于房屋再行出租发生命案并无过错。被告将房屋出卖后利用交付前的空置期进行出租，其行为不仅违反了房屋腾空的声明，并不诚信，而且被告应当预见到出租期间可能会产生各种意想不到的风险，结果租赁期发生命案，其具有明显的过失，因此，认定被告违约并未违反公平原则。
法官连线：
被告并非恶意违约，违约金约定过高
本案中，被告的行为构成违约，原告有权解除房屋买卖合同并要求被告承担违约责任。
关于违约责任，承办人表示，被告虽然具有过失，但是实际上禁忌事项的发生亦非其所愿，甚至其在事件发生后表示可以将房价适当下调，被告的行为与其他故意不履行合同的违约行为存在本质的区别，考虑到涉案房屋的市场行情因素，原告主张总价10%的违约金过高，“像本案的情况如果判决的话，考虑到合同签订至解除之时，房价波动不大，而且因为发生命案对房屋价值肯定有所影响，综合考量原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度等因素，酌情调整违约金为5万元比较合适。”
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