明明只签了《定金协议》，却被法院认定为“买卖关系已经建立”，凭什么？

场景1

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买卖双方签了《定金协议》，成交价230万，买方支付了10万定金，1个月后，房价上涨，卖方说：“退你20万，我不卖了”

“房子涨了50万，你才赔我10万？”买方当然不愿意接受。

于是找了律师咨询：“我真的只能拿到10万定金赔偿吗？”

最后，买方起诉，凭着一份《定金协议》要求继续履行，还真的获得了法院支持！

场景2

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同样，买卖双方签订了《定金协议》，交易的是一套动迁房，成交价73万，买方支付了35万“定金”后装修入住；

房屋满足上市交易条件后，卖方拒绝办理网签及过户，称：“咱们就签了个《定金协议》，我就算现在不卖，最多也就是双倍返还而已”；

买方向律师咨询后，果断起诉，最后法院认定双方买卖关系已经建立，应该继续履行。

场景3

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房价下跌的A市。老方两口子急着出国陪女儿生活，走之前想把上海的老房子卖掉；

刚开始看房的人还蛮多的，最后与一对小夫妻签了中介提供的《定金协议》，交了定金后没几天，小两口说要翻新一下，所以老方提前交了钥匙；

没多久，出台了打压房市的新政策，接下来几个月房价不断下滑，小夫妻以各种理由拖延，最终表示：“5万定金不要了，房子不买了”

老方不得已，只能降价30万抛售；

经过律师的帮助，老方手中的《定金协议》也被认定为买卖合同，买方小夫妻不仅损失了定金，还赔偿了老方实际损失。

从这三个案例看出，二手房买卖过程中，你签的到底是《定金协议》还是《买卖合同》，还真不是那么简单就能说得清楚的事儿。

有些人认为：如果《定金协议》内容太全面，约定的太具体，把所有买卖合同该写的条款都写进去，那么就会变成《买卖合同》；

甚至也有部分法院判决书做出类似这样的表述：

“

该合同内容已明确房屋坐落、面积、总房价款、付款方式、违约责任等条款，从约定的内容上来看，已经具备房屋买卖合同的 主要内容……故该定金合同应当认定为房屋买卖合同。

”

但是，简法案例组在综合研究大量类似判决后，结合相关理论，发现，”内容全面“只是认定协议性质的条件之一，甚至这只是形式上的条件；

要想将一个《定金协议》认定为《买卖合同》，完全扭转判决结果，改变房屋的归属，可不是简单的字多字少的问题。

什么情况下

《定金协议》可能变成

或实际就是《买卖合同》

01

透过现象，看本质

判断一份协议的性质， 名称并不重要！透过名称与形式，看条款背后的“真实意思表示”才是最重要的。

定金协议的本质是“担保“，担保出售/购买诚意，担保签订《房屋买卖合同》，如果做不到，定金是筹码，而不是房子；

而买卖合同的本质是：双方建立买卖关系，自愿买/卖，并接受合同条款约定的义务与责任的束缚；

所以，理论上来讲，定金协议与买卖合同不能因为内容的全面与否而互相转化。

除非！约定内容与协议名称不符。

比如定金协议中出现：“XX向XXX购买XXXX处房产，房价100万“，或者“本协议签订后，双方买卖关系成立”、“房屋所有权正式转移至买方”，再或者稍微隐含一点：“为满足交易中心要求，双方约定1个月后网签备案。”

这些让定金协议不像定金协议的表述，其实是中介公司故意为之，原因是：只有买卖关系建立后，中介才有权主张佣金。

标准的《定金协议》必须读出“担保”的味道来才算安全。

比如：“本协议仅为担保《买卖合同》的订立而签署”，或者“该定金系担保《买卖合同》的签订而支付”。

差一点儿都不行！

比如“本协议为担保《买卖合同》的履行而签署“，就不一样了！因为如果还没签《买卖合同》，就谈不上履行，既然你都为担保履行支付了定金，那买卖关系肯定事先已经成立咯。

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越界履行需谨慎

02

假如超出了定金阶段该有的履行限度，就可能以实际行动，使得担保事项得以实现。

比如，双方签的确实是《定金协议》，但随着交易进程的推进，买方追加定金超过了定金的法定范围（20%），且超出部分较多，构成首付款的支付与收取，又或者是，卖方实际交付房屋，买方入住装修，同时，定金协议又较为详细全面，没有什么必须重新谈的事项，必须补充的约定。

这种情况下，法官可能会推定双方建立了买卖关系，其实质是以行为表示，双方的法律关系由“担保买卖”进入到“买卖合同的履行”，买方可以主张继续履行，卖方不得以双倍返还定金为代价，要求解除合同。

（以上内容来自网络）