杨钦仁律师
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有争议!借名买房关系究竟能否对抗法院的强制执行?

作者:杨钦仁律师时间:2018年06月21日分类:房屋买卖浏览:609次举报


那么借名买房关系究竟能否对抗法院的强制执行?其实借名人能否对抗强制执行的关键并非借名买房关系存在与否,其根本问题在于谁是房屋的真正产权人,如果借名人能够举证证明其为房屋实际权利人、被执行人仅是名义产权人,在不违反国家利益、社会公共利益的情况下,法院也可以裁定停止执行。


裁判要旨


当事人仅以存在借名买房关系为由要求停止对出名人的强制执行的,法院一般不予支持;但借名人能够举证证明其为房屋实际权利人、被执行人仅是名义产权人,在不违反国家利益、社会公共利益的情况下,法院也可以裁定停止执行。


案情简介


一、2004年3月25日,胡秀华、胡晓丽与杜春平签订《协议书》,约定由胡晓丽、胡秀华借用杜春平之名购买位于丰台区某房屋,同时约定在房产证办妥后,由杜春平将该房屋的产权过户至胡晓丽名下。签订协议后,胡秀华、胡晓丽对该房屋进行了装修并实际居住。

 

二、2010年5月28日,杜春平与杜超签订《存量房屋买卖合同》,以55.3万元的价格将涉案房屋卖予杜超。当月,该房屋产权登记变更至杜超名下。

 

三、2010年6月4日,民生银行与杜春平、杜超及其配偶王立签订了借款合同,约定杜春平向民生银行借款额度为120万元,杜超将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行。

 

四、2012年11月16日,由于杜春平未按照约定还本付息,民生银行向丰台法院申请强制执行,要求行使其涉案房屋的抵押权。执行期间,胡晓丽、胡秀华向丰台法院提出执行异议,法院最终裁定中止执行。民生银行遂向法院起诉,要求法院判令许可对涉案房屋的执行。

 

五、经审理查明,2011年胡秀华、胡晓丽曾两次向法院起诉,分别请求法院确认《协议书》的效力、判定杜春平与杜超之间买卖涉案房屋的行为无效,最终法院均支持了其诉讼请求。

 

六、北京市丰台区法院一审认为涉案房屋的实际权利人为胡晓丽、胡秀华,判决驳回民生银行的诉讼请求。民生银行不服,向北京市二中院提起上诉。北京市二中院最终判决驳回上诉,维持原判。

 

裁判要点


当事人仅以存在借名买房关系为由要求停止对出名人的强制执行的,法院一般不予支持;但借名人能够举证证明其为房屋实际权利人、被执行人仅是名义产权人,在不违反国家利益、社会公共利益的情况下,法院也可以裁定停止执行。

 

本案中,首先,法院已有判决确认杜春平与胡晓丽、胡秀华所签协议书有效、双方存在借名买房关系。其次,杜春平在明知借名买房关系存在的情况下与杜超签订买卖合同,将房屋产权登记变更至杜超名下,二人系恶意串通,该买卖行为应为无效,且北京市住房和城乡建设委员会也做出了撤销杜超房屋登记的决定。综合以上两点可以认定,该房屋的实际所有权人应当为胡晓丽、胡秀华,杜超并非该房屋的所有权人,其将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行没有物权基础,民生银行也就无法要求行使抵押权。综上,法院最终没有支持民生银行继续执行的诉讼请求。


实务经验总结


前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

 

一、借名买房存在较大风险,尤其是在法院强制执行出名人名下财产的情况下,借名人很难以买房关系对抗法院的强制执行。因此,借名买房需谨慎,尤其是要谨慎选择出名人,不仅考虑是否具有购房资格、是否符合贷款条件等政策因素,还应当对出名人的个人经济状况进行审慎考察。并且在成功借名购房后,仍应当持续关注出名人的经济状况,发现其有可能存在不能偿还借款的情况时,及时作出应对策略,将房产转移登记到其他人名下。

 

在房产被法院强制执行后,借名人可以另案起诉出名人,要求其赔偿相应损失。

 

二、借名买房关系也并非必然不能对抗法院对出名人的强制执行,如果借名人能够举证证明其为房屋实际权利人、被执行人仅是名义产权人,在不违反国家利益、社会公共利益的情况下,法院也可以裁定停止执行。

 

这就要求借名人有充分证据证明双方存在借名买房关系,实践中,这类证据主要包括:1、双方口头或者书面协议。口头协议具有较大的不确定性,难以举证,因此,建议当事人在采用借名买房方式时应当签署书面协议,并且在协议中明确表明双方的借名买房关系,必要时可以请第三方见证。2、房屋的实际使用和房产证持有状况。借名买房后房屋通常是由借名人实际占有并使用,应当注意的是,房屋房产证明也应当由借名人保管,以防止借名人随意处置房屋。3、除以上两点外,借名买房的合理动机、房屋日常开销(物业费、维修基金)的承担,贷款偿还状况等也是证明借名买房关系的有利证据,因此借名人应当注意保存购房手续、付款证明等相关材料。


相关法律规定


《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

第十九条  法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中,对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行,案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系,其是房屋实际所有权人为由,要求对该房屋停止执行的,一般不予支持;申请执行人要求对该房屋许可执行的,一般应予支持。

 

江苏高院《执行异议之诉案件审理指南》

19、 案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系为由主张对登记在被执行人名下的执行标的停止执行的,如何处理?

人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行,案外人以其与被执行人存在借名登记关系,其系房屋实际所有权人为由,请求对该标的物停止执行并确认所有权的,原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人,且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中,要对借名登记关系成立与否从严审查,防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。


法院判决

北京市丰台区法院判决认定:人民法院已经发生法律效力的裁判文书对当事人具有法律效力。人民法院生效裁判文书确定了如下事实:胡晓丽、胡秀华与杜春平签订的《协议书》,属当事人真实的意思表示,不违反法律规定,已经由人民法院生效裁判认定为有效;购买涉案房屋的购房款、契税、公共维修基金等费用的票据均在胡晓丽、胡秀华手中;《协议书》签订后,胡晓丽、胡秀华对房屋进行了装修并实际占有使用至今;涉案房屋虽为经济适用房,但已经符合上市交易条件,可以办理过户。上述人民法院生效裁判认定的事实足以说明,涉案房屋的实际权利人应是胡晓丽、胡秀华。胡晓丽、胡秀华之所以无法将涉案房屋过户至自己名下,原因正是在于杜春平将涉案房屋抵押给民生银行,涉案房屋上被设立了抵押权所致。虽然民生银行在涉案房屋上设定了抵押权,但杜春平与杜超之间买卖的民事行为(该行为也是涉案房屋权属登记在杜超名下的原因行为)已经被人民法院生效判决认定为无效。而且民生银行在对杜春平、杜超提出的抵押物的权属状况进行审查时,曾委托评估机构到涉案房屋进行过评估,民生银行应当对涉案房屋的实际权属情况有所了解,在设定抵押权时,民生银行亦应对涉案房屋的权属情况进行更为审慎地审查。其与杜春平、杜超的借款协议及抵押权纠纷,可通过另行诉讼的方式予以解决。

 

北京市二中院认为:根据已生效民事判决的认定,杜春平与胡晓丽、胡秀华所签协议书有效,杜春平与杜超之间买卖涉案房屋的民事行为无效,由此,杜超不能取得涉案房屋的所有权,且北京市住房和城乡建设委员会做出了撤销杜超房屋登记的决定。因此杜超将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行没有物权基础,民生银行现要求行使对该房屋的抵押权,无法实现。胡晓丽、胡秀华虽然没有办理房屋的产权过户手续,但根据以上事实,其应当作为涉案房屋的实际所有权人。民生银行要求继续对涉案房屋强制执行,缺乏法律依据,其上诉理由不能成立,对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。


案件来源


北京市第二中级人民法院[(2013)二中民终字第17142号]

(以上内容整理自网络)


杨钦仁律师(Tel/v:15801913292。),华东政法大学毕业,10余年法律从业经验,上海君澜律师事务所律师。杨律... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-浦东新区
  • 执业单位:上海君澜律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:1310120********38
  • 擅长领域:房产纠纷、继承、拆迁安置、合同纠纷、涉外法律