业主对小区公共领域有哪些权利？

裁判要旨

建筑物区分所有权中共有权的行使，应当建立在对共有部分范围认定的基础上。判断时，应当结合建筑的性质、用途、规划设计图纸及建筑面积、成本的分摊情况等因素综合考量。

案情

刘江涛等11名原告为华侨大厦业主。1997年，桥旅房产公司与荆门热电厂签订联合建房合同，荆门热电厂负责筹集资金，桥旅房产公司负责施工，联合建设华侨大厦。规划设计的华侨大厦由一栋主楼和两栋附楼组成，主楼和附楼的第一层有电梯出口疏散通道和垃圾集中点，主楼设计有两部电梯，电梯出口的疏散通道均设计在附楼，从华侨宾馆的大厅通行，垃圾集中点位于北侧附楼一层第一间。大厦建成后，规划位置未设置垃圾集中点，东北角设有两个公厕。桥旅房产公司于2000年更名为科隆房产公司（2007年5月注销）。华侨大厦投入使用时主楼东边电梯出口的疏散通道改在东南方向，西边电梯的出口目前封闭，取消从华侨宾馆的大厅通行的通道，在主楼楼顶建筑一层临时用房，由华侨宾馆管理使用。在华侨大厦建设前，设置有属市政设施的垃圾箱，规划时设置了垃圾集中点，房屋建成后，市建委考虑市容决定将垃圾箱搬迁，垃圾集中点房屋现已办理产权登记，产权人为湖北科隆投资有限公司。公厕现为华侨宾馆杂物间。华侨宾馆经营场所位于华侨大厦。原告认为，华侨宾馆侵犯其合法权益，诉请：1.被告拆除位于华侨大厦楼顶的临时建筑，恢复楼顶的公共使用功能；2.被告停止对华侨大厦一楼紧急疏散通道、公厕、垃圾转运站的侵权行为，排除妨害，恢复其公共使用功能。

裁判

荆门市东宝区人民法院审理认为：首先，物权法第八十三条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以向人民法院提起诉讼。原告均为华侨大厦业主，其认为自己的合法权益受到侵害，可以提起诉讼。华侨宾馆认为，原告应取得多数业主同意才能起诉的意见没有依据。其次，楼顶的临时建筑未经行政管理部门审批核实，该建筑物是否属违法建筑，应否拆除，属行政管理范畴，不属本案解决事项，但华侨宾馆使用该临时建筑没有依据，应当停止使用。第三，疏散通道涉及到公共利益，变更疏散通道应当符合规划设计标准，因华侨宾馆不能证明变更后的疏散通道符合标准或经过规划审批，应推定变更后的疏散通道不符合设计标准，损害了业主利益，应当恢复原状。第四，公厕现由华侨宾馆作为杂物间使用，没有证据表明公厕属市政设施，同时也无属于专有的权属证据，应为业主公用设施，属业主共有，华侨宾馆应予返还。第五，规划设计的垃圾集中点现为一烟酒商店，垃圾集中点属市政设施，不是业主共有设施，同时考虑到华侨大厦交付使用时未设置业主共有的垃圾集中点，业主未分摊垃圾集中点房屋的建筑面积，该房屋的产权登记状况，垃圾集中点不属于业主共有。据此，一审判决：一、华侨宾馆停止使用华侨大厦顶的临时建筑和北侧附楼一楼的厕所；二、华侨宾馆排除对主楼电梯的疏散通道出口的妨害，恢复规划设计的原状，即打开主楼西边电梯的出口，恢复从华侨宾馆大厅中通行的通道。三、驳回原告其他诉讼请求。华侨宾馆不服一审判决，提起上诉。荆门市中级人民法院审理后驳回上诉，维持原判（2017年判决）。

评析

该案涉及建筑物区分所有权中楼顶、公厕、垃圾集中点、疏散通道等建筑设施是否属于业主共有部分的认定问题；当共有部分被他人侵占、改变用途时，业主的诉讼主体资格问题；人民法院在保护业主共有部分物权中的司法权范围问题；以及业主共有权的行使方式及程序问题。对于当前日益增多的建筑物区分所有权纠纷中业主共有权的保护具有典型意义。

（一）建筑物区分所有权中共有部分的范围认定

建筑物区分所有权是指业主对建筑区划内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。包含三方面的内容：一是对专有部分享有所有权，二是对建筑区划内共有部分享有共有权，三是对共有部分享有共同管理的权利。如何准确把握业主共有部分的范围，是判断业主权利范围的前提。

物权法第七十三条规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法解释》若干问题的解释（一）（以下简称 《解释》）第三条进一步规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等……”结合上述规定，可以判断建筑区划内的业主共有部分在专有部分之外还应排除市政公用建筑或设施。专有部分一般通过物权登记情况很容易判断，但有时市政公用部分或者特殊共有部分并不容易判断，可能需要结合建筑规划设计、相关部门文件、面积分摊方式等因素判断。

（二）业主对共有部分请求物权保护的主体适格性问题

业主是否有权单独对共有部分请求物权保护属于判断起诉条件的程序性问题。物权法第八十三条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”据此，对于侵害业主共有权利的行为一般应由业主委员会主张权利，但通常，行为人擅自占用建筑共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，必然会妨害到业主对建筑物共有部分的正常使用和共有权及共同管理权的行使，对业主权利具有实质性的影响，即作为个体的业主在请求保护的物权法律关系中对诉讼标的具有直接利害关系，此时权利受到侵害的业主依法可以向人民法院提起诉讼。

（三）业主对共有部分请求物权保护的权能问题

所谓权能是指权利的具体内容，即权利的作用或实现的方式，是权利人为实现其权利所体现的目的利益，依法所能采取的手段，体现权利人的意思支配力的方式。物权保护请求权的权能通常包括停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失等请求权。业主对建筑共有部分请求物权保护的权能直接涉及业主诉讼权利的实体性问题，也间接涉及业主共有权利的实现途径问题，即业主的哪些物权请求权可以得到法律保护，业主实现共有权有何程序性要求。

物权法第七十六条和《解释》第七条规定了业主共同决定的事项范围。华侨宾馆搭建临时建筑、占用公厕的行为，属于改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动的行为，损害的是全体业主共同管理的权利，并未直接损害到业主个体的利益，原告业主只能请求停止侵害，排除妨害的权能应由全体业主经过法定程序来实现。

（四）违法建筑及变更规划设计的司法权界限问题

民事诉讼解决的是平等主体之间的民事纠纷，而民事纠纷中有可能会涉及对行为的行政违法性判断问题，此时就可能牵涉司法权与行政权的界限问题。本案中，原告业主要求人民法院判令华侨宾馆拆除临时建筑，法院在审理时就涉及违法建筑的判断和处置问题，而该事项属于行政机关行政行为和行政强制执行的范畴，故法院在审理中对当事人进行了释明和指引，避免了司法权干预行政权现象的发生。

本案案号：（2015）鄂东宝民二初字第00340号，（2016）鄂08民终731号

案例编写人：湖北省荆门市东宝区人民法院 王明强  张小敏