案例一

徐某与陈某、链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)签订《房屋买卖合同》和《居间服务合同》。约定徐购买陈所有的涉案房屋，房款共计60万元。徐支付购房定金2万元。徐按照约定将11万元首付款存入银行监管。徐后期贷款已获批，可以办理房屋过户手续，但陈却以种种理由拖延，并将涉案房屋出卖第三人，办理了过户手续。

故徐诉至本院，要求陈赔偿房屋差价损失41万元；双倍返还徐定金4万元等。

最后，法院判决陈某向郭某返还定金4万元，另外赔偿陈某购他房造成的差额损失12万元。

案例二：

买受方吴某与房东方某签署了《房地产买卖协议》，转让购买上海一套房屋，总价为330万元，支付了定金8万元，协议约定60天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后，房东方某以其妻子不同意出售为由拒绝签署买卖合同，认为协议无效，同意退还定金。

于是，吴某起诉到闸北法院要求退还定金8万元，并要求赔偿损失80万元。法院追加了中介公司为第三人，第三人陈述出售方增加要求加价60万元。

最后，法院判决方某向吴某返还定金8万元，给付原告吴某补偿款30万元。

案例三

A与B在房屋中介处签订《居间房屋买卖合同》及《补充协议》，约定以101万元购买位于天津河北区的一处房屋，后A依约支付定金2万元，后因房价大涨，卖方违约。

A诉至河北区人民法院，主张返还定金及损失30万元（包括中介费用、房屋差价、评估费等）。

法院判决支持A的诉讼请求。

特别提示：此案件中买卖合同中对一方违约情形下，另一方赔偿中介费有明确约定。同时被告认可现在房屋价值增长至150万元。

【律师评析】

出售方无故违反购房协议，理应承担定金责任，若定金不能弥补损失，买受方可以主张另外的损失即损害赔偿金（主要是房价上涨的损失），错失了以同等价格购买房屋的机会。

典型案例为最高人民法院审理的（2014）民抗字第75号，最高人民法院认为"一审法院委托的司法鉴定结论亦证实涉案房屋的市场价格已明显上涨，在此情况下，昌旺达公司已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。但是关于法院对于房屋差价的认定，还需依据合同履行情况、双方违约情形等，进行具体认定。通过本文开篇前两个案例，相信大家也可以发现，法院并非完全依照凭据机构评估对房屋差价进行认定。

定金、违约金、损害赔偿金是经济合同行为中最常见的法律概念，所谓定金是指合同当事人为了确保合同的履行，由一方当事人按合同标的额的一定比例（不超过20%）向对方预先给付的金钱；违约金是指合同当事人约定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时给付另一方一定数额的金钱；损害赔偿金，是指一方当事人因不履行或不完全履行合同义务而给对方当事人造成损失时，按照法律和合同的规定所应承担的损害赔偿责任。

由此可以看出“三金”兼具惩罚和补偿的性质。

但，三金是否能同时适用？且看下文分析。

一、定金与违约金的适用关系

定金与违约金不可并用。《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”这一规定表明了定金和违约金在同一种违约责任形式上是不能同时并用，因为定金和违约金两者都有惩罚性作用，如果并用会大大加重违约方责任，不利于维护公平、等价的交易秩序。

二、违约金与损害赔偿金的适用关系

违约金与损害赔偿金技术性并用。《合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该法条表明，违约金是由合同当事人协商约定的，也属于对损害赔偿总额的预定，虽然不以是否造成实际损失为适用前提，但在司法实践中最终违约金金额的确定是以造成的实际损失为参考标准的。

若违约金的约定不足以弥补损失，当事人有没有选择提高违约金，此种情形下是可以申请法院予以增加损害赔偿。

三、定金与损害赔偿金的适用关系

定金与损害赔偿金一般情形下并用。定金责任具有明显的惩罚性特点，其适用和违约金责任一样不以造成实际损失为前提，因而是独立于损害赔偿责任的，但两者的并用也是受到一定的限制，例如《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”

这表明在定金责任与损害赔偿责任并用时不能超过因违约造成的损失。

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