一、因房价暴涨、暴跌引发的纠纷及其解决
（一）解决方式
2016年以来房价暴涨，因此，卖方主动违约数量剧增，作为买方如何维护自己的合法权益？通常，买方有三种处理方式：
一是要求继续履行合同卖方交房，买方付钱。此种方式已经得到法院的支持，上海市宝山区人民法院（2016）沪0113民初8088号民事判决书，就针对此种情况做出了继续履行的判决。
二是要求双倍返还定金，合同解除；
三是要求赔偿损失，合同解除。
此时，可从两方面来确定损失金额，一种方式是按合同约定赔偿损失；另一种方式则是按实际损失数额要求赔偿。对于房屋的跌涨损失，可参照以下方式确定：
1.双方协商确定的，从其约定；
2.双方不能协商确定的：
（1）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
（2）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
（二)相关案例法院的判决
2016年2月27日，原告李某某(签约乙方)通过上海中原物业顾问有限公司居间，与三名被告胡某、俞某某、俞某(签约甲方)签署了《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)和《房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)。约定三名被告将其名下位于上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室、面积为141.45平方米的房屋转让给原告，转让价为5,000,000元。该转让价包括房屋的附属设施，设备及室内固定装修。双方约定于17日内签订《上海市房地产买卖合同》，首期房款1,500,000元于该合同签订并申请办理公证手续当日支付。双方还就余款交付、房屋交接、户口迁出等问题进行了约定。
居间协议第3条约定：“如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行……”买卖合同第11条约定：“……在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。”原、被告各自持有的买卖合同第12条违约责任格式条款为：“甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价的%向守约方支付违约金”。同日，被告胡某出具收据，收到原告支付的购房定金100,000元。
同年2月28日，三名被告向中介公司表明不履行合同，不向原告转让涉讼房屋。同年2月29日，原告获悉此事。
3月2日原告向法院提起诉讼，要求判令：
1.三名被告返还已支付的100,000元；
2.三名被告赔偿原告损失1,000,000元。
判决书
1．关于合同解除
诉讼中，原、被告双方一致同意2016年2月27日订立的《房屋买卖合同》解除，但双方当事人对合同解除的时间存在争议。被告认为，合同解除的时间为2016年2月28日，即其通知原告合同不再履行之日；原告认为，当三名被告在合同约定的签约日仍未与原告签约时，原告才可以确定合同不再履行。对此，本院认为，合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利。鉴于双方当事人并未约定解除权，亦未就合同解除协商一致，故合同解除权的行使须遵循法律的规定。三名被告于履行期限届满之前，明确表示不履行主要债务的行为，属意思表示而非权利主张，故原告依法享有合同解除权，而三名被告作为违约方，在本次争议中不享有合同解除权。原告接到明示拒绝履行合同的意思表示后，于2016年3月2日向本院提交起诉状，并要求三名被告承担基于根本违约的违约责任，起诉状副本于同年3月16日送达。诉讼中，双方当事人均同意解除合同，故本院确认，原、被告于2016年2月27日签订的《房屋买卖合同》于2016年3月16日解除。
2．关于超过定金部分损失的权利主张
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现三名被告将房屋另行转让他人的行为构成根本违约，理应承担违约责任。
双方当事人订立的买卖合同具备了房屋买卖合同的主要内容，属本约，而非预约，且明确“本合同所涉定金为担保本次买卖交易顺利履行而设立”，可知，定金条款属违约定金条款，而非立约定金条款。三被告有关定金为主合同成立担保的辩解，本院不予采纳。根据相关司法解释的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现原告不主张定金责任，而主张赔偿损失，不违有关规定精神，本院可予支持，且赔偿金额的确定不应高于违约造成的损失。
3．关于赔偿金额的确定
合同履行过程中，原告无过错。三名被告拒绝履行合同并旋即将房屋另行转让的行为旨在获取更多的转让收益，有失诚信。双方当事人约定的转让价包括房屋的附属设施，设备及室内固定装修。虽然三名被告认为，与案外人约定的房屋转让价5,200,000元中有200,000元系房屋装修和设施补偿，但其又与案外人合同约定房屋转让价为4,200,000元，装修补偿款为1,000,000元，由此可知，三名被告所称的装修、设施补偿并非真正意义上的补偿。故，原告履行约定无过错、三被告的违约行为及房屋转让差价200,000元，系本院确定赔偿金额的考量因素之一。
房地产交易过程中，尤其是在房价整体上涨的行情下，三被告在订立合同时，应当预见到如果己方违约可能给对方造成的损失。然，本院也注意到，涉讼房屋交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未必能准确预见价格走势。故，三被告在订立合同时对近期房价变动的可预见能力，系本院确定赔偿金额的考量因素之二。
三名被告在签订买卖合同的次日即反悔，并明示不履行合同，亦未提出加价履行等附加条件，原告知悉该意思表示后既可要求合同解除亦可主张继续履行合同。现原告分别于合同订立的第四、五日委托律师，提起违约赔偿之诉。故，三名被告的违约行为确定日及原告提起诉讼之日，系本院确定赔偿金额的考量因素之三。
庭审中，双方当事人一致同意本院通过询价方式酌定房屋差价，时间节点由本院确定。为此，本院向涉讼房屋所在地三家不同的中介公司询价得知，涉讼房屋所在小区因环境、房龄、房型、朝向、投资价值等原因，同面积房屋与周边小区存在较大差异，房价上涨幅度小，成交量少。有两家中介公司认为，涉讼房屋房型在2016年2月底至3月中上旬期间可转让价上涨不多，相差不到200,000元，第三家中介公司称类似房屋上涨至3月中旬，约可上涨600,000元。原告对该询价结果未持异议，被告胡某、俞某某表示第三家中介公司系为涉案居间公司，提供的参考价偏高。另，原告向本院表示，2016年3月5日，该小区有70.88平方米的房屋成交，单价高于涉诉房屋2000余元。询价结果系本院确定赔偿金额的考量因素之四。
买卖合同文本上，有定金责任与违约金责任可供选择，双方当事人明确约定了违约不卖房将产生的定金责任。原告向被告支付的定金为100,000元，占总房价的2%。定金责任大小与支付定金的多少成正比关系，对此双方理应知悉。故，合同不同履行阶段的成本付出及当事人的约定，系本院确定赔偿金额的考量因素之五。另需指出的是，原告明知其所持有的房屋买卖合同违约金条款处为空白，仍在起诉及庭审时不予言明，后经质证方予承认，此属不诚信诉讼行为，理应纠正。
综上，本院酌定三名被告应向原告赔偿的房屋差价损失为230,000元。
需要声明的是同案不同判普遍存在，这类案件也有只判双倍返还定金的。
二、因房地产宏观调控（限购令、限贷令等）引发的纠纷
因限购令、限贷令出台导致房屋买卖合同无法继续履行时，各地法院裁判规则不一。
(一)北京市高级人民法院
《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》：“住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。”
因此，对于买卖双方均没有违约的情形下，因限购导致合同解除，北京高院的意见是可以以不可规则于当事人的事由解除合同，买受人无需承担违约责任，对于因解除合同导致利益失衡，损失方可以要求受益方进行合理补偿。
(二)上海法院
1. 上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》（仅涉及“限贷”）：“房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。
针对上海高院的意见，我们总结如下：
（1）对于二套房因限贷问题导致买方要求解除合同，法院原则上不予支持，除非合同有明确的约定；
（2）严重影响买受人的支付能力，则可以解除合同。但是我们认为既然是购买二套房，那么支付能力根本就不是问题，因为卖掉首套房后，你所买的二套房就变成首套房，你的贷款按首套房处理，即不存在限贷的问题；
（3）当然，若当事人双方约定，由于贷款政策的变化导致贷款成数不足，则合同自动解除，互不追究违约责任，等等。对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的，则买方可以依法解除合同。
2. 上海市第一中级人民法院民二庭的意见
上海市第一中级人民法院民二庭发布的《楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》一文中，明确提出以下建议：
第一，对涉“限贷令”案件的处理：
明确约定以贷款付款的，如确实纯粹因“限贷令”导致无法取得贷款的。（1）对“一手房”，可适用《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对买受人免责；（2）对“二手房”则区分合同签订的时间及买受人有无具体过错，符合以下要件的，可向当事人释明由其提出请求，判决适当减少合同解除的违约金：一是合同签订在政策发布前；二是买受人纯粹因“限贷令”而无法取得贷款，而不是可归责于买受人的其他原因，比如个人信用记录等；三是最后一项导致受到政策制约的贷款、过户的时间在系争合同（包括定金协议）签订之前；四是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；五是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同。符合上述全部五个要件的，方可调整违约责任，具体调整尺度可以个案掌握，鉴于上海市当前“二手房”买卖合同通常约定的合同解除违约金为合同标的金额的20%，建议一般情况下以一半为宜，但并不免除当事人迟延履行的违约责任，定金合同按照定金罚则处理；对于买受人主观存在过错，如不积极告知贷款情况，未及时提出解除合同，拖延履行合同，后又提出解除合同的，应按照合同违约责任处理。合同签订在政策发布后的，买受人应按照合同承担违约责任。
第二，对涉“限购令”案件的处理：
针对 “一手房”，可免除买受人责任；针对“二手房”，符合以下要件的，可以免除买受人导致合同解除的违约责任，但出卖人可举证证明其实际损失，由买受人赔偿：一是合同签订的时间在政策发布之前；二是最后一项导致受到政策制约的过户的时间在系争合同（包括定金合同）签订之前；三是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；四是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同（定金合同按照定金罚则处理）；合同签订在政策出台后的，严格按照合同约定处理，买受人应承担合同解除的违约责任（出卖人明知的情形除外）。对于上海市一中院的意见，这里需要注意的是买方及时告知义务，一般以3日为宜。
(三)广东省高级人民法院
广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》：
“商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。”
最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
因此，广东省的裁判意见是在买方没有违约的情形下，可以主张解除合同，并要求退还已付的房款和定金，无需承担相应的赔偿责任。
（四）最高院印发的全国民事审判工作会议纪要
2011年、2015年两次会议纪要均认为因限购、限贷导致合同不能履行可依法解除合同。但对于解除合同的法律后果2011年会议纪要区分投资性购房合同非投资性购房。
1. 《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）
（1）关于限贷的问题
对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。
对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。
（2）关于限购的问题
房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。
（3）关于合同解除后的损失问题，区别对待
对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；
对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。
2．《2015年全国民事审判工作会议纪要》
（1）关于限贷的问题
房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。
（2）关于限购的问题
房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。
三、代理人未经授权签署的合同引发的纠纷
未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同，效力如何认定?审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“ 二手房 ” 买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
四、逾期付款引发的纠纷
如买方未按约履行付款义务，应承担违约责任。
如房屋买卖合同中没有约定违约责任，如导致买卖合同的目的不能实现的，作为卖方可依法解除合同。我国《合同法》第107条规定了一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第112至114条也规定了承担其他违约责任后的损失赔偿问题，该条款即是买方逾期付款承担违约责任的法律依据。另外，对于违约金的计算方式标准，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第4款就明确规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”
五、要求返还定金引起的纠纷
按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果买方付了定金后，只是由中介公司或卖方出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那定金的性质难以确定的，在这种情况下，买方不想购买房屋，定金应当返还。
六、因房屋质量引起的纠纷
由于卖方交付的房屋存在质量问题，遭到买方索赔或要求解除合同。根据上海高级人民法院的有关规定，买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于 “ 二手房 ” 买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
七、一房多卖引起的纠纷
当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定?对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。
八、因房屋过户登记引起的纠纷
买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理?在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。
九、因户口迁移引起的纠纷
对于 “ 二手房 ” 买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，即使合同中约定卖方应当保证户口迁走，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。但是，买卖双方可以就户口迁移问题约定违约金，当卖方违约时，买方可依法追究卖方违约责任。
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