杨钦仁律师
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对于房屋产权归属看什么最可靠?

作者:杨钦仁律师时间:2017年06月30日分类:律师随笔浏览:1871次举报

对于一般人来说,房屋买卖前一定会确认房屋的权属,防治日后不必要的麻烦。现在以以案释法,告诉各位不同材料过硬的程度。

一、案情简介:

某甲的房屋遇上动拆迁,与动迁组签订的协议,并作出承诺书,若该房屋发生的一切争议与动迁组无关。后某乙诉至法院,要求确认该房屋部分属于某乙,且动迁协议无效其持有法院几年前的裁定,该房屋部分属于某乙。一审法院判决动拆迁协议有效,某乙与某甲的争议另案处理。某乙不服,上诉,二审判决某甲与动迁公司的动迁协议侵犯某甲的利益而无效。

二、评价总结

由此案例不难看出,生效的人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定属于效力最高的,高于房屋登记。审理该案时,《物权法司法解释一》上尚未出台,现在有了明确的法律依据,《物权法司法解释一》第八条,依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权,但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人,根据物权法第三十四条至第三十七条的规定,请求保护其物权的,应予支持。

房屋登记的效力高于房产证的效力。《物权法》第九条, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。很多有小心思的人在卖房前事先可以挂失房产证,这样他就可以有两本房产证,出售房屋收走一本产证后,他仍然可以保留一本“真实”产证。而房产登记没有办法通过小手段获得。

实际居住也是判断居住的重要标准,虽然不能判断房屋所有权,但也是重要的考虑因素。首先,在法律上,对于占有即为所有的推定。从外观上推定占有人即使所有人。当然该推定可以被推翻。其次,“买卖不破租赁”,在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。再次,对于房屋情况,也是法院判断是否可以善意取得该房屋的重要依据。有的购房者未实际考察过房屋,然后付款,最后房屋原属他人,他极可能因为未尽相关审慎义务而无法成为善意方,取得该房屋。实际考察过房屋的情况也是成为善意方必不可少的条件。

三、案情详解(判决书正文)

审理经过

上诉人某乙因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第17866号民事判决,向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

一审法院查明

原审查明,《上海XXXX区核心协调区南部规划地块土地储备项目居住房屋协议置换补偿安置实施口径》载明,房屋置换的双方当事人系指置换人与被置换人,本地块的房屋置换人为川沙新镇人民政府,被置换人为宅基地使用人或房屋权利所有人;被置换人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或建房批准文件计户,按户进行房屋置换,同一家庭被置换人分别持有证书或持有多份证书的合并计户;房屋置换协议应由上述证书所载明的产权人(土地使用人)作为被置换人代表与置换人签订;在本地块依法符合农村村民建房资格和条件的人员为应安置人口;房屋置换方式,被置换人可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换,价值标准房屋调换,即与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换等。此后,由该地块中被拆迁户投票选举了A公司为评估公司。

原属某甲位于原南汇县六灶镇七灶村7组属某甲的洋瓦楼房中的西首一上一下(含楼梯、卫生间内)在上述地块范围内,系争房屋的宅基地使用权户主为某甲,宅基地使用权审查表中载明人口为三人,即某甲夫妻两人及其女儿张A。2003年5月16日张A户籍从该户迁出。

2014年6月,川沙新镇人民政府对某甲户出具的《安置人口认定审批表》确定应安置人员为某甲。此后,A公司依法对所涉集体土地的系争房屋进行了估价。

2014年7月3日,某甲与上海市浦东第四房屋征收服务事务所有限公司(以下简称第X房屋征收公司)就系争房屋签署了《居民房屋协议置换补偿安置结算单》、《安置协议确认告知单》,载明,协议置换房屋补偿总额为867,968元等。同日,某甲与作为拆迁人的川沙新镇人民政府、房屋拆迁实施单位的第X房屋征收公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,约定系争房屋核定建筑面积为214平方米,某甲承诺该房屋无任何权利纠纷,如由此产生纠纷,与上海市浦东新区川沙新镇人民政府(以下简称川沙新镇人民政府)、第X房屋征收公司无关,由某甲自行承担;某甲住房经上海城市房地产评估公司评估,其房屋建安重置单价结合成新为990、720元/平方米(建筑面积);根据浦东新区人民政府规定的被拆迁房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价为1,100元/平方米,价格补贴为300元/平方米;某甲选择按与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式,并同意与川沙新镇人民政府按房地产市场价值结算调换房屋的差价(建筑面积);川沙新镇人民政府应当支付某甲货币补偿款为507,140元;川沙新镇人民政府安置某甲的产权房屋3套,房屋总建筑面积为211.73平方米,总价计635,505元;安置房屋与货币补偿款的差价为128,365元应由某甲支付给川沙新镇人民政府;川沙新镇人民政府按规定支付某甲搬家补偿费4,280元、设备移装费1,250元、自2014年7月3日至2016年6月30日的过渡费41,088元(入户时按实际过渡月份结算)、置换补贴6万元、无违章奖励费或旧料回收补偿1万元;某甲在规定期限内搬离原址并移交空房,川沙新镇人民政府补偿某甲置换奖3万元、签约奖励费2万元、搬迁奖励费42,800元;以上各项费用相抵后,川沙新镇人民政府实付某甲232,463元。

签订协议当日,某甲还出具《承诺书》,言明其宅基地上的房屋与某乙有债权债务关系,由本人负责处理,与第X房屋征收公司和B公司无关。

一审法院认为

此后,某乙依据(1995)汇民执字第752号民事裁定书,认为系争房屋中西首一上一下房屋已经法院裁定归其所有,故认为某甲与作为拆迁人的川沙新镇人民政府、房屋拆迁实施单位的第X房屋征收公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》无效,而向川沙新镇人民政府、浦东新区人民政府和上海市人民政府信访部门进行信访。相关信访部门答复某乙诉求非行政机关信访受理范围。

2015年5月,某乙起诉至原审法院,要求判令2014年7月3日某甲、川沙新镇人民政府、第X房屋征收公司之间签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》无效。

原审另查明,1994年4月至1995年期间,某甲曾向某乙借款后未能还款,某乙曾向南汇县人民法院提起诉讼,该院于1995年作出的(1995)汇民初字第960号民事判决书判决某甲应归还某乙借款33,000元和利息5,940元,诉讼费1330元由某甲和王菊妹负担。1995年12月14日,南汇县人民法院作出的(1995)汇民执字第752号民事裁定书载明,因某甲未按执行通知履行法律文书确定的义务,故裁定将系争房屋属某甲的洋瓦楼房中的西首一上一下(含楼梯、卫生间内)以39,457.04元(原审笔误33,457.04元)变卖给某乙所有。

原审认为,某甲与川沙新镇人民政府、第X房屋征收公司签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示,由川沙新镇人民政府拆迁该户的房屋,并依据该户的农村宅基地使用证和建房批准文件,依法由动迁地块居民选举的评估公司对系争房屋进行评估,确定价值后,根据某甲选择的与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式进行安置,且对该户作出了补偿,符合该地块动拆迁口径,上述协议也符合自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则,也未违反相应的法律、法规的强制性规定,故某乙要求确认上述协议无效的主张,无事实和法律依据,法院不予支持。川沙新镇人民政府和第X房屋征收公司基于农村集体土地房屋而根据宅基地使用权证和建房批准文件确定安置人口并进行安置,期间并无任何过错。至于某乙与某甲之间基于债权债务发生的关系,某乙可另行主张相应权利,与本案动迁安置协议无关。

原审法院审理后于2015年6月26日作出判决:驳回原告某乙的诉讼请求。案件受理费人民币40元,由原告某乙负担。

上诉人诉称

判决后,某乙不服,上诉至本院称,另案认定某甲将系争房屋以39,000余元变卖给上诉人。因此,上诉人与被上诉人某甲的债权债务已经在另案解决,即系争房屋已有生效裁定书确认归属,并且房屋所有权转移,则土地使用权一并转移。本案被上诉人之间签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》侵犯了上诉人的合法房屋所有权,应认定为协议无效。故请求二审撤销原判,并依法改判为支持上诉人的原审诉请。

被上诉人辩称

被上诉人某甲辩称,其不同意上诉人某乙的上诉请求,系争房屋是抵押给上诉人,请求二审驳回上诉,维持原判。

被上诉人川沙新镇人民政府辩称,其不同意上诉人某乙的上诉请求,其在确定系争房屋被置换人方面没有过错,某甲明确债权债务由其承担,故川沙新镇人民政府有理由认为《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》不会损害上诉人的利益,亦不存在恶意串通,整个拆迁过程亦符合法律规定。故请求二审驳回上诉,维持原判。

被上诉人第X房屋征收公司辩称,其不同意上诉人某乙的上诉请求。上诉人不是本村村民,另案判决的是地上构筑物,但土地使用权没有判给上诉人,第X房屋征收公司与被上诉人某甲明确构筑物的补偿要给上诉人,《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》符合相关法律规定,系当事人真实意思表示。请求二审驳回上诉,维持原判。

本院查明

经本院审理查明,原审认定事实无误,本院依法予以确认。

本院认为

本院认为,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中,南汇县人民法院作出的(1995)汇民执字第752号民事裁定书载明,系争房屋属被上诉人某甲的洋瓦楼房中的西首一上一下(含楼梯、卫生间内)变卖给上诉人某乙所有,故上诉人根据上述法律文书已经取得系争房屋中西首一上一下(含楼梯、卫生间内)的所有权,而非原审认定的某乙与某甲之间仍系债权债务关系。而对于系争房屋的置换补偿安置问题,根据《上海国际旅游度假区核心协调区南部规划地块土地储备项目居住房屋协议置换补偿安置实施口径》的规定,房屋的被置换人为宅基地使用人或房屋权利所有人,因此某甲作为系争房屋的宅基地使用权户主,理应享有房屋置换补偿安置权益,但鉴于系争房屋中西首一上一下(含楼梯、卫生间内)的所有权已为生效法律文书确认为某乙,因此,被上诉人川沙新镇人民政府、第X房屋征收公司亦应与某乙就系争房屋中西首一上一下(含楼梯、卫生间内)签订相关拆迁补偿安置协议。现川沙新镇人民政府、第X房屋征收公司未经某乙事先同意或者事后追认而与某甲就包括西首一上一下(含楼梯、卫生间内)在内的系争房屋签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,侵犯了某乙的合法权益,上述协议当属无效。原审认定某乙与某甲之间基于债权债务发生关系而与动迁安置协议无关,显与生效法律文书矛盾,并且导致判决有误,故本院依法予以纠正。上诉人某乙的上诉请求,合法有据,本院依法予以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

一、撤销上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第17866号民事判决;

二、某甲与上海市浦东新区川沙新镇人民政府、上海市浦东第四房屋征收服务事务所有限公司签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》无效。

一审案件受理费人民币40元,由某甲负担20元,由上海市浦东新区川沙新镇人民政府、上海市浦东第四房屋征收服务事务所有限公司各负担10元,二审案件受理费人民币80元,由某甲负担40元,上海市浦东X镇人民政府、上海市浦东第X房屋征收服务事务所有限公司各负担20元。

本判决为终审判决。


杨钦仁律师(Tel/v:15801913292。),华东政法大学毕业,10余年法律从业经验,上海君澜律师事务所律师。杨律... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-浦东新区
  • 执业单位:上海君澜律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:1310120********38
  • 擅长领域:房产纠纷、继承、拆迁安置、合同纠纷、涉外法律