【案例一【案例一】共有人不同意出售房屋，房屋买卖无法继续进行】共有人不同意出售房屋，房屋买卖无法继续进行
张先生一家三口一直蜗居在市区的40平方米的一室户里，眼看着孩子一天天长大，房价一个劲儿地向上蹿，张先生终于按捺不住，决定置换房屋。张先生多番走访，看中了松江的一套三房，对该房屋的位置朝向都很满意，赶紧叫中介联系房东，准备签约。签约当天，张先生发现该房屋产证上登记的权利人是一家三口，可到场的仅仅是房东李太太和李小姐，李太太表示李先生在外地工作，买房子的事情还还没来得及跟他商量，但自己在家一向是做得了主，中介也一个劲儿地向张先生表示没问题，张先生放心地签了买卖居间协议，向李太太及李小姐支付了10万元定金，并且说好了等李先生回沪就去签网签合同，可谁知李先生回来后拒绝出售房屋，张先生只好将房东一家告上法庭，要求其继续履行买卖居间协议。
法院认为，鉴于被告李先生并未在该居间协议上签字，原告张先生亦未举证证明被告李太太、李小姐在该协议上的签字是得到被告李先生的授权，此时若张先生仍坚持继续履行买卖合同，难以得到法院的支持。而根据协议“特别约定”内容，如因系争房屋共有人不同意售房而导致协议无法履行的，仍应由签字人承担责任，故张先生可追究李太太及李小姐的违约责任，经过法庭释明，张先生将诉讼请求变更为要求李太太及李小姐按照定金罚则向其双倍返还定金，最终得到了法院的支持。
【法官提醒】可追究出售人违约责任
在购买房屋时，应要求房屋各权利人皆亲自在合同上签字，或由其法定代理人、具有合法委托手续的委托人代为签字，否则部分共有人作为出售人与买受人签订的房屋买卖合同虽属有效，实际履行中却会因为其他共有人的拒绝出售而导致无法继续履行，买受人尽管可通过依约追究出售人的违约责任得到赔偿，但其取得房屋产权的目的却无法实现。
【案【案例二】不符合购房条件却购房，下家要涨价违约难追责
赵小姐与王先生是一对来沪打拼的小夫妻，两人手头有了积蓄，就想买套房子，在上海安个家。经中介介绍，赵小姐看中了沈先生的房子，可约好的签约日，王先生却有事外出无法赶来，赵小姐便自己与沈先生签了买卖合同，想着等到网签的时候再把王先生的名字加上去就好了。
谁知到了约定的网签日期，沈先生却要涨价不肯签，赵小姐气不过，将沈先生告上法庭，经过法庭调查，发现赵小姐并不具有购房资格，赵小姐则称自己虽被限购，但其丈夫王先生是符合购房资格的。听闻此言，沈先生立即表示跟他签合同的是赵小姐，赵小姐也从来没跟他说过是和其丈夫王先生一起购房，现在赵小姐没有购房资格，合同是因赵小姐不具备购房资格而解除，反过来还要没收赵小姐的定金。
法院认为：一方面，被告沈先生并未按照合同约定的期限与赵小姐网签，且其明确表示要提高出售价格，显属于违约，无权没收定金。另一方面，原告赵小姐无法证明其与被告沈先生约定的买受人包括其丈夫王先生，而赵小姐本人属于限购对象，她与沈先生亦无法履行合同，故原告赵小姐要求被告沈先生支付违约金，于法无据，法院同样不予支持。
【法官提醒】无资格购房难追“违约”
确保自身符合购房条件，是买受人的义务之一，虽以家庭为单位购房时，家庭成员之一符合购房条件即可，但若该成员并非合同中约定的买受人，且合同上并未载明签订合同者是作为代理人签字，亦未载明有购房资格者作为购买人的任何信息，则房屋的购买主体只能认定为在合同上签字的买受人，此时如果出卖人严格履约，则买受人需承担违约责任，即便出卖人亦有根本违约行为，买受人亦因不具备购房资格而无权追究对方的违约责任。
【案例三】签约前拉出“产调”发现一年前被外省法院查封
法官，我定金和首付款付了好几十万元后才发现，房子早就被其他法院司法查封了，说是房东欠了好几百万元的债务还不起，这钱我也没法替他还。听说房子存在查封的话，继续履行合同要求房东过户是不行了，那我只能要求解除合同，追究房东的违约责任，可我已经支付的房款还拿得回来吗？”“生效判决能否执行到位取决于被执行人名下是否有相应资产。”这是松江法院在审理一起房屋买卖合同纠纷中，当事人与承办法官的一段对话。
徐某购买了钱某名下的房子，看房的时候，钱某表示自己要出国，急于售房，因此自愿再让价5万元，屋内的家具家电全送，同时还给徐某看了房产证，看到产权人钱某为人客气，房屋装修也不错，徐某当场就付了10万元定金，并于三天后付了第一笔房款30万元，付了钱徐某赶紧联系钱某签订网签合同，可钱某说其在办出国手续，暂时没空，一拖就是一个星期，徐某左思右想不对劲，跑到交易中心拉了份产调，才发现该房屋早在一年前就被外省法院查封了，徐某拿着产调质问钱某，钱某这才说出自己出国是假，欠了一屁股债是真，光是房屋被查封的这个案件，他作为被执行人就欠了好几百万元，而徐某给他的房款，也早被债主拿走了。徐某这才意识到上了当，于是只能诉至法院。
通过审理，法院依法对徐某诉钱某的房屋买卖合同纠纷作出判决，虽然判决支持了原告的诉请，但是由于被告现在负债累累，判决书确定的返还房款和支付违约金是否能够执行到位难度不小。
【法官提醒】购房前对房屋充分调查
尽管法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。若房屋因出卖人涉及其他债务纠纷被法院司法查封，则房屋买卖合同将因此事实上无法继续履行，此时买受人虽可追究出卖人的违约责任，但仍存在着生效判决能否完全履行的风险。因此购买房屋之前，应对房屋的产权人情况、抵押情况、是否存在查封等做充分调查。
【案例四】上家拿了钱不注销贷款下家再出30万代其偿还
于先生买了陈女士的房子，说好房款中有30万元陈女士要拿去注销贷款的，可陈女士收了钱却没去还贷款。陈女士在银行的抵押登记没注销，于先生也没法向银行申请购房贷款，于先生只好将陈女士告上法庭，要求她按约履行合同。可陈女士却说，房子她还是愿意卖的，但是贷款实在是没法注销，因为她的小姐妹急着用钱，就借了出去，现在钱没还，她也拿不出其他钱来注销贷款了。眼看案件陷入僵局，于先生为了继续履行合同，只好一咬牙，表示愿意再拿出30万元，代替陈女士归还贷款，以便早日过户。
法院认为，于先生与陈女士所签房地产买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，于先生支付陈女士的房款中的30万元专用于偿还贷款，而陈女士却未按约还贷。现于先生自愿再支付30万元代陈女士偿还贷款，其支付的价款已经超过房地产买卖合同及协议约定的房屋总价，于先生要求陈女士办理房屋过户手续、交付该房屋房地产权利，符合合同约定，法院予以准许。
【法官提醒】抵押权撤销才能办过户
若购买的房屋存在未撤销的银行抵押权，则后续的贷款申请、房屋过户手续等只能待抵押权撤销后办理，在出卖人的银行抵押权未注销的情况下，买受人要求继续履行合同存在困难，买受人代为归还的贷款可作为房款抵扣，若已超出约定的房屋总价，则可另行向出卖人追偿。如今，为保障当事人的资金安全，防范交易风险，本市已率先在松江区进行试点，搭建房产交易资金监管平台，购房首付款、银行贷款、尾款甚至是中介服务费都可纳入平台监管。
【案例五】房价上涨索“迁户口费”，损人不利己承担违约金
梁先生夫妇早在去年年中就买了老孙一家的房屋，房款付掉了，房屋也交付了，可约定的过户之日起30日内迁出户口，老孙一家却迟迟不履行，老孙称，自己可是亏大了，若要迁走户口，必须再给一万块补偿款。梁先生夫妇立马将老孙一家告上法庭，要求其按照合同约定，按照每日总房价万分之二的标准，支付逾期迁出户口的违约金共计10万元。老孙这下慌了神，先是将户口迁走，再向法庭表示，自己逾期迁出户口是事实，但梁先生夫妇诉请的违约金过高。
法院认为，按照双方当事人在《上海市房地产买卖合同》中的约定，被告老孙一家未能在过户之日起的30日内将其户口迁出的行为已属违约，应承担相应的违约责任。但梁先生夫妇未提供证据证明其实际损失，且按照合同约定的计算方式计算出的违约金明显过高，故法院根据本案实际情况及公平原则，酌情确定被告老孙一家应承担逾期迁出户口违约金3万元。
【法官提醒】不迁户口承担违约责任
房屋是具有重大价值的商品，房屋内有他人户口虽然不影响房屋的使用价值，但在房屋交易流转时，户口因素势必会影响房屋的市场价格。因此，逾期迁出户口应承担相应的违约责任。此外，实践中还有少数卖家认为自己亏了，便将房屋的底板、墙纸等等已形成附合的物品予以拆除，甚至对房屋造成了损害，而作为房屋出卖方应对房屋的质量、权利瑕疵均应承担担保责任，卖家的上述行为必将导致其需承担相应的法律后果。
（文中当事人均为化名）
（以上内容来自网络）
