房价的上涨依然能够阻挡住方式大火的趋势，房市火爆的背后是众多购房者的辛酸苦楚，再遇上不靠谱中介以及开发商时，心中感受自是冷暖自知。遇上突发问题时那种无助感无力感更是涌上心头，除了寻找律师协助处理外，还可以自己掌握一定的知识来维护自己的合法利益。以下是最高院对于商品房预售纠纷的一些观点和看法，从某种程度上来说就是司法解释，对于法院判决案件有很高的指导意义，也是预测案件审理结果的重要依据。
房屋买卖合同的成立
房屋买卖合同成立的必备要件
对于各种有名合同以及无名合同订立必备条款的认定，需结合合同的性质以及交易习惯予以确认。具体到房屋买卖合同，其成立的必备条款应是指基于房屋基本的情况，房屋价款。
非商品房买卖合同可以采取口头形式
一般房屋买卖合同（非商品房买卖合同）可以采取书面，口头和其他形式。这类合同不属于需要办理批准，登记才生效的合同，从成立时生效。
销售广告，宣传资料可否成为商品房买卖合同内容的约定
商品房销售广告能否作为合同内容？是否可以主张违约责任？
商业广告原则上属于要约邀请，出卖人不履行商业广告的内容不承担违约责任。但是商业广告在符合一定条件下，应视为要约。《商品房买卖司法解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。在这里强调广告内容的“具体”“确定”在商品房销售广告中，还要满足该广告对房屋买卖合同的订立以及价款有重大影响的条件
名为买卖合同实为借贷关系的认定
房屋买卖合同与借贷合关系同时存在时，如果可以认定房屋买卖合同约定的价格明显低于市场价格，房屋卖合同实际是借款合同的担保行为，应认定合同不成立。
最高院民一庭意见
不签订书面借贷合同，只用签订《房屋买卖合同》并且登记备案作为担保，同时签订回购协议，然后出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系1，是目前一些民间借贷当事人选择的方式。判断当事人之间的法律关系，不能仅看合同的名称，形式和内容，更要注重分析当事人法律关系的实质。如果《商品房买卖合同》中售房方为准备实际交付，二购房一方亦不关心取得所有权，且双方当事人的关注焦点在《回购协议》以及相关违约金上，则足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷。
商品房买卖和民间借贷两个法律关系同时存在时效力的认定
双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借贷协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同，协议均已成立生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。该行为并不违反法律，行政法规的强制规定。
借款到期，借款人不能按期偿还贷款的，对方当事人要求履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，并不违反《担保法》第40条，《物权法》第186条有关“禁止留押”的规定。
确权纠纷之诉与买卖合同之诉的选择
房屋买卖合同一方当事人请求法院依当事人签订的买卖合同将讼争房屋进行直接确权。由此产生的法律后果可能损害案外人利益，同时也混淆了行政职能部门的行政管理权与法院的司法判决权。故审判实践中，法院应当结合案情具体情况，对当事人进行阐明。
建设方和施工方对部分工程欠款达成以房抵债协议效力的认定
建设工程结算前，建设方和施工方对部分工程款达成以房抵债协议的，该以房抵债协议有效。债务人不得以工程未结算为由主张解除合同。
买卖双方均认可存在房屋买卖关系，但事实存疑，鞥否成立真实购房关系的认定
买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，但在签订购房合同，支付购房款等重要事实存在众多疑点，双方多次陈述不一，前后矛盾的情况下，认定双方之间存在真实的商品房买卖关系，依据明显不足，可能损害第三人利益。买受人请求开发商依据房屋买卖合同约定，予以办理过户手续的，应予以驳回。
房屋买卖合同约定了买卖车库的内容，房屋和车库相独立的，应当认定为两个相互独立的主、从买卖合同关系
房屋与车辆虽然约定在同一合同中，但是两个相互独立的标的物，也分别约定了价款，应为两个相对独立的主从买卖合同关系，车库买卖不能履行不影响房屋买卖合同的履行情况。
20、“名不副实”合同性质的认定与过错承担
合同成立后往往涉及合同性质认定问题，合同性质一般通过合同名称和合同内容表现出来，合同的名称和合同的内容大致有三种情况：一是有的合同名称与内容相一致，二是有的合同名称与内容不一致；三是有的合同名称与名称相互矛盾，内容与内容相互矛盾。第一种合同被称为名实相副的合同，第二，三种合同属于“名不副实”合同。一般来说，认定合同性质既要看合同的名称更要看合同的内容；当合同内容相互矛盾时，要根据合同是否有特定约定以及当事人实际履行情况，综合认定合同性质。
