（十一）、限购政策与情势变更
限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的，不属于商业风险或不可抗力，是否属于"情势变更"或"不可归责于当事人双方的事由"的情形，应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后，及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担。购房合同对违约情形有明确约定的，应依照约定处理。
【相关法律风险提示】
（1）购房人应对房屋限购政策有所了解，在签订合同前对自身是否符合购房条件以及购房合同约定的付款条件能否实现要有所判断，以免仓促交纳定金、签订合同（包括认购合同）。
（2）对房屋买卖过程中发生履行障碍的违约原因，"因不可归责于双方"与"因不可归责于甲方（乙方）"的表述，二者所产生的法律后果迥然不同，各方对违约情形尽量考虑周全。
（3）楼市调控政策造成房屋买卖合同履行受阻，购房人是否享有解除合同的正当理由，实践中对"直接影响合同履行"的严格甄断，仍需遵守《合同法》"鼓励交易"的基本原则。
（十二）、一房二卖的法律后果
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的；
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。
【相关法律风险提示】
（1）购买未取得房产证的房屋，若为一房二卖情形，则存在无法取得房产所有权的风险。
（2）房屋买卖合同签订并支付房款后，实际履行交付并入住具有十分重要的法律意义，但即便如此，对于事先已为交付的买受人，仍有交易目的无法实现的风险，即签订房屋买卖合同，如未办理过户登记手续，即使合同有效，即使入住多年，但在一房二卖情形，亦存在丧失物权请求权的风险。
（3）以一房二卖事实单独诉请确认合同效力的，性质上属债权确认，法院可以作出确认两份买卖合同均为有效的判决。至于买受人谁能取得物权，在当事人未提出确认物权请求情况下，属另案解决范畴。
（4）对非产权人的签约当事人，如果不存在授权委托书或表见代理情形，合同因无权处分存在无效之虞。如售房合同签订后，出卖人交房、收款，如果交款人非签约相对人，但最终却成为产权人，房主是否一房二卖？实务中已有案例提示了此情形下的风险：一审认为是一房二卖，二审认为是买房人倒手再卖。风险防范：交款人非买房人的，应有买房人的委托或确认。
（5）商品房买卖合同注意条款："若买方未在规定之日交齐房款或主动提出退房时，出卖方有权将买方所购房产予以出售，并将买方已交购房款的5%作为违约金补偿出卖方损失，之后出卖方将买方已交购房款剩余部分10个工作日内返还。"应当注意合同约定的付款日期，可能很短，也可能是法定节假日影响办理财务手续，如此重大的交易活动，赋予出卖方解约的条件过于刚性，付款迟延不论基于何种缘由，往往成为出卖方借此解约的理由，而且合同依据明显。
购房人应在订约时提出异议，就出卖方的解约行为设定附有合理期限的催告程序条款；履行过程中，应注意就付款迟延的客观原因保留相关证据。对出卖方而言，前述条款虽然意思表示明确，但并非绝对的制胜法宝，辽宁沈阳中院（2007）沈民（2）房终字第9号"马某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案"一审和二审分别提供了两种思路：一审认为，尽管买方没有在合同约定的时间内及时付款，但买方却在事后实际交付了约定的款项，且出卖方当时对此也并没有提出异议，并将该房款收下，出卖方的此种行为是一种默许行为。此情况下，出卖方却将该房屋出卖给他人，造成其事实上的不能履行，从而导致双方的合同目的无法实现。出卖方的上述行为实际上是一种违约行为，其应按照合同约定承担相应的违约责任。而反观本案买方，其虽未在合同约定的时间内将第二笔房款及时交付，实质上也是一种违约行为，但这种违约行为并不导致双方合同目的的无法实现，即出卖方的违约行为才是导致双方合同无法实现并由此产生纠纷的主要原因。二审认为：即使买方未在合同约定的期限内交付房款，但出卖方事后接收马某交付购房款的行为，应视为对合同交付房款时间的变更，马某在交付购房款上不存在违约。
（6）为骗取银行抵押贷款，虚构商品房买卖合同，合同虽未实际履行，但在作为标的的商品房出售他人后，买受人事后以正式合同起诉主张一房二卖双倍赔偿责任，如无充分的证据反驳有效的合同，很难不被要求承担赔付责任。故签约非儿戏，可能假作真时真亦假。
（7）签订购房合同时，合同的主要内容如不具备，或购房者自身行为对出卖人正常通知交房构成障碍的情况下，有可能在开发商一房二卖情形，购房者就预付购房款无法获得双倍返还的法律效果。
（8）房屋买卖合同因一房二卖二解除，违约开发商即使不必双倍返还预付房款，但可能就违约造成对方的损失仍需予赔偿，计算标准就是该房二卖形成的差价款。
