来源：无锡市中级人民法院

Vol.1

案情简介

2020年3月，施某、刘某至某售楼处买房，并明确提出倾向于购买三房的户型。销售带二人看了119平方米3间卧室户型的样板房，并称如果购买一楼的房屋，只有厨房和餐厅比样板房小一点，其它都一样，未详细介绍其它户型区别。后来，施某、刘某决定购买该小区一楼的某间房屋。

双方签订了商品房买卖合同，约定了房屋总价和交房日期，但对户型情况无具体约定，合同所附平面图也未注明各房间功能。合同签订后，二人支付了购房首付款，并办理了贷款。

交房时，施某、刘某发现房屋只有2间卧室，户型与样板房不完全一样，原本看到的一间卧室的位置变成了厨房。二人认为，房产公司在销售房屋时对重大事项未尽到提示义务，用欺骗方式致使其做出错误选择，其构成重大误解。据此，他们诉至法院，要求撤销购房合同并解除贷款合同。

对此，房产公司辩称：自己已按照合同约定交付了房屋，合同不存在可撤销的情形，施某、刘某无权行使撤销权。即使施某、刘某存在误解，但并未造成重大损失，也不享有撤销权。

Vol.2

法院判决

法院经审理查明，施某、刘某在购房时提出倾向于购买3间卧室的户型，房产公司的销售人员当时带看的样板房也是3间卧室的，并提供了相应的户型图，二人对此表示满意并签订合同。但实际交付的房屋仅有2间卧室，明显与施某、刘某的购房意愿不符。

虽然房产公司主张其已告知施某、刘某涉案房屋是非标户型，且二人已签署户型情况说明书和承诺函，但从销售人员在交房时的相关陈述来看，其在签订合同时并未就涉案房屋户型的特殊情况进行明确的提示和说明，导致施某、刘某基于错误认识而选择购买涉案房屋。

法院经审理认为，户型问题是购房人购房时的重要考量因素，对购房人作出购房决策有着直接而重大的影响，故对户型情况的误解属于重大误解。据此，法院判决撤销双方之间的商品房买卖合同，解除银行贷款合同。

Vol.3

说法

《民法典》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。商品房开发企业在销售商品房时，应当恪守诚实信用原则，向购房者全面披露商品房的情况，特别是相关不利因素。其中，户型情况是购房者考量的重要因素之一，对购房者作出购房决策有着直接而重大的影响。如果商品房开发企业未如实告知户型情况，导致购房者基于误解而购买商品房的，可以构成重大误解。此时，购房者有权依法撤销商品房买卖合同，并要求退房、退款及赔偿损失。

还需要注意的是，《民法典》第一百五十二条规定，重大误解的当事人应当自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内，并自民事法律行为发生之日起五年内行使撤销权，否则撤销权消灭。因此，购房者发现购房时存在重大误解情形时，应当及时主张权利。

杨钦仁律师点评：

1、诉讼策略上，此类问题该行使撤销权而不是解除合同。理由是除非不能正常居住，否则不属于常规法律上解约退房事由。此类问题起诉解约有风险，很可能法院不支持解约，但支持赔偿；

2、两者相同之处都是退款，退房与赔偿，但区别还是有以下区别，

其一，时效上，撤销权只有自知道或应当知道之日起90天，而解约时效有3年；

其二，赔偿数额上，撤销赔偿的是缔约过失，赔偿数额很低，而解约赔偿是违约赔偿相对较高；