来源：山东高法

母亲将唯一房产过户给女儿

并约定终身居住权

不料女儿欠债

房子被债权人申请强制执行

母亲的居住权谁来保障？

一起来看看这个案例吧！

01

案情简介

2004年，谭某将自己名下的唯一房产过户给女儿刘某，并签订协议约定：谭某有终身在此房产居住的权利。此后，谭某一直在该房产居住。

2015年，刘某因欠钱被债权人张某起诉，后法院判决刘某应履行还款义务。刘某为规避执行，将房产以签订买卖合同的形式过户至母亲谭某。张某发现刘某转移房产的行为后，立即向法院提起债权人撤销权纠纷诉讼。法院支持其诉讼请求，但张某未向行政机关主张将上述房产更名至刘某名下，因此房产仍然登记在母亲谭某名下。

2018年，张某向法院申请执行上述房产。2020年，谭某恐老无所居，遂提起案外人执行异议之诉，提出停止对上述房产执行等诉讼请求。

02

法院审理

首先，即使张某撤销房产买卖合同的诉讼请求得到法院支持，但由于过户登记未被撤销，涉案房产仍登记在谭某名下，张某应在依法撤销涉案房产登记，并登记回转至刘某名下之后，方可继续申请执行涉案房产。

其次，谭某将唯一住房赠与女儿刘某，且双方有协议约定谭某对涉案房产有永久居住权，在赠与合同附有终身居住的条件下，刘某有保障谭某居住需要和安享晚年的义务，刘某对涉案房屋的所有权也因赠与人享有居住权而受到限制。因此，涉案房产暂未达到可执行的条件。张某可待具备执行条件时，另行申请恢复执行。

综上，法院判决不得执行上述房产。该判决已生效。

03

法官说法

居住权是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。本案中，从受赠子女的角度来看，子女作为受赠人完成过户登记之后，就应当履行赠与合同中约定的义务，同时子女对受赠房屋的所有权也因该义务而受限，保障老人在该房产中的居住权益具有正当性和合理性。从债权人的角度看，并无证据证明其债权系基于对案涉房产的权利状态的信赖而形成，由于房产设立了居住权而暂不具备执行的条件，可待具备执行条件时另行申请以恢复执行。

04

杨律师看法

你能想象一个住市中心100平米大house的人，欠你几十万，就是不还，然后你还对他没有一点办法的场景吗？更恶心的是，还每天给你发5块钱红包，说实在没钱还。遇上这种简直气炸。

这里有个法律大漏洞，那就是可以通过给亲属设立居住权的方式，让房屋对抗执行，这样一来，即便打赢官司，还是拿不到钱。房屋照住，舞照跳，马照跑。

为何说是大漏洞呢？

一方面，法律上设立居住权，逃避执行几乎没有成本。另一方面，通过设立居住权方式规避执行几乎没有救济。原本转移财产还有撤销权之诉，现在房屋给老人小孩，法院从政治正确的角度，他敢撤销居住权吗？肯定不敢，所以，老赖们可以完全合理合法的通过设立居住权对抗执行。

居住权是一个新的制度，但是与之匹配的相应制度还未健全，希望尽快出台新规，打击老赖合法躲债吧。