作者：杨钦仁

1、被拆迁房屋补偿安置有哪些，千万别少了？

五样，一样不能少。根据2011《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》

（一）被征收房屋的房地产市场评估价格；

（二）价格补贴；

（三）特定房屋类型的套型面积补贴；

（四）居住困难户的保障补贴；

（五）搬迁费和临时安置费。

2、如何认定同住人？3个核心要件+2个难点+1个解释

只要认定同住人，就可以分动迁利益这蛋糕，还是相当大的一块蛋糕。

同住人认定的三个核心要件。即，在拆迁许可证核发之日，其一，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，其二，已实际居住一年以上，其三，本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

两处司法实践难点。其一，是“已实际居住一年以上”、其二，是作为同住人认定条件之一的“未享受过福利性质分房”是否被严格适用。

1个解释。他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，所以对他出住房的理解可以概括为“有无享受过福利分房，如享受过，是否已解困”。

3、如何理解征收同住人条件中的“已实际居住一年以上”？

“已实际居住一年以上”的时间要求，是一种拟制的居住，即虽然未实际居住在房屋内，但只要符合拟制条件，可以认定为实际居住。到目前为止一共出现3种意见：（1）任意时间段居住满一年；（2）紧临动迁前居住满一年；（2）末次户籍迁入后居住满一年。

第三种最为主流，但不绝对。根据第三种意见，居住一年以上是指户籍在册人员，将户籍迁入被征收房屋后，未再迁出，直至征收时，且以被征收房屋为居住地，长期、连续、稳定居住生活一年以上。

4、私房征收，产权人与实际居住人何方利益优先？

在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人，但是困难户法院也不会让他睡马路。困难户与产权人利益该如何处理，是保护产权优先还是更倾向困难户呢？来看一个真实案。

上海市杨浦区法院审理的一起案件中，被征收房屋是私房，产权登记在王某名下，原告周某与王某系夫妻，王某已经去世，二人生育六个子女分别是王A、王B、王C、王D、王E、王F。房屋征收时，房屋由周某以及王C、王D一家5人、王F一家3人居住。根据征收协议，房屋价值补偿款490万元（其中评估价格320万元，价格补贴95万元，套型面积补贴75万元），装修补偿款73万，各类奖励费合计270万元。一审认为，考虑到周某、王B、王C、王D一家5人、王F一家3人共计11人被认定为居住困难人口，为了保障王D一家、王F一家的居住，确认两户可以酌情分得房屋价值补偿款中的价格补贴和套型面积补贴，判决周某分得220万，王D一家分得250万，王F一家分得190万。二审认为，作为共有产权人的原告周某可分得全部价值补偿款的一半，加上继承份额，改判周某分得320万，王D一家分得185万，王F一家分得135万。

一、二审的不同分割方案体现出了不同的价值取向。一审以保护居住优先，考虑到王D一家5人系实际居住人，酌情分配给该户房屋价值补偿款中的价格补贴、套型面积补贴以及其他奖励补贴，以保障实际居住人、居困人员的利益。二审以保护产权人利益优先，认为房屋价值补偿款应有产权人分得，其他人除了继承所得份额，无权取得。从法官利益平衡的出发点看一、二审各有合理之处。

动拆迁案件中，利益衡量很大程度取决于法官的自由裁量权。一审更讲究政治，即社会稳定，二审更讲法律规范，即就事论事。