以下内容为《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流精简），观点皆属于原作者，作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。

一）、商品房现售合同是否一出卖人取得上分预售许可证明为生效条件？

观点一，根据《城市房地产管理法》第38条，所以商品房现售的条件为所售房屋已具备房屋权属证书，否则现售合同无效。

观点二，根据《商品房销售管理办法》第3条2款及第7条，商品房现售的条件至少为房屋“竣工并验收合格”，否则现售合同无效。

观点三，根据《商品房买卖合同解释》第1条，商品房现售合同的条件为房屋“已竣工”，否则现售合同无效。

观点四，实践中难以区分商品房的现售与预售，因此处理此类问题时，应持折中的观点。既不能因为销售合同为满足《商品房销售管理办法》的规定，就认定合同无效。同时，也不能因为出卖人在未取得产权证书的情况下出卖房屋违反了《城市房地产管理法》，认定合同无效。

因为上述规定都属于行政管理规范，行政上禁止、处罚依据，并不是否认其在私法上的效力。

观点五，认定合同有效符合以下条件：1、现售商品房的房地产开发企业应当将具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得国有土地使用权证书或使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、房屋已竣工。

不符合上述条件的合同标的物房屋违法，应当认定现售合同无效。

另，1、商品房现售合同不应以出卖人取得商品房预售许可证明为生效条件。2、《城市房地产管理法》作为管理性规范，不作为合同无效的法律依据。3、房屋未领取产证不影响房屋转让协议的效力，没有登记也不影响效力；4、违反法律、行政法规强制性规定并不然导致合同根本无效。

采纳观点五。

二）、未取得产权证书的存量房屋买卖合同的效力如何认定？

买卖合同签订后，当事人（出卖人、买受人）以房屋尚未取得房产证为由主张合同无效的，不宜支持。

三）、共有存量房买卖合同的效力如何认定？

此类买卖合同效力如何判断，一直存在争论。

倾向观点，1、房屋出售时，权利登记为出卖人一人的，基于不动产的公示公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其余出卖人之间签订的买卖合同，应当认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通、损害其他共有人利益的除外。2、房屋出售时，权利人登记为数人的基于部分共同共有人不得私自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应当认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理要件的，买卖合同有效。（北京市第二中级人民法院《存量房买卖案件的法律适用研究》）

四）、商品房买卖合同纠纷是否适用不动产专属管辖？

观点一，商品房属于不动产，所以根据《民事诉讼法》，应当由不动产所在地法院专属管辖；

观点二，商品房买卖合同属于买卖合同一种，所以因为合同纠纷提起的诉讼应适用合同纠纷的地域管辖。

采纳观点二。具体细化区分。

不动产权属纠纷专属管辖，不动产合同纠纷采取合同管辖。涉及不动产权属的案件主要是因为不动产的所有权、使用权、占用及向不动产之间因通行、通风、采光等相邻关系。另外，商品房买卖合同也可以依法协议管辖。