以下内容为《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，观点皆属于原作者，不含作何任何个人观点。

一、商品房预售合同纠纷

一）、商品房预售合同效力应当如何认定？

观点一，只要出卖人持有预售许可证明，即预售许可证，其与买受人的预售合同即为有效；

观点二，《城市房地产管理法》规定4个条件是商品房预售行为必须同时具备的法定要件，否则预售合同无效。

采纳观点二。

二）、出卖人取得商品房预售许可证对的最吃俭如何判定？

观点一，起诉前；

观点二，一审庭审终结前。

采纳观点二。

三）、商品房预售合同签订后，规划许可证被行政部门撤销的，是否影响商品房预售合同效力？

观点一，根据《商品房买卖合同解释》第2条的规定，虽然规划许可被主管部门撤销，但只要出卖人具备商品房预售许可证明，此前出卖人与买受人签订的买卖合同仍然有效；

观点二，规划许可证被撤销后，所建房屋成为违章建筑在性质上属于禁止流通物，因此在该房屋签订的买卖合同应当被认定无效。

采纳观点一。

四）、商品房预售合同签订后，商品房预售许可证被行政部门撤销，是否影响商品房预售合同的效力？

观点一，商品房预售许可证一旦被撤销，说明房地产开发企业预售商品房即为违法，因此商品房销售合同即违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效；

观点二，《商品房买卖合同解释》第二条只是规定在签订商品房预售合同时需要商品房预售许可证明，合同即为有效，如果事后商品房预售许可证被撤销，系基于房地产开发企业违反了行政管理法规所致，也是行政管理机关履行行政管理职责的需要，并不必然导致商品房预售合同无效。

采纳观点二。

五）、出卖人签订商品房预售合同时，起持有的预售许可证明已过有效期，该预售合同是否有效?

观点一，预售许可证是预售不可或缺的法定条件，超期与没有取得没有本质区别，此时预售行为违法，因此商品房预售合同无效；

观点二，超期与没有取得有本质区别，出卖人取得预售许可证即具备预售资格，不应因预售许可证的过期而丧失预售资格。

采纳观点二。

六）、出卖人在商品房买卖合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字，能否将出卖人的该行为等同于“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”？

观点一，按照《城市房地产开发经营管理条例》第27条，出卖人在签订合同时负有向买受人出示其预售许可证明的义务，如出卖人没有取得预售许可证明，应当主动向买受人履行如实说明的告知义务。如果出卖人不能举证证明其在签订合同时以向买受人履行告知义务，应当构成“故意隐瞒”，出卖人承担惩罚性的赔偿责任；

观点二，对于出卖人的默示行为，如合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字等情形，在法律没有明文规定前，不宜将出卖人的默示行为等同于故意隐瞒。

采纳观点二。

七）、如何理解“已付房款”基准金额与“不超过一倍的赔偿责任”之间的关系？

观点一，“已付房款”范围是指房产证工本费、装修保证金、登记费及物业管理服务费等；

观点二，“已付房款”范围是指商品房本身的对价；

采纳观点二。

八）、商品房预售合同登记备案是否影响合同效力？

观点一，根据《城市房地产管理法》第45条，登记属于强制性规范，不办理登记备案，影响合同效力。

观点二，商品房预售合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可，登记仅是物权变动的生效要件。登记仅影响物权效力，不影响合同效力。

采纳观点二。

九）、对预售合同登记与预告登记的异同如何认定?

观点一，通过预售合同登记预购人就享有顺位物权，并且能够对抗第三人；

观点二，两者有区别，不享有预告登记的权利。

采纳观点二。

十）、如何认定商品房买卖预约合同是否具备合同的“实质性要件”？

观点一，商品房买卖预约合同虽然名为购房合同，但条款不完善，所以仅是正式购房合同预约，在双方没有签订正式《购房合同》条件下，购房者不能请求房地产公司了履行合同。

观点二，签订的合同有当事人名称、商品房基本情况，购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件、违约责任，且房地产公司已取得项目相关批准手续及商品房预售许可证，那么该合同满足了房屋买卖的实质要件（《商品房买卖合同司法解释》第5条+《商品房销售管理办法》第16条），可以要按照合同主张相应的权利义务。

采纳观点二。

十一）、开发商在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公公管道，是否承担民事赔偿责任？

观点一，因为没有约定相关内容，且一般对管道进行局部装修，不影响房屋居室的使用和美观，因此，无需承担赔偿责任。

观点二，虽然合同没有约定管道铺设内容，但是在订立合同过程一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应赔偿。

采纳观点二。

十二）、相关规则：

1、 商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生无权公示的效力。

2、 出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效。