注：案例来源于微信公众号：山东高法，内容评析系本人整理创作
鲁法案例【2022】302
借了亲戚的名买房
亲戚却将房子卖给了他人
因为双方的亲戚关系
当时并没有签订借名买房协议
这借名关系到底该如何认定？
一起看看下面的案例吧~
1基本案情
江男与齐女系夫妻关系，因双方资信问题，无法办理购房贷款。经商量，双方以齐女表姐刘女的名义签订购房合同、办理按揭贷款。后江男与齐女协议离婚，并在离婚协议中约定案涉房屋归江男所有，齐女之父也予以签字。离婚后江男未及时占有房屋，后其发现刘女将案涉房屋出卖给了他人。故江男以刘女恶意处置其房产为由，将齐女、刘女起诉至法院，请求判令被告返还出卖房屋所得的实际款项，赔偿原告利息损失。
被告刘女辩称，其与江男、齐女之间不存在借名买房关系，其出售的案涉房屋系自己所有。
2法院审理
法院审理查明，江男与齐女2010年10月登记结婚，2015年8月协议离婚。齐女与刘女系姨表姐妹关系。2011年刘女与恒宇公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋。
本案争议焦点为，江男、齐女与刘女之间借名购房的合同关系是否存在。
第一，江男交款在前，刘女更名在后。法院向开发商恒宇公司调取证据，明确2011年9月8日，江男即与该公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同，并于当日交付了首付款7万元。2011年10月11日，因合同履行问题，经江男申请，恒宇公司对相关商品房买卖合同进行了更名处理，与刘女重新签订合同，合同所留联系地址为江男的住址，且刘女并无证据证明其在合同更名后另行向恒宇公司交纳了首付款。
第二，房屋实际还贷人为江男。通过江男提交的银行转账记录可知，2011—2015年期间，均为江男与齐女转账还款。在2015年8月份，江男与齐女离婚之后，则基本全为江男自行通过ATM机转账还款，相关现金还款的银行网点确系江男居住地附近的银行网点。刘女辩称，江男与齐女给其的转账并非还房贷，而是二人偿还对刘女母亲的借款，而ATM机及柜台现金存款为其本人还款，但对于以上主张，刘女并未进一步举证。
第三，房屋系江
第四，江男与齐女在离婚协议中对房屋归属作出约定。二人的离婚协议中约定案涉房产归江男所有，齐女辩称该协议是其及其父受江男胁迫所签，但并未举证证明。
法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款的规定，江男提交的证据可以形成完整的证据链，证明其与齐女系案涉房屋的实际购房人。在两人为实际购房人，但房屋买卖合同为刘女签订的情况下，应当认定江男、齐女与刘女之间存在借名购房合同关系。
法院判决：齐女与刘女返还江男房屋售房款85万元及利息。经二审、再审后，法院判决已经发生法律效力。
评析：
裁判规则：认定借名购房时的实际出资人身份，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人等证据综合判断。
案例索引：福建厦门中院（2012）厦民终字第2040号“熊某与谢某等房产过户案”，见《熊艳丽诉谢富等房产过户案（借名买房合同）》（王俭、孙旭东），载《中国审判案例要览》
杨律师归纳：认定成立借名买房，应从借名原因+双方书面协议+出资记录、贷款偿还（各方承担能力）+购房票据+房产证书持有+长期居住+出卖方证明+常理推断（即整个过程的合理性）等综合判断。
注：该案例没有列举的要件因素，添附、整理自法律出版社《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》、上海一中院《借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点丨类案裁判方法》，本文列举要件因素比市面上绝大部分法院参考要件因素全面，因为这是把几份法院材料要件因素进行归纳综合了。
所以，要借名买房的朋友，证据层面上至少需要
1、 书面借名买房协议；
2、 自行保管出资记录证明；
3、 自行保管房屋产权证书；
4、 购房产生的票据；
5、 房屋自行居住，而不是出租；
6、 居住时的水电煤气物业费缴费记录；
7、 如有可能，购房时与房屋卖方签订一份情况说明，明确借名买房；
8、 其他
