李云阳律师

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房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

发布者:李云阳律师|时间:2018年12月14日|分类:合同纠纷 |495人看过

律师观点分析

上诉人(原审原告及反诉被告):刘A,女,1991年11月23日出生,汉族,住成都市金牛区。

委托诉讼代理人:刘B,女,1962年7月2日出生,汉族,住成都市金牛区。系上诉人母亲。

委托诉讼代理人:黄正,四川方舟达律师事务所律师。

被上诉人(原审被告及反诉原告):窦某学,男,1987年5月9日出生,汉族,住四川省三台县。

委托诉讼代理人:李云阳,四川普联律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张英,四川普联律师事务所律师。

上诉人刘A因与被上诉人窦某学房屋租赁合同纠纷本反诉一案,不服成都市青羊区人民法院民事判决向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案受理后,依法组成合议庭,因双方当事人均同意不开庭,本案不开庭进行了审理,现已审理终结。

刘A上诉请求:一、请求撤销原审判决书;二、请求判决窦某学按双方签订的《房屋租赁合同》的约定支付房屋租金51480元,并结清租赁期间的物管费、税费;三、驳回窦某学的一审反诉请求。

事实和理由:一审法院对案件事实认定有误。首先,2016年9月24日,刘A根本没有在现场,何来刘A与窦某学于2016年9月24日将案涉房屋上锁的问题?其次,窦某学对2016年9月15日至9月24日期间的房屋租金根本未支付。同时,上诉人刘A认为:一、其与窦某学签订的《房屋租赁合同》为有效合同,双方均应依约履行。窦某学不支付租金的行为已经构成事实上的根本违约。二、窦某学在经营困难时,本应与刘A依法协商解除合同;协商不成时,窦某学可以依法行使法定的诉讼解除权。但2016年9月24日,刘A兄林威应窦某学要求共同锁门,次日再继续协商时,窦某学却在当晚10点26分背着林威通过撬锁的方式独自将其在租赁房内的财物搬离,其行为有失诚实信用,构成继续违约。三、由于案涉房屋的所有权人为刘A,窦某学要提出解除合同也应该向刘A提出,但纵观本案事实,窦某学并未向刘A口头或书面提出,也没有通过电话或短信向刘A提出,窦某学向刘A的母亲刘B发出的短信和通话记录仅表明其向刘A的母亲提出,根据合同相对性原理,窦某学该意思表示行为不发生效力。四、刘A本人从来没有将该租赁房屋锁上、收回,窦某学至今也没有将该房屋交接或退回给刘A。综上,刘A在与窦某学签订《房屋租赁合同》之后没有违约行为,也没有同意解除合同、收回房屋。窦某学仍对案涉房屋享有租赁、占有、使用的权利,窦某学从2016年9月24日解除合同的理由不能成立,且其无权单方行使合同解除权,并构成根本违约。

窦某学答辩称:一审法院认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确。一审的庭审中,刘A与窦某学均确认以下事实:刘A于2016年9月24日将案涉房屋上锁,窦某学于当晚采取撬锁的方式搬走自有物品。该事实有照片、短信记录、当事人陈述及双方提交的“出门条”为证。根据该事实,窦某学于2016年9月24日已丧失了对案涉房屋的控制及占有,并于当晚实际腾退房屋,刘A通过其锁门的行为已实际解除了案涉房屋的租赁合同。因此,一审法院据此确认《房屋租赁合同》已于2016年9月24日解除,事实清楚、证据确实充分。林威作为刘A的兄长,在与窦某学就案涉房屋租赁事宜进行沟通交流时使窦某学有理由相信其有代理权,林威锁门的行为所产生的法律后果应直接归属刘A。同时,刘A于上诉状中称“窦某学向刘A的母亲刘B发出的短信和通话记录仅表明其向刘A的母亲提出,根据合同相对性原理,窦某学该意思表示行为不发生效力”与事实不符。案涉《房屋租赁合同》中约定了刘A的电话号码,窦某学一直与该号码机主通话、短信。一审中,刘A对窦某学提交的短信记录、通话记录的真实性均无异议。窦某学认为,刘A以此为由上诉实属无意义。鉴于一审法院在查明以上事实后根据相关规定作出一审判决,适用法律正确。综上,请求法院依法驳回上诉,维持原判。

刘A向一审法院起诉请求:一、判令窦某学按照双方之间签订的《房屋租赁合同》约定,支付刘A2016年9月14日至2016年12月14日房屋租金51480元及2016年12月15日至2017年3月14日房屋租金51480元;二、窦某学支付并结清2016年9月15日至2017年3月14日房屋租赁税;三、窦某学支付2016年9月15日至2017年3月14日物管费;

一审法院认定上述事实采信了刘A与窦某学的身份证复印件、《房屋租赁合同》及当事人陈述等。

一审法院认为,刘A与窦某学于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定,双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。根据庭审记录及2016年9月24日出门条所载内容,刘A与窦某学于2016年9月24日将案涉房屋上锁、窦某学于当日晚上十点左右采取撬锁的方式搬走物品,窦某学提供的照片亦显示案涉房屋已经被锁的现状,故窦某学已于2016年9月24日丧失了对案涉房屋的控制及占有,并于2016年9月24日实际腾退案涉房屋,刘A通过其锁门的行动已实际解除了案涉房屋租赁合同,故刘A与窦某学于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月24日实际解除。因窦某学已于2016年9月24日搬离并腾退案涉房屋,且其已经支付至2016年9月24日的房屋租金,故刘A要求窦某学支付2016年9月14日至2017年3月14日的房屋租金无事实及合同依据,不予支持。

本院认为,根据刘A的上诉请求与窦某学的答辩意见,本案二审争议焦点问题为:一是刘A的兄长林威与窦某学共同锁门的行为是否构成解除行为,如果构成,则该解除行为的法律效力如何。二是在对解除行为进行认定的基础上核定房屋租金的给付数额。三是案涉房屋的税费缴纳问题。对此,本院作如下认定:

一、关于案涉房屋的解除及其效力问题。依双方《房屋租赁合同》第十条的约定,窦某学如未按时交付第二次房租,刘A从违约之日起进入自己的房屋进行管理,并收回房屋,责任由窦某学承担。该条系出租方单方解除权的约定,即从窦某学应缴而未缴房租之日起,刘A即可依该约定享有合同解除权。鉴于合同解除权系形成权,依单方解除行为作出后即发生法律效力,故刘A兄林威对案涉房屋上锁的行为已依双方约定构成解除权的行使并发生解除的法律效力,一审法院认定2016年9月24日合同已解除符合法律规定,本院予以确认。对于刘A称该上锁行为并非行使解除权的意思,但其并未提交足以采信之证据予以证明,依法应当承担举证不能的不利责任,故其该项上诉主张,缺乏事实依据,本院不予采纳;其请求判令窦某学继续支付2016年9月24日解除之后的租金,于法无据,本院不予支持。

二、关于解除前的房屋租金给付问题。鉴于审理中,刘A、窦某学均确认案涉房屋租金给付至2016年9月14日,故2016年9月15日至9月24日期间,窦某学占有使用案涉房屋亦应依约支付相应租金,故本院对刘A诉请支付案涉房屋租金中合理部分,予以支持,即窦某学应向刘A支付应付而未付的租金5720元。一审对案涉房屋的已付租金认定有误,本院予以纠正。

三、关于案涉房屋租赁期间的税费缴纳问题。鉴于一、二审期间,刘A均未向本院申明案涉房屋税费的计算方式、数额,亦未提交证据证明其已缴付的基本事实,故刘A的该上诉请求,缺乏事实依据,本院不予支持。

综上,刘A的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:

一、维持成都市青羊区人民法院民事判决书第一项即“确认刘A与窦某学于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月24日解除”;

二、维持成都市青羊区人民法院民事判决书第三项即“驳回窦某学的其余诉讼请求”;

三、撤销成都市青羊区人民法院号民事判决书第二项即“驳回刘A的全部诉讼请求”;

四、窦某学在本判决生效之日起五日内向刘A支付房屋租金5720元;

五、驳回刘A的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费2174元,由刘A负担2000元,由窦某学承担174元;一审反诉案件受理费50元,由窦某学负担;二审案件受理费1087元,由刘A负担1000元,由窦某学负担87元。

本判决为终审判决。


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