签订〈商品房认购书〉时请睁大你的眼睛

     下午刚刚开完一个庭，是关于预售房屋买卖的案件，这是一个比较典型的案件。我代理的是认购方张某（原告）。案件情况：张某于2008年4月初与某房地产发展有限公司签订了一份《商品房认购书》，交付了定金陆万元，并约定于2008年5月底一次性交清购房款，并签订正式的《商品房买卖合同》。在签订〈认购书〉时，售楼员没有提供正式的〈商品房买卖合同〉的文本给张某，而由于〈认购书〉是房产公司的一种格式合同，内容上注明了“认购方已经阅读并认可了〈商品房买卖合同〉”。张某因为粗心，并未留意，而在认购书上签名。 而这样的一个粗心，实际上是将自己置于一个非常不利的地位。在临近正式签约的时间，张某几次到售楼处索取书面买卖合同，但房产公司一直拒绝，只说合同文本在售楼处大厅的一个牌子上，而公示的合同文本中很多条款过于苛刻，张某希望能够双方协商，房发公司拒绝协商，并要求张某于2008年5月底必须签订正式的商品房买卖合同。

     在协商无果的情况下，张某要求退房。而房产公司则因为〈认购书〉中的合同已阅的条款掌握了主动，并拒绝返还定金而引发争议。

     目前，商品房买卖的争议案件非常多，合同存在霸王条款已经成为了一个常态，而一些开发商常常借助一些文字游戏给购房者设置了“陷阱”。本案中，该房产公司就是利用消费者对法律的不了解以及粗心给认购方张某设置了“陷阱”，导致张某陷入两难的局面，要么接房产公司的不合理条件，要么可能失去巨额的定金。

     当然，本案是否能胜诉，还有很多因素，而本律师也认为张某胜诉的机会还是很大的。一方面，在律师和房产公司的协商过程中，将对方承认合同存在霸王条款并承诺在协商不成时可以退房的谈话进行了录音；这样，根据合同的公平原则，不合理的合同条款即使签约以后，另一方都是可以要求变更的，而在签订合同之前，张某更是有权拒签这样的一份合同。另外，对方的可以退房的承诺，可以视为口头协议，房产公司应当按协议履行返还定金义务。另一方面，关于认购书中的定金的定性。本律师认为〈认购书〉属于一种预约合同，并不是一份正式的买卖合同，因为认购书中并不包含签订正式合同的一些最主要条款，例如房屋的交付，验收标准，违约责任等等，预约合同主要的意义在于约定当事人具有为将来订立本合同而谈判的义务。因此，定金也不同于一般的合同中的定金，而是商品认购书中的洽谈义务的担保。

     但是不管怎么说，一个官司进行下去，不论你有多大的把握，多么有力的理由，多么充分的证据，胜诉仍然是不确定的。为了保护自己的权益，提酲消费者在购房时一定要睁大你的眼睛。