前言
众所周知，从2015年下半年开始直到现在，在国家稳增长、去库存化思路的引导下，多方面利好政策（降息、降准、贷款打折、降首付比例）推动下，同时也存在一些资金杠杆炒作，全国范围内一二线城市刮起了一股房价涨价潮。观望了三四年的刚需市场在蠢蠢欲动后一下子释放起来，房产交易登记管理中心一时人满为患。那么房屋交易违约行为也一下子凸显出来，当然这主要存在于存量房交易市场，违约率竟高达百分之四百，本人的咨询电话也是不断，买卖双方都感到很委屈，针对这些情况，我分别从买卖双方当事人的角度谈谈在法律方面的一些看法，不足之处欢迎批评指正。
一个完整的存量房交易的流程：
中介挂牌——签订定金合同，交定金——面签房屋买卖主合同——支付面签价和备案价差价——合同网签，办理资金托管手续——买方付首付并办理贷款，卖方提前还贷取出他项权证——房贷下来后，办理过户手续——卖方去资金托管银行取出房款。
在每一个交易点上都可能存在各种交易风险，本人介绍几个最常见的问题，作出探讨。
一、 房屋涨价，卖方违约居多，卖方是否要违约？买方如何应对？
对于卖方是否要违约的问题，我想从人性的角度考虑无非是利益两字，违约有利可图就倾向于选择违约。那么我的观点是：要详细计算违约成本和房屋增值差额，不要轻易选择违约。
从卖方的角度，如果计算好违约成本，一旦下定决心要违约，就要尽早采取措施确保合同不能被继续履行，如果只是口头表示违约（预期违约），而不采取行动，买受方会第一时间内向法院申请财产保全，并提起诉讼要求继续履行合同，并要求对方承担逾期履行的违约责任。这时候，出卖方会面临房财两失的境地。
如果出卖方要违约，在房屋没有权利负担（抵押、查封）等情况下，就一定要尽早对房屋作出安排。策略有两个：一、尽早将房屋出让给第三人，包括签订合同，付清房款（走银行流水），房屋交付入住。这时，即使没有网签、过户等等，对于第一买受人和善意第三人之间，法院当然会保障合同全部履行或大部分履行的第三人利益，即使第一买受方后续查封的，第三人也可以以善意第三人的身份请求法院撤销查封，本人有成功案例（见《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结）。出卖方亦完全不必担心一房两卖会被追究房款双倍赔偿或被追究诈骗罪的可能，因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，一房两卖承担已付购房款一倍的惩罚责任只适用于开发商一手房交易市场，不适用二手房交易市场；而且只要你不是恶意携款潜逃就不构成诈骗。二、要么尽早在房屋上设立权利负担，比如让第三人起诉自己并向法院申请对房子进行保全，房屋上一旦有权利负担，买受方想继续履行合同就事实上已经不可能，只能变更诉请要求承担违约责任（见《合同法》110条不能强制履行合同的情形）
从买受方的角度，要想法院支持合同继续履行，获得房屋产权，就必须要先行一步，及时向法院申请财产保全对房屋查封，无房产证可以预查封。一定要走在出卖方上述行为的前面。一旦查封以后，出卖方做的任何交易包括出租行为都不能影响到买受方实现继续履行合同的目的。
债权具有平等性，终归一点，无论是买受方拿房还是出卖方保房，比速度。
二、 买卖双方只签订《定金合同》，如违约，买卖双方怎么处理？
在一般情况下，定金合同不能等同于房屋买卖主合同，定金合同具有保证功能，确保将来能在一定时间内签订主合同。
对于出卖方意欲违反定金合同，届期不签订主合同的，一定要寻找定金合同上没有约定的条款，为难买受方，这样买卖合同因为不可归责于双方当事人的原因不能签订的，出卖方只需退还定金。
对于出卖方，遇到上述问题，在谈判时一定要稳住情绪，不能进入对方圈套。要及时录音取证。一旦得到出卖方有违约的证据，及时诉请法院要求继续履行定金合同。
三、 定金合同或买卖合同上只有部分共有人签字，出卖方以房屋共有人没签字不知情为由，不履行合同或者认为合同不成立的，买受方如何处理？
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
所以，即使买卖合同或者定金合同只有部分产权人签字，没有其他共有人签字，合同依然有效。
至于，买受方能否以有效合同，要求继续履行合同的，要看买受方是否有证据正面或者侧面证明其他共有权人对此次房屋交易是知情或者默认的，这里可以要求房产中介出庭作证，向其他共有权人电话录音，或者根据房产证交付情况来推定。当然，为规避风险，在签订合同时，买受方一定要根据产权证载明共有权人的情况，要求共有权人进行签字。否则，只能沦为债权人，诉请违约责任赔偿。
四、 房屋存在抵押等他项权限，买受人能否起诉要求继续履行合同？
对这个问题，各个法院处理思路不一，就本人与法院朋友沟通下来，苏州
工业园区等法院立案庭等以房屋存在权利负担为由针对继续履行不予立案，即使立案，法院也不会支持。因为涉及到第三方抵押权人的债权债务的问题。对此，本人有不同看法，根据《物权法》第191条第二款：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据该条，有权利负担的房产不是不能交易，而是有条件的限制交易。如果买受方愿意将购房款优先用于清偿房屋贷款的，实际上是没有侵犯到抵押权人利益的。对此，本人原先主张在诉讼期间直接找到抵押权人（一般是银行）沟通提前还贷，或者将购房款提存并注明优先用于还贷，对此我的好友张天广律师来电跟我探讨，他的一个成功案例是将银行追加为无独立请求权第三人的，法院在得到银行的表态后还是支持了原告要求继续履行合同的诉请。
五、 如果买受方错失良机，无法要求继续履行合同的，如何起诉违约方承担赔偿责任，以最高限度维护自己的权利？
违约责任的承担方式规定在《合同法》的第七章，针对房屋买卖合同的违约主要涉及到《合同法》114条到117条。
也就是说违约金与损失赔偿不可并存，定金与违约金不可并存，定金和损失赔偿亦不可以并存（见《买卖合同司法解释》第二十八条）。
在合同解除的情况下，如果约定的违约金低于损失的，守约方可以要求对方赔偿损失，但是如果约定的违约金过分高于损失的（司法实践为超过损失的百分之三十）。这种损失我个人认为：一般是涉案房屋解除时间节点的市场评估价和合同价的差价。
《合同法》关于违约责任的承担原理是填平守约方损失，不具有过分的惩罚功能。而这种损失应当包括直接损失和间接损失（见《合同法》第113条），直接损失是指现有财产的不当减少，间接损失是指应当增加的财产而没有增加，但是这里注意对于间接损失有个可预见的原则，对于不可预见的期待利益，法律不予保护。
对于守约方要求违约责任赔偿的问题，前提是合同解除，关于到底是行使单方面合同解除权还是请求法院判决解除，对与诉讼费的计算有较大意义。如果请求法院判决解除合同，根据《国务院诉讼费缴纳办法》，诉讼费就应当按照合同标的来计算，这笔诉讼费就比较巨大。
我的思路是，发函解除，然后请求法院确认解除效力，这样诉讼费就以诉请赔偿金额来计算。
结 尾：房屋买卖过程中争议点、风险点比较多，在此不一一探讨。本人观点还是希望在违约利益与违约成本相差无几的情况下，不建议轻易违约。诚实信用是交易的根本。房屋涨跌都属于可预见的商业风险，当事人应当自担。对此，在目前特殊形势下，法院的处理思路也应当是鼓励交易，保护交易安全，尽量不能让违约方从违约行为中获利，以控制房产交易的案件数量，作出正当的司法导向。但法律和实践终归有差距，在违约方确保房屋产权不被判决强制履行后，接下来的问题就是赔偿对方违约责任多少的问题，凡是涉及到金钱，总是有商量的余地，这时候就是买卖双方的心理博弈，买受方考虑到繁琐的诉讼程序、精力、成本以及执行风险，多少会作出让步，这也是出卖方敢于违约的一个重要推动力，所以买受方选择和什么样的卖方交易（是否有足够的偿债能力）以及能否及时作出诉讼财产保全是一个重要考量点。
