关于商品房的层高
王 喆
问: 关于房子层高问题
新房层高问题:合同上注明层高2.8米,板厚设计图上是10厘米,这样净高就应该有2.69~2.71米,可实际只有2.67.这种情况属不属于建筑框架质量不合格的范围?可不可以要求赔偿,如果可以要求赔偿,该按什么标准赔偿,能赔多少?
补充：合同中没有约定违约金
答: 可能你没有注意到楼板上下还有粉刷层,约3--5公分,这样算,净高是符合要求的.
问: 房屋层高
我于2007年11月新购了复式(17复18)毛坯商品房1套，与开发商签订合同时，合同中约定该房屋层高为2.9米，开发商交房房屋使用说明中也明确表示该房屋层高为2.9米。2008年我拿到钥匙准备装修时发现17楼厨房间的高度净高只有2.35米(其它房间的高度均为2.77—2.78 米)，该厨房的建筑面积约7.5平方米，检查发现17楼的楼板有两层，其均为钢筋混凝土浇注，厚度为9--10厘米，夹层中把18楼卫生间的各种污水管道都全封闭在内。现在由于房屋净高太低造成空间压抑，且无法吊顶，况且把污水管道全密闭在夹层中，造成日后管道堵塞无法维修。
为此事特地聘请了律师向法院提起了诉讼，7月7日法院进行了第一次庭审，我方以房屋层高不足，合同违约以及质量不符合建筑规范为理由。被告辩称房屋层高足够(包括夹层高度)，开发商没有错误为由，并拒绝调解。目前，法院虽然还没判决，但据悉我有可能会输。
为此，我特想请教各位律师，对此官司我该如何打，请各位律师指点迷津，万一我一审输了，我是否应该上诉。
答: 房子层高在建筑上是指楼板面到上层楼板面的距离，所以净高应扣除一层的楼板厚(约10--15公分)及其上下粉刷层(约4--5公分)，如果你量的是净高，那2.78米是符合的。厨房的层高要查一下住宅规范是否达到最低要求?现在流行的设计是将污水管封起来以免管道漏水影响下层。
问: 车库高度
购房合同及补充协议约定了车库层高为2.2米,实际高度也达到了层高2.2米,可是车库洞口有一横樑,从横樑底下到车库地面只有1.75米.我的汽车开不进该车库.我与开发商交涉,他们说:实际层高达到了合同约定,至于那根横樑当时就这样设计的,并且当时施工图经当地规划局批准的!可是我汽车开不进!
答: 门洞口净高建造成1.75m高肯定是不符合我国国家标准，不管是进人的门还是进汽车的门，根据中华人民共和国国家标准《建筑设计规范》或《汽车库建筑设计规范》(JGJ100-98)，JGJ100-98规范要求“汽车库的门宽度不应小于车宽加500mm，高度不应小于车高加100mm，兼作人行通道高度不应小于1.9m。”因此即使以最小的汽车计车库最小高也应为1.9m。这种规范是国家标准应当具有强制力。
门口向下挖一些车可以进去，但注意排水问题。
您既已起诉，现可上诉或申诉。如规划局是这样批的，应该是批错的，可对规划局提起行政诉讼。(但估计规划局只是批了施工图纸。不知您咨询过了规划局，估计也不会同意1.75m高的门。)这主要是设计上的13:342010/2/2错误。
问: 同一房屋内的净高不等
我买的商品房几间卧室的内部高度差距都不一样,其中主卧室差距最大,有三个角的净高在2.85或者2.86米,另一角的高度竟然是2.91米,最大差距达到5公分.我想请问针对这样的问题我该如何和开发商协调.谢谢!
答: 如果是屋面,有坡度是正常的。如果是楼面，那楼上地面是否平整?楼上楼面平整能正常使用，那楼板底面怎么会相差那么大，这应当属质量问题，这种情况下要修理恢复平整是较困难的。
最好请一专业部门鉴定一下，如无安全隐患，则可安全使用，就是影响到美观，可要求开发商适当赔偿。
问:层高小了20多公分
我的房子是6层的多层房子，我买的是顶层它是跃层的也就是6层内跃7层，在购房合同上签的是此房子是多层共7楼，层高为3米若出去楼板厚度10公分则净高为 2.9米,房价构成完全是统一按照三米的价格计算的，可是交房时，7层的尽高只有2.63米，我想请问下专家这种层高违反相关规定吗，可以用法律维护自己的权益吗?
答:多层住宅的层高一般规定是2.8米(现在设计的大部分为2.9米,也有3米的)，有的地区有些房间净高大于2.4米也不能算不合格。但如果合同有约定应按约定交房和验房，如不符合，可要求退房或赔偿。
问: 我买的商品房住宅二楼的层高为3米,楼栋的主体结构为砖混,但实际层高为3.8米,现在是框架式的,与合同内容不符,我能不能要求开发商退房?
答：一般情况，混凝土框架结构比砖混结构要好，层高比约定的高人们也是愿意的。如果由于其他原因要退房，现根据合同约定与实际不符而违约，一方提出要求是可以的。但一旦诉讼是否会被法院支持很难说，因为按一般退房理由似乎不足。
问: 我想问一下,我07年底买的商品房,开发商合同上是层高2.9米,现只有2.75米.请问可以向开发商申请赔偿吗.按什么标准赔.
答：合同中约定的层高如无特别注明，一般是建筑层高，建筑层高是指楼板面到上层楼板面的距离，所以房间实际净高是应减去楼板及其粉刷层厚，楼板加粉刷层厚一般15公分，所以如果你量的是净高2.75米是合理的,无法提出赔偿。
问: 房子建筑高度最少差10过分，怎么索赔?
答: 房屋高度低了，影响居住环境，要维修增高达到原先标准，一般很难，如果要求退房应该是可以的，不退要求赔偿也兴，但赔偿标准现还没有很具体规定，作为一种参考意见，是否可以按层高缩水部分来计价，再加上实际发生的其他损失，如果原来层高3米，现最大缩短15公分，即应返回造价的5%，或再适当乘个系数,这只是有个估算，主要还是双方协商。
问: 顶楼全部为斜顶，合同标准规定层高为2.9米，但是现在给的是斜顶4--5米高!房屋内部应该建平顶2.9米!是不是开发商偷工减料。给用户增加一笔不必要的大开支，可以要求给予纠正或者补偿吗?
答： 顶楼层高以檐口处为准，即从有门窗的墙处量，也是该层层高最低处。由于屋面排水，所以从檐口向上到中间就高了，一般在装修时为了美观及心理舒适在2.9米处做个吊顶，如果在施工设计图上无此吊顶则不能算开发商偷工减料。如果买的本身是精装修房，而该房间又是主房，不做相应的吊顶是不合理的。另外还要看双方在合同中有否相应的约定
