案件描述

一起商品房买卖合同纠纷的维权之路

辽宁申扬律师事务所：曲柏杰

【案情概述】

2007年9月，王某与沈阳某房地产开发公司(以下称房屋开发公司)签订了《合作建房协议》。协议约定：王某认购房屋开发公司开发的某商务广场B号楼的A号商品房，设计面积46.96平方米，单价每平米6,780元，总金额318388.88元，交房日期2008年10月30日，同日王某交纳全额房款。

之后，房屋开发公司并没有在协议约定的交房日期内履行交房义务。王某也多次找到房屋开发公司进行协商，要求履行合同，但开发公司明显拒绝交房，使得最终不能通过协商解决问题。无奈之下，王某委托代理律师通过诉讼方式来维护其合法权益。

对于本案，本代理人认为，房屋开发公司不是履行不能，实际上争议房屋是完全能够交付的，只是开发公司不想交付而强词夺理。根据《合同法》第一百零七条规定，一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。对于本案，开发公司履行的同时还应当承担违约责任。因此，我们依法向房屋所在地的基层法院提起了诉讼，要求房屋开发公司履行合同，为王某办理入住手续。法院依法受理并于2011年5月12日公开开庭了审理此案。在案件审理过程中房屋开发公司态度非常强硬，辨称诉争房屋B号楼已经准备卖给第三方了，内部全都拆改，变更为办公场所，原来是复式结构，已经拆除了，棚顶安装了中央空调管道，复式结构的楼梯、间壁墙已经打掉了，现在恢复房屋的结构成本过高，已经不能向王某履行交付义务了。针对房屋开发公司的无理辩解，我们也提出了自己的主张：房屋设计结构的非实质性变更并没有造成交付条件的丧失。房屋开发公司对争议房屋的屋内设计确实进行了一小部分的更改，即B号楼内电梯结构的修改、中央空调的安装，以及分隔板、房门的调整(将复式结构更改为两个房屋)。但房屋的主体结构并没有发生变化，仍然具备交付的条件，房屋开发公司拒不交付房屋的目的是为了将房屋出售给第三人，以获得更多的经济利益。针对开发公司这种违反诚信原则，欺诈购房者，拒不履行交付义务的行为法院不应支持。

法院通过勘查现场和法庭调查最后认为：王某与房屋开发公司签订的合作建房协议，具备商品房买卖合同的主要内容，并且房屋开发公司已经按照约定收取全部购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。王某与房屋开发公司签订的上述协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。经现场勘查，诉争房屋已经拆改，变更了原设计结构，现不具备交付条件。且房屋属于特定物而非种类物，现有状况不适于强制履行;如果履行，费用过高。故王某要求判令房屋开发公司履行合同，办理入住手续的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决驳回王某的诉讼请求。

一审判决后，我们依法向沈阳市中级人民法院提出了上诉，二审法院维持了一审判决。之后，我们又一次向房屋所在地的基层法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，全额返还已付房款及利息，承担已付房款一倍的赔偿责任，并申请对房屋价值进行评估，按房屋评估价赔偿给王某造成的可得利益损失并承担其它费用。法院受理后，于2012年5月17日、2013年7月22日公开开庭进行了审理，审理后认为房屋开发公司不履行房屋交付义务，其行为构成了明示违约。王某有权请求解除买卖合同，并要求房屋开发公司承担赔偿责任。关于房屋开发公司返还王某已付购房款及赔偿王某经济损失等问题，法院认为：一、双方均认可王某已付购房款，应将该款返还王某，并给付占用期间的利息;二、原合同价款为318388.88元，评估现价值为571142元，房屋差价损失为252753元，对此，房屋开发公司应予赔偿;三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷适用法律若干问题的解释》第八条之规定，房屋开发公司与王某签订合同后，又将该房屋拟卖他人，并将争议房屋拆改，变更原设计，导致王某合同目的无法实现。因此，房屋开发公司应按该规定承担王某已交付购房款(318388.88×50%)的赔偿责任。最后，法院判决如下：一、解除王某与房屋开发公司签订的《合作建房协议》;二、房屋开发公司于判决生效后十日内返还王某全部购房款318388.88元及利息;三、房屋开发公司于判决生效后十日内给付王某房屋差价损失252753元;四、房屋开发公司于判决生效后十日内赔偿王某已交付房款50%的赔偿金;五、房屋开发公司于判决生效后十日内给付王某房屋评估费用人民币6000元;六、驳回王某、房屋开发公司的其他诉讼请求。案件受理费由房屋开发公司负担。

一审判决后，双方当事人都没有上诉。

【办案侧记】

作为代理律师，维护当事人利益最大化是我一贯坚持的原则和经常思考的问题。就本案而言，在了解案件基本情况后，主要做了以下几项工作。

一是深入了解案情，进行诉讼策划。在接受王某的委托之后，我又仔细研究了案情，根据自己多年的办案经验，进行了诉讼策划，即分二步走：第一步是起诉履行合同，要求开发商交付房子，一审不行继续二审;第二步是如果第一步败诉并被二审维持，则走赔偿诉讼的程序，即要求解除买卖合同，并要求其承担赔偿责任。

二是积极说服当事人接受现实，调整诉讼策略，减少利益损失。第二步的诉讼方案当时王某并不同意，坚决要房子，因为这个地段是市中心区域，房价已经涨了几倍。做为代理人，我很理解王某的心情。但是，事与愿违的事情是很多的，在审判过程中从法官言语上流露出的审判意向其实是给当事人接受审判结果的一个提前量，一、二审都有这个现象。等审判结果出来时，我的当事人极其不满意甚至愤怒了，此时我的任务就是做工作。要让当事人尽量接受这个结果并说服其改变策略。这个过程其实也挺艰难的，说得不当或过多，当事人会怀疑你代理人与开发商有染，说得不到位又解决不了问题，所以这个环节我费了不少功夫，最后当事人终于接受了我的重新立案要求解除合同赔偿损失的建议。

三是积极与法官沟通，争取法官支持自己的诉讼请求。每个案件与法官的沟通都很重要，这个案件也不例外。在与二审法官沟通中，感到这个案子被维持的可能性较大，这样便于及早做准备，另辟蹊径，为下一步打基础。在第二步的解除合同的诉讼中，与法官的沟通可谓是一波三折，法官的综合素质不错，但审案的压力较大，最后法官还是顶住了压力，支持了代理人提出的诉讼请求。

四是正确适用法律，谋求最好的诉讼效果。走第二步时，代理人从解除合同的角度，完全依据案件事实说理，不但提出应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷适用法律若干问题的解释》第八条的规定，而且还举出一些相似的案例，做到了法律依据明确，证据确实充分，打消了法官的审判顾虑，这样，法院便没有不支持的道理了。

虽然，法院没有全部支持王某的诉讼请求，但是诉讼请求的绝大部分已经被支持。虽然这个结果不是我的当事人维权的初衷或是应有判决，但退而求其次，他也愿意接受这个判决，所以可以说这是个比较好的诉讼结果了。

【办案随想】

一起简单的商品房买卖纠纷，案情并不复杂，但为何前后经历三次判决，当事人的利益才得到维护，值得我们思考。诸如此类的案子早已不是个例了，但最终能获得完全赔偿的确不多。具体原因可能很多，但购买人在合同中的弱势地位，使他们知难而退或是案子直接被判败诉还是占多数。所以有些房地产开发商以自己的优势地位，欺诈购房者签订买卖合同，骗取购房款后便不在按照合同约定履行义务了，随意违约，损害购房者利益。在发生纠纷时又不积极主动承担责任，诉讼过程中又通过各种手段干扰司法审判，更使得购房者的利益蒙受重大损失。在房地产开发商故意违约的情况下，怎样最大限度地维护当事人的利益是代理律师应当思考的关健问题。

一要看清形势，“识时务”。在当前我国的地产经济为主流经济的情况下，政府在为房地产开发商开了绿灯的同时也就为法院的依法审判无形当中制造了一些困难，在此种大趋势下，律师应当看清形势，“识时务”，不能看着南墙往上撞，在保障利益最大化的前提下变通方法并做通当事人的工作是律师的水平体现。在不同的诉讼阶段应当采取不同的诉讼应对策略，及时改变诉讼主张，并通过事实和法律争取法院的支持，这才是为当事人着想。其实本案的争议房屋在客观上是完全是可以交付的，但经过两审法院判决都不能交付了还往前走么?还走更艰难的申诉程序?此时律师应当采取务实的态度，否则一条道跑到黑，最终当事人的利益无法得到维护，而且还是会埋怨代理律师的。

二要法律思维，理性办事。作为代理律师，对待个案，自己先从法律、形势等方面运用法律思维和理性思维客观地看待案件和法院的审判，以求得自己对案件更接近客观的认识。律师不能意气用事，不能把自己与当事人混为一谈，应当把代理律师与当事人在案件中的角色和对待问题的角度区别开来，以律师的视角和眼光看待问题，这样才能更接近案件的审判结果，也能对当事人直到指导作用，同时也更能体现律师有较高的职业素质。

三要驾驭案件，把握全局。代理律师对整个案件以及对当事人的驾驭能力是很重要的。在接案的时候就应当建立起律师的威信，并引导当事人跟着律师的思路走，按照律师对案件的分析紧密配合律师工作，绝对不能反被当事人牵着走。在当事人情绪激动和想不通的时候，代理律师应当摆事实、讲道理，用法理和案例说服当事人。在本案中，虽然对于第一步的两级法院判决王某都感到非常失望并很气愤，但通过代理律师耐心地做工作，最终接受了律师的意见和建议。

本案是个比较典型的商品房买卖合同纠纷案件，在要求开发商履行合同无果的情况下，及时以开发商明示的违约行为即不能履行交付义务为由诉请法院解除合同，并要求开发商承担赔偿责任，法院最终支持了当事人的诉讼请求，判决开发商赔偿，从而有利地保证了当事人利益。