基本案情

　　2015年4月22日，杨某与被告A房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，被告A房地产开发有限公司将位于某小区2栋201号住房卖与杨某；房屋总价款500万元，采取分期方式付款；交房时间为2016年7月30日前。该合同还约定了合同双方的违约责任，如因被告A房地产开发有限公司的责任，杨某未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权的，被告按日计算向杨某支付全部已付款万分之一的违约金。该合同还约定了其他事项。因房屋在施工及交付中存在诸多工程问题，在2019年8月20日，杨某才取得案涉房屋的不动产权证。2021年4月1日，杨某因被告A房地产开发有限公司逾期办证向法院起诉，要求被告A房地产开发有限公司按500元/天的标准，自2016年11月1日起向杨某承担违约赔偿责任，迟延天数共计约1000余天，合计约50万元。被告A房地产开发有限公司辩称，杨某请求被告承担逾期办证违约责任已经超过法定的诉讼时效期间。且原告主张的逾期办证的损失也明显超过其实际损失，请求法院予以调整。

　　案件分析

　　本案的争议焦点是：1.原告主张的诉讼时效，是否存在问题2.违约金标准是否过高。

　　关于第一个：诉讼时效问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定的违约金是按日计算，原告于2021年4月1日向法院主张权利，故其迟延办证违约在诉讼时效期间内的时间应从2018年4月1日起计算。迟延办证违约在诉讼时效期间内的时间是2018年4月4日至2019年8月20日。故对超出诉讼时效期间的部分，可能不被法院支持。该段时间的天数为500天左右。

　　关于第二个:违约金标准是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案被告虽延期办理房产证，但原告并未能够对其实际损失进行举证，50余万元的违约损失，明显偏高法院在兼顾实际损失的情况下，势必会对违约金的金额进行调整，可能会酌情确定个金额。

　　法院判决：被告A房地产开发有限公司在判决生效后十天内，向杨某支付违约金10万元。驳回杨某的其他诉讼请求。

　　律师提醒

　　违约金过高请求适当调整的，法院一般以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

来源：南京法律顾问工作室