【案情】

李甲和李乙系同胞姐妹关系，李甲结婚后在城市生活并转为非农户口，李乙结婚后仍在农村生活属农业户口。2010年2月，李乙经利川市国土资源局批准获得120平方米宅基地，并办理了准建手续。李乙因缺少资金建房，就找李甲筹集建房资金，李甲提出合作建房，于是双方达成口头协议：“由李乙出宅基地120平方米，由李甲投资20万元，房屋建成后由李乙分得该房屋的一、二层，李甲分得三、四层，不足的建筑款由李乙个人承担”。李甲给李乙交建房款时，由李乙给李甲出具了欠条一张，并写明以三、四层房屋作抵偿。2011年6月，房屋修建完工，因房价上涨，妹妹李乙提出不给姐姐交房。李甲向法院提起诉讼，请求确认房屋第三、四层归其所有，并将房屋过户到李甲名下。

【分歧】

本案的争议焦点是欠条的性质和效力问题，在实体处理上也有分歧，审理中产生以下三种观点：

第一种意见认为：欠条说明双方存在债权债务关系，以“三、四层房屋作抵偿”的表述应理解为用房屋作投资的抵担保。由于我国法律明确规定集体土地不能作抵担保，而且在出具欠条时房屋尚未建成，不动产的抵权适用登记生效主义，所以抵不能成立。因此，法院不能支持李甲的诉讼请求。李甲只能变更诉讼请求，要求李乙返还欠款20万元及利息。

第二种意见认为：双方通过欠条的形式明确了宅基地、建房款投入、房屋产权分配等合作建房合同所需的主要条款，应认定欠条具有合作建房协议的性质。合作建房是双方当事人的真实意思表示，应认定为有效，因此，应支持李甲的诉讼请求。

第三种意见认为：根据欠条上写明的内容，结合双方的口头约定，可以认定双方存在合作建房协议。由于李甲属于非农户口，不应享有集体土地的使用权，集体土地也不能转让给该集体经济组织之外的其他个人使用，李甲如分得了房屋，就等于使用了该集体土地。因此，合作建房协议应认定为无效。合同无效后因此而取得的财产应予返还，不能返还的应当作价补偿。本案中，李乙应返还李甲的投资款20万元，并补偿相对应财产增值部分。

【评析】

笔者赞同第三种意见。

1、关于欠条的性质认定问题。正确认定此欠条的性质，应尊重双方当事人的真实意思和欠条的具体内容。在合作建房前就对具体事项进行过协商并有口头协议，双方是亲姐妹，没有签订协议就开始投资建房是合情合理的，因此，合作建房是双方的真实意思表示。欠条的具体内容也符合合作建房协议需具备的主要条款。本案中，欠条上明确“欠姐姐房屋款20万元”是对建房资金的约定；“以三层、四层作抵偿”是对产权分配的约定。所以，欠条应认定为合作建房的协议。

2、合作建房协议的效力问题。由于本案是在宅基地上建房，要正确认定协议的效力应从宅基地的性质，并结合现行的法律法规来综合分析。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，农村宅基地使用权人必须具有集体经济组织成员身份；宅基地只能用于建造住宅及其附属设施，主要用途是自用，限于居住功能；我国对宅基地的流转采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止非农户口居民在农村购置宅基地。本案中两姐妹户籍分别在城市和农村，姐姐没有集体经济组织成员身份，不能享有宅基地使用权，我国实行房地一体主义，房屋所有权和宅基地使用权不可分割，由于双方合作建房协议约定了房屋的产权分配，如姐姐分得了房屋就实际上享有了宅基地的使用权，但我国严格限制流转制度，使姐姐的非农业人口身份无法登记享有宅基地使用权，从而无法登记享有房屋所有权。

3、合作建房协议认定无效后的财产返还问题。依照合同法第五十八条规定，因合同无效而取得的财产应予返还。妹妹李乙应将姐姐出资的建房款20万元返还给李甲，李乙还应补偿给李甲适当的经济损失才是合理的。适当的经济损失可以是李乙因合作建房而取得的房屋增值部分，即诉讼时的房屋价值与投资时的房屋价值之差额。本案中法院应向李甲释明法律，如李甲变更诉讼请求，法院可直接判决李乙返还李甲投资款20万元及补偿相应经济损失；如李甲不同意变更诉讼请求，则直接判决驳回李甲的诉讼请求并告知李甲另行起诉解决。