原告(反诉被告)孙某，男，XXXX年4月16日生，汉族，无业，住新沂市窑湾镇劳武东路北二排XX号。

委托代理人王永桥律师

代理权限;全权代理。

被告(反诉原告)徐州xx房地产开发有限公司。

法定代表人刘某。

委托代理人朱某 江苏徐州景来律师事务所律师。

代理权限;全权代理。

原告孙某与被告徐州xx房地产开发有限公司商品住房买卖纠纷一案本院于2007年12月26日受理后，被告徐州xx房地产开发有限公司提起反诉,本院按简易程序由审判员顾乐勇独任审判，公开开庭审理了合并审理，原告(反诉被告)孙某的委托代理人王永桥，被告(反诉原告)徐州xx房地产开发有限公司的委托代理人朱某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)孙某诉称，2007年3月14日原告向被告购买了其开发位于新沂市钟吾南路某地段面积为309.68平方米的商品房一套，双方签订了由被告单方提供的格式商品房买卖合同一份，合同约定，定金及首付款为285 400元，占总房款的30%，剩余房款65万元必须在2007年3月31日前办理完成按揭贷款。出卖人应当在2007年6月30日前，将符合规定及合同约定的商品房交付给买受人使用，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还清全部已付款，并按买受人已付款额的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的应当继续履行合同。合同签订后原告已经按约履行了义务，即于2007年3月14日交付了首付款28 5400元，于2007年3月26日办理了65万元的贷款交付给被告，并与同日缴纳了契税37 416 元，房屋交易手续费、所有权登记费等1 584元，物业维修基金6 193元，合计人民币980 593元。然而时至今日被告均没有将房屋交付给原告使用，原告多次督促均无结果，为此，请求判令被告给违约金83 000元。

被告(反诉原告)徐州xx房地产开发有限公司辩称(反诉称)，我们并无逾期交房的违约，质量瑕疵是施工方造成的，依据合同约定“其他第三方原因造成延误的，出卖人可以据实予以延期”，而且对房屋瑕疵责任已经承担完毕，因此法庭应当驳回原告诉讼请求，原告没有履行合同约定，其拒不上房的行为已经构成根本违约，2007年11月28日房屋修整完毕后我们再次通知原告前来办理接收手续而被告拒绝上房已逾30日，按照合同规定，原告逾期拒不接收房屋，我们依约有权终止合同，并要求原告承担违约责任。反诉请求依照双方签订合同的第十一条规定有权解除合同并要求原告承担5%的违约金。

经审理查明，原告孙某与被告徐州xx房地产开发有限公司于2007年3月14日签订商品房买卖合同，合同约定，由原告购买被告第9幢102号建筑面积为309·68平方米的商品房一套，总价款为人民币93 5400元，首付款为285 400元，占总房款的30%，剩余款65万元于2007年3月21日前一次性付清。“出卖人应当在2007年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3条件并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但是如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期;1、遭遇不可抵抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的;2、买卖双方协商一致同意签订补充协议变更交付日期的;3、因政策变化、政府执法及诉讼、其他第三方原因造成延误的。第九条第1款(1)项规定，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后履行期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人应当按日向买受人支付已交房款的万分之五的违约金，合同继续履行。预期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后履行期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人应当按日向买受人支付已交房款的万分之五的违约金。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人三十日内未能前来办理上方手续，则出卖人有权终止合同并收取总房款的5%的违约金，出卖人有权将该房屋另行出售。”合同签订后，原告孙某于2007年3月14 日交付了首付款285 400元，于2007年3月26日办理了65万元的贷款交付给被告徐州xx房地产开发有限公司，并与同日缴纳了契税37 416 元，房屋交易手续费、所有权登记费等1 584元，物业维修基金6 193元，合计人民币980 593元。被告徐州xx房地产开发有限公司，于同年7月 3日取得工程验收合格证书。同年7月6日原告孙某到达现场查看房屋时因发现屋面渗水等质量瑕疵问题，而与被告徐州xx房地产开发有限公司口头协商整改，经过整改该房屋10月份质量问题得到解决。经过原告孙某多次口头催促要求上房，被告均未明确答复，同年12月 29日被告徐州xx房地产开发有限公司通过邮局向原告孙某邮寄一封快件，快件的内容包括：2007年7月7日被告徐州xx房地产开发有限公司签发的要求原告孙某办理上方手续的通知书(通知原告孙某于 2007年7月6日至7月7日办理上方手续)及2007年11月9日被告徐州xx房地产开放有限公司签发的《上方通知书再次函告书》(限定原告孙某在接到通知书后3日内到被告徐州xx房地产开发有限公司办理上方手续，否则按照相关规定处理)。被告徐州xx房地产开发有限公司并于向原告邮寄通知书的同日即 2007年12月29日安排前来办理自行购买房屋手续的原告孙某之兄孙xx代替原告孙某签收了上访质量承诺书及上房物品、资料确认表。此后原告孙某以未亲自接到上房通知书和不知情为由至今未予以接收房屋。

本院认为：1、双方所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同所约定的权利义务并不违法，具有法律约束力，双方均应全面、自觉地履行合同所约定的义务。2、原、被告双方在房屋买卖合同中约定被告应于2007年6月30日前将房交付原告，而被告于同年7月3日才取得工程验收合格证书，才符合交付条件，2007年7月6日原告孙某因自行验房时又发现房屋存在质量瑕疵，被告徐州xx房地产开发有限公司同意予以整改，导致延期交付，虽然被告徐州xx房地产开发有限公司辩称，质量瑕疵是施工方造成，依据合同约定“其他第三方原因造成延误的，出卖人可以据实予以延期”, 但是，我国合同法第一百二十一条规定;“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。故不能免除被告的延期交付责任，加之，双方口头约定维修整改时，虽然未对整改期限达成协议，但是由于该争议房屋质量瑕疵的维修的工程量较小，维修期间不应当过长，而被告直至同年12月29日才通知原告上房，使原告的居住受到较大的影响，被告负有过错责任。3、鉴于原告孙某于2007年7月6日同意被告对房屋维修后再上房，视为双方对房屋交付期限的口头变更，故应当扣除合理的维修期限，本院综合考虑该争议房屋质量瑕疵的维修工程量及此期间阴雨天气较多等因素，认为合理的维修期限以不超过三个月为宜，此维修期间不应当视为被告逾期交付房屋。4、被告徐州xx房地产开发有限公司于2007年7月7日签发的要求原告同年7月6日至7月7日上房的通知书，一则通知书未有给原告留有上房的期限，二则发出该通知的时间没有在房屋交付期限之内，且同年7月6日原告又发现屋顶渗水等问题，要求被告整改，被告也予以同意，三则被告没有证据证明将该通知书于同年7月7日已经送达给原告孙某本人，故并不能视为此时原告拒绝上房。被告于2007年12月29日发出的上房通知已经在诉讼期间，原告诉讼请求中已经明确要求继续履行合同，并未表示拒绝上房，不能视为原告根本性违约，不符双方约定解除合同并承担违约责任的情形，为此，被告的反诉请求不能成立。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下

一、原告孙某与被告徐州xx房地产开发有限公司继续履行双方所签订的《商品房买卖合同》，原告孙某于本判决生效之日起十日内办理上房手续，被告徐州xx房地产开发有限公司应当协助予以办理。

二、被告徐州xx房地产开发有限公司偿付原告孙某自2007年7月1日至7月6日及同年10月7日至同年12月29日的逾期上房违约金40 690元，于本判决生效之日起十日内一次付清。

三、驳回反诉人徐州xx房地产开发有限公司的反诉请求。

本案诉讼费 7 186元及反诉费7 186元，合计14 372元，由原告承担3 600元，被告承担10 772元。原、被告各预交的诉讼费11 000元的剩余部分由本院退回。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

审判员 顾乐勇

二00八年 三月二十六日

(新沂市人民法院印章)

书记员 朱赛