转让不动产未通知抵押权人，是否一定导致合同无效？

案件简介：原告通过擅自处分其抵押物与被告签订共同开发协议，损害了银行抵押权，后原告起诉解除协议。

2005年12月，工业公司与开发公司签订《联合开发协议》，以开发公司出资、工业公司出土地使用权，共同进行房地产开发。工业公司用已在银行办理贷款抵押的土地使用权作为联建投入，并负责在约定时间内将该土地的抵押权解除。开发公司多次致函工业公司，要求工业公司履行房地产开发项目的配合工作。工业公司未置可否。2006年，银行致函工业公司称，未经本行同意擅自处分抵押物，严重损害抵押权，要求停止侵权。随后，工业公司起诉开发公司要求解除《联合开发协议》。

（案例索引：最高人民法院（2008）民一终字第122号）

裁判结果：协议中虽擅自处分抵押物，但双方已对抵押权解除义务做了明确约定，且承担义务一方有能力负担的，协议有效。

法律中对与擅自转让抵押物会导致转让行为无效，但受让方代为清偿的转让有效的规定是为了充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案中协议已约定将抵押权的解除义务赋予给工业公司，该约定符合意思自治和合同自由原则，且确保了抵押权人的利益不受侵害。所以应认定协议有效。

律师说法：抵押人未通知抵押权人擅自处分抵押物的法律后果。

在上述案件中，争议的焦点在于抵押人擅自处分抵押物是否会影响《联合开发协议》效力的问题。无论是《物权法》、《担保法》还是《担保法司法解释》都对抵押人擅自处分抵押物的行为作了明确规定。从立法目的来看，是为了确保抵押权人的利益不受侵害。因此，我们可以推断，只要确保抵押权人的利益不受侵害，从保护交易安全原则出发，我们在合同不违法法律、行政法规强制性规定的情况下，应当都认为是有效的。因为抵押权人留存抵押物是为了将来债权能够得以实现，而抵押人处分抵押物是为了抵押物能够实现其价值，从而使得物尽其用。因此在不损害抵押权人利益的情况下，对于处分抵押物的行为应当得到认可。在本案中双方当事人在《联合开发协议》中约定由工业公司在不影响开发进度的前提下办理解除抵押的相关手续，即以约定的方式将先行解除本案所涉土地上的抵押权负担的义务赋予了工业公司，同时工业公司亦能够承担该责任。该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让土地的第三人的利益，亦不与立法原意相悖。因此在转让抵押物虽未通知抵押权人，但亦能够产生转让行为有效的后果。

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