关于在他人农村承包地新建房屋的法律问题评述

案情：

甘某、陈某夫妻系章贡区某镇某村某组村民，分别于197X年08月X日、198X年X月X日生育一子甘某1、一女甘某2。1998年X月X日，经章贡区人民政府核准，该户以家庭承包方式获得XXX等10块共XXX亩的土地承包经营权，共有人为郭某（甘某母亲，2018年去世）、甘某、陈某、甘某1、甘某2，承包期限30年，至2028年X月X日止。甘某1至今未婚，一直在该村生活起居。甘某2于2006年与湖边镇某村村民刘某登记结婚，并将户口签至刘某村。2013年，甘某2、刘某夫妻在前述的经营承包地上新建砖混结构房屋一栋，两层半，占地120平方米，现由该夫妻居住使用。2018年，镇政府组织人员统一对该村集体用地造册登记，前述房屋所占用土地也以甘某1名义进行了登记测量，但集体土地证尚未颁发。

鉴于甘某2、刘某前述新建房屋暂时无法办理产权登记，所占用土地又登记在甘某1名下，如何才能防止房屋权属产生争议、遗留纠纷摆在甘某2、刘某两夫妻面前。

法律评述：

本案牵涉的问题很多，主要有甘某2、刘某能否获得新建房屋的产权及其法律途径，涉案房屋所占用土地性质以及甘某2、刘某能否取得该土地权属，如以上均不能，甘某2、刘某又该如何固定证据以防止日后纠纷。对于这些问题，笔者分述如下：

1、关于甘某2、刘某对涉案房屋占有、使用、收益的权利来源问题。《物权法》第30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中涉案房屋系甘某2、刘某出资新建，因建造这一事实行为，甘某2、刘某对该房屋的占有、使用、收益等一定程度上受法律保护,无需以买卖、继承、遗赠抚养协议等方式作为涉案房屋的权利来源基础。

2、关于涉案土地性质问题以及新建房屋之时甘某2对涉案土地是否具有权属的问题。现已明确，涉案新建房屋所占用土地为家庭承包地，依据《土地管理法》第四条“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护……前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地”之规定，涉案土地属于村集体所有的发包给甘某一户的农村承包耕地，属于农用地的性质。新建房屋时间为2013年，而甘某2系2006年嫁到了刘某所在村组，并将户口迁出，除非另有其他证据，正常情况，甘某22013年已不属于甘某户成员，不具有某镇某村某组村民身份，对涉案土地不再享有原村小组土地承包经营权。2013年新建房屋占用的土地承包经营共有权人为郭某、甘某、陈某、甘某1。

3、关于新建房屋是否合法、能否取得房屋完整产权的问题。

《土地管理法》第62条第2、3款规定：农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。该法第44条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续……在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。因该涉案房屋所占用土地为家庭承包的农用地，且前已述及，建房之时甘某2对涉案土地亦不具有权属，不管通过何种方式，在我国现有的政策下，甘某2无法取得涉案房屋完整产权。

4、关于现时情况下如何防范日后纠纷问题。基于无法取得完整产权，且涉案房屋事实上已经以甘某1名义登记造册，无法改变。本案本质上系在他人农村承包地上建设房屋后需要固定证据防止事实争议的问题。考虑到房屋土地的性质，且现行情况下，公证处对于与无证房屋相关的协议均不予受理公证，律师见证也无法修正其本身的合法性。对此，建议作有偿综合代书，经济合理，固定事实即可。