律师观点分析
上诉人海口XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人包XX房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初4187号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人XX公司上诉请求：一、撤销海口市琼山区人民法院作出的（2019）琼0107民初4187号民事判决，驳回包XX的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由包XX承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，在审理过程中遗漏了必要的共同诉讼人且审理程序违法，已严重侵犯了XX公司的合法权益。
一、一审法院认定XX公司为履约主体且存在违约行为，认定事实错误，证据不足。XX公司不是本案真正的合同履行主体，不存在任何违约行为，不应当承担任何违约责任。XX公司在一审中提供的与案外人海南XX公司、米铺经济合作社签订的《合作建房合同》、其补充协议以及后续的分房协议和分房备忘录足以证明涉案房屋是登记在XX公司名下，但实际已经由海南XX公司分得并由其对外销售收取购房款及办证费用的案件事实。足见涉案合同的真正履行主体是海南XX公司而非XX公司，因此未办理房屋产权证的原因也是由其造成。根据XX公司一审提交的海口市公安局琼山分局凤翔派出所作出的情况说明，已经证实包括本案在内办证的相关费用实际收取主体是郭X而非XX公司，XX公司没有收取任何款项也没有参与合同的实际履行，根本没有任何违约情形。一审法院认定XX公司应承担违约责任并返还办证税费的认定完全没有事实及法律依据。
二、案外人海南XX公司和郭X是与本案有利害关系的第三人，一审法院未追加其为本案第三人明显系程序错误。涉案合同的实际履行主体是海南XX公司和其前法定代表人郭X，其二人未按照涉案合同约定履行义务，其是真正的义务承担主体，其对查明本案事实及法律关系、权利义务的承担均有直接关联，其应被认定为与本案有关的利害关系人，一审法院应当追加而未追加其为本案第三人，导致本案查明的事实严重错误，一审法院的审理程序已严重违法。
三、现本案已经涉及刑事犯罪，应将本案移送公安机关并中止对本案的审理。2019年5月17日，海口市公安局琼山分局凤翔派出所作出情况说明，对包括本案在内的共60户业主的办证费用及其他费用被郭X私自收取并挪用涉嫌诈骗罪的刑事违法行为予以侦查说明。基于本案已经涉嫌刑事犯罪，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十二条“人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或检察机关认为有经济犯罪嫌疑，并说明理由附有关材料函告受理该案的人民法院的，有关人民法院应当认真审查。经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关或检察机关，并书面通知当事人，退还案件受理费；如认为确属经济纠纷案件的，应当依法继续审理，并将结果函告有关公安机关或检察机关。”之规定，本案应当移送公安机关。并应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款“有下列情形之一的，中止诉讼：(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。”之规定，本案应当在移送公安机关的同时中止本案的审理。并且根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第122条“【涉众型经济犯罪与民商事案件的程序处理】对于涉嫌集资诈骗、非法吸收公众存款等涉众型经济犯罪，由人民法院通过单个地审理民商事案件的方式化解矛盾，效果肯定不好。对于正在侦查、起诉、审理的涉众型经济犯罪案件，当事人就同一事实向人民法院提起民事诉讼的，人民法院应当裁定不予受理，并将有关材料移送侦查机关、检察机关或者正在审理该刑事案件的人民法院。正在审理的民商事案件，发现有涉众型经济犯罪线索的，应当及时将犯罪线索和有关材料移送侦查机关。侦查机关作出立案决定前，人民法院应当中止审理；作出立案决定后，应当裁定驳回起诉；侦查机关未及时立案的，必要时可以将案件报请党委政法委请求协调处理。”之规定，鉴于包括本案在内的60余户业主的办证费用均被郭X骗取并用于诈骗行为，包括本案在内的多起案件已经达到涉众并且涉及郭X和海南XX公司的合同诈骗犯罪，恳请二审法院根据上述规定将本案中止审理。
综上，一审法院的判决严重侵犯了XX公司的合法权益，XX公司根据民诉法相关规定向二审法院提起上诉，望二审法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定依法查明案件事实，支持XX公司的上诉请求，维护XX公司的合法权益。
被上诉人包XX辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回XX公司的上诉请求。双方签订的《商品房买卖合同》，XX公司出具的购房款发票，上面的合同专用章和财务专用章、发票专用章，XX公司对此没有任何异议。依据合同相对性原则，履约的主体是XX公司是正确的，没有遗漏其他人，XX公司与案外人的合作关系不能对抗买房人，案外人与本案结果没有利害关系，不应该追加为第三人，XX公司与案外人的纠纷可以通过另案起诉解决。案外人伪造XX公司的公章可能涉嫌的刑事犯罪，与本案的合同专用章、财务专用章、发票专用章没有关系，本案没有中止审理的法定理由，琼山法院的（2019）琼0107民再9号民事判决书，对上述问题有详细论述，法院可以作为参考。
包XX向一审法院起诉请求：一、XX公司向包XX支付自起诉之日即2019年6月11日往前倒推三年的逾期办证违约金21807元（1095日×663837元×日万分之0.3）；二、XX公司将海口市琼山区XXC703房（房产证号为HKXXX）的不动产权证办理至包XX名下；三、本案诉讼费由XX公司承担。
一审法院经审理查明：2010年9月5日，包XX与XX公司签订《海口市商品房买卖合同》，主要内容约定：包XX购买XX公司开发的位于海口市××区五公祠东XX（幢）7（层）C703房（以下简称涉案房屋），建筑面积92.11平方米；价格为每平方米7207元，总价663837元，包XX在一次性付清购房款后，签订本合同；XX公司应在2011年7月28日前将已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件并符合本合同约定的商品房交付包XX使用；XX公司应当自房屋交付之日起730日内为包XX办理房屋权属证书，在包XX取得该商品房权属证书后，XX公司应当在60日内向土地登记机关申请，为包XX办理土地使用权证，如因XX公司的责任，包XX不能在约定期限内取得房地产权属证书的，XX公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点三向包XX支付违约金。该合同的落款处出卖方签章处盖有XX公司的合同专用章、代理人盖有案外人郭X私章。合同签订后，包XX依约一次性支付了所有购房款，XX公司向包XX出具了《海南省销售不动产专用发票》。2012年5月28日，包XX还向XX公司支付涉案房屋的代收办证费用及其他费用共计20472元，XX公司向包XX出具资金往来专用凭证并盖有XX公司的财务专用章，结算方式为转入郭X账户。而后，XX公司将涉案房屋交付给包XX使用至今。因XX公司一直未为包XX办理涉案房屋的不动产权证书，包XX提起本案诉讼。直至本案开庭审理时，XX公司尚未为包XX办理涉案房屋的不动产权证书。
另查明，2008年7月7日，“美舍香槟商住楼”项目取得了《海口市建设工程规划许可证》，建设单位为XX公司和海口市琼山区国兴街道米铺经济合作社；该项目的预售许可证为（2010）海房预字（0039）号，XX公司为开发商。涉案房屋于2014年11月7日登记在XX公司名下，证号为HKXXX，现无抵押、查封等情况。2015年1月7日，海口市住房和城乡建设局向XX公司出具《关于办理商品房转让手续的批复》，同意XX公司办理上述173套（面积16830.03平方米）商品房的转移登记手续（若有查封、抵押等限制房产转移的情况，不得办理）并附有已销售、无销售房的房号和面积，其中已销售尚未过户的名单中有包XX购买的C703房，面积为92.11平方米，产权证号为HKXXX。
一审法院认为：包XX、XX公司签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按照约定全面履行各自的义务。包XX已依约履行了付款义务，但XX公司未尽合同义务为包XX办理房屋产权登记手续。即使XX公司与案外人存在房屋分配、房款收取、责任承担等约定，也是XX公司与案外人之间的法律关系。XX公司作为涉案楼盘的开发商，以出卖人的身份与包XX签订《海口市商品房买卖合同》，加盖其合同专用章，而包XX签约时无从得知XX公司与他人的约定内容，包XX有权依据合同相对性向XX公司主张权利。XX公司以案外人海南XX公司是涉案房屋的实际销售人以及合同相对人作为抗辩，理由不成立。XX公司主张其未实际收取涉案房屋的购房款和办证费用。根据包XX提交的证据显示，XX公司向包XX开具了购房发票和办证费专用凭证，XX公司未提交相反证据予以反驳，应承担不利的法律后果，对XX公司上述主张不予采信。XX公司在承担与包XX之间的商品房买卖合同义务后，可另案向其他责任主体主张权利。故包XX要求XX公司为其办理涉案房产不动产权证的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。
关于包XX主张XX公司支付逾期办证违约金的认定。根据合同第十五条关于产权登记约定，XX公司应自房屋交付之日起730日内为包XX办理房屋权属证书，在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，否则应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点三支付违约金。包XX主张XX公司于2011年10月31日向包XX交付涉案房屋，并提供了物业管理费的收据予以证明，故采信包XX上述主张。XX公司应在2013年11月29日前为包XX办理涉案房屋的产权登记，2013年12月29日前为包XX办理土地使用权证。XX公司至今未能办理，已构成违约。因目前两证合一，故认定XX公司自约定的土地使用权证办理时间的次日即2013年12月30日起违约。因XX公司的违约行为属于持续性违约，应适用民法总则规定的三年诉讼时效期间。包XX起诉之日2019年6月11日往前算三年即2016年6月11日之后的逾期办证违约金未超过诉讼时效。故此，XX公司应向包XX支付以购房款663837元为基数，按照每日万分之零点三的标准，自2016年6月11日起至2019年6月11日止的逾期办证违约金21807元（663837元×0.03‰×1095天），对于包XX的该项诉讼请求，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，判决：限XX公司于本判决生效之日起三十日内将位于海口市××区房的不动产权证办理至包XX名下，办证税费由双方按照国家规定各自承担（XX公司已代收包XX办证费用包括契税9958元、印花税332元、价格调节基金996元、物业维修基金5527元、房屋产权转移登记费80元、档案管理费30元、过户代理工本费和资料费200元，以上各项费用在上述数额范围内的部分，由XX公司承担，不足部分，仍应由双方按有关规定各自承担）；二、限XX公司于本判决生效之日起十日内向包XX支付逾期办证违约金21807元；三、驳回包XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5328元，由XX公司负担。
二审期间，XX公司提交新证据《和解协议书》，该协议是在琼山区法院法官主持下，包括XX公司在内，三方的和解协议，证明涉案房屋与康XX所得房屋系案外人海南XX公司分得的房屋，也系由海南XX公司实际履行的涉案合同，海南XX公司已通过和解协议自认其系合同义务承担的主体，应当按照合同实际履行主体是海南XX公司非XX公司这一案件事实，突破合同相对性，判令海南XX公司与郭X承担本案的真正违约责任。被上诉人包XX发表质证意见，对该和解协议的真实性、合法性、关联性不予认可，这是当事人私下达成的和解协议，不能作为判案的证据使用，同时海南XX公司的委托代理人白X也曾代表XX公司参加诉讼。本院对其关联性、证明内容均不予确认。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，包XX、XX公司签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定，合法有效,双方应按照约定全面履行各自的义务。XX公司与案外人存在房屋分配、房款收取、责任承担等约定，XX公司与案外人之间的另一法律关系，并不影响本案的处理结果。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条“同一公民、法人或者其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理”的规定，本案属于民事经济纠纷，应当与XX公司印章被伪造的刑事案件分开审理，XX公司抗辩称其公章被伪造已经正式刑事立案，本案应当中止审理，没有法律依据，本院不予支持。一审法院判决XX公司向包XX履行办证义务及支付逾期办证违约金，处理正确，本院予以维持。
综上，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10656元，由上诉人海口XX公司负担。
本判决为终审判决。