二手房交易中应当注意的问题

2014年8月10日，郭某与杨某签订了《X市存量房买卖合同》，8月17日与杨某、XX房地产营销策划有限公司(以下简称XX公司)签订了《补充协议》。2014年8月10日，郭某与XX公司签订了《X市存量房买卖居间合同》。依据上述合同及补充协议的约定，由XX公司作为居间人，郭某购买被告位于X市X区X路X城X幢X单元X室房屋，总价款为1025000元。合同签订后，按照合同约定于2014年8月10日、8月18日、9月1日通过XX公司向杨某支付了共计725000元，而杨某既没有按照约定未腾出房屋，亦未办理房屋过户相关手续。杨某无履行合同诚意，多次欺诈原告，谎称已经腾房，银行手续已经办理完结，但经核实后纯属欺诈。经过多次协商无果后，杨某多次承诺退还购房款，但并未兑现。XX公司作为居间人，应当保证房屋买卖顺利进行，但是由于杨某违约造成买卖无法进行。

本案从立案到申请撤诉历尽7个月，经历立案、向杨某五个住所地邮寄律师函、多次与郭某、XX公司研究讨论案件进展、派人前往北京、西安等地寻找杨某、向XX、XX、XX分局以合同诈骗罪控告杨某、开庭、申请撤诉等步骤，最终以XX公司与郭某达成《补充协议》，XX公司承诺承担违约责任，对郭某权益重新作出安排，郭某撤诉而结案。

本案是二手房买卖合同纠纷，通过办理本案，我们认为在二手房交易过程中，存在诸多法律风险，买卖双方、包括居间方应当多家注意，以免造成重大经济损失。

一、枉替他人还贷款房屋遭恶意出售

在目前市场交易活动中，房屋价格上涨较快，房屋所有权人感觉自己以前的售价卖亏了，往往利用买主没有办理登记手续的漏洞，将自己名下已经出售的房屋再次出售给第三人。

如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形，那么根据《合同法》第五十二条的规定，房屋买受人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的买卖合同无效，然后要求房屋所有权人继续履行合同。如果第三人基于对房屋登记公示公信原则的信赖，支付了房屋合理对价，不存在与原房主恶意串通行为，合法取得了房屋所有权，那么买受人只能要求房屋所有权人承担违约责任。

二、办理过户不及时房屋遇法院查封

在二手房上市交易信息中，如果房屋所有权人着急出售房屋，有的是出于换房考虑急需用钱，也有的是因为存在其他债务纠纷，担心房屋被法院查封，而急于将名下房屋转让，存在房屋无法顺利办理过户的可能。

如果在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知出售的房屋已被有权国家机关采取了查封等强制措施，合同一般认定为无效，因此给买受人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。如果签订合同后在办理房屋过户手续过程中，因房屋所有人的个人债务问题，导致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限届满仍未办理房屋查封解除手续的，买受人可以请求解除合同，并要求房屋所有人承担相应的违约责任。

三、签订合同不谨慎房屋为无权处分

在二手房屋买卖中，囿于市场交易经验欠缺或者时间成本的考虑，有的房屋所有权人会委托他人办理相关手续，因此，买受人在签订房屋买卖合同时，一定要注意审查签约人是否为房屋所有权人，如果房屋所有权人委托他人办理相关手续，要仔细查看代理人的委托权限是否包括房屋的处分权。

如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同，事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权，买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。