《民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》【法〔2021〕94号】第11条：“民法典第五百八十五条第二款规定的损失范围应当按照民法典第五百八十四条规定确定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过民法典第五百八十四条规定的损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任；相对人主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

第十三条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

2、开发商逾期交房的责任：

开发商逾期交房应承担相应的责任，承担责任的原则是“有约定从约定，无约定从法定”。如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，买受人只能主张损失赔偿，应由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。这里应注意一个时间节点，即开发商逾期交房的期间应从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。

开发商逾期交房，当事人在合同中约定了违约金的，由于一般情况下合同都是由开发商提供的格式条款，违约条款的约定都有利于开发商，买受人会提出增加违约金数额的请求，从司法实践来看，对于合同约定违约金过低的进行适当调整，且违约金的数额一般不会高于买受人所交房款的贷款利率加30%。

3、开发商逾期交房承担违约金的判案规则：

（1）开发商不按合同约定交付房屋，应当依法采取补救措施或赔偿损失。

最高人民法院在（2020）最高法行申4354号行政裁定书中认为：“《拆迁补偿及安置房屋置换协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，对安置房交付时间、交付标准均有明确约定，魏都区政府应当依约严格履行。魏都区政府未交付安置房，二审中亦自认裴山庙小区安置房不符合协议约定的标准，不具备交付条件，故应当依法判决其采取补救措施或者赔偿损失。二审以客观上合同标的物给付不能为由，判决驳回李根荣的诉讼请求，适用法律错误，依法应予纠正。”

（2）开发商提供格式条款合同，违约金过低的应调整违约责任。

最高人民法院在（2017）最高法民再294号民事裁定书中认为：“关于违约金的计算标准问题。双方当事人就逾期交房违约金约定为日万分之五，中铁公司认为该违约金过高，明确主张法院予以调整。二审法院认定邹德雨的实际损失为已付房款被中铁公司逾期交房期间占用的贷款利息，判令将违约金酌减为已付房款贷款利息的130%，符合《商品房买卖合同解释》第十六条‘当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少’的规定。再审期间，邹德雨向本院提交书面申请，明确表示对二审判决酌定的违约金标准予以认可，因此本院对该标准不再予以调整。”

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