夫妻离婚时对不动产的归属，涉及到各种情形，对应了各种的方法，其中一方婚前购置的不动产，婚后双方共同还贷的，按《婚姻法司法解释三》第十条的规定：
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
根据上述规定可知，一方婚前签订不动产买卖合同并以个人财产支付首付款并在银行贷款，不动产登记于首付款支付方名下的，婚后夫妻有用共同财产继续还贷，当夫妻离婚时对不动产归属，先协商，协商不成，归产权登记方（如果还有剩余尚未还清的贷款，因为这是首付方婚前所借，所以是其个人债务与另一方无关），至于双方共同还贷的款项，只要是用双方共同财产支出的，则拿房的一方应该将其中的一半支付给另一方，如果不动产有增值，则双方共同支付的款项的一半所对应的财产增值部分也应当支付给另一方。
一、北京高院民一庭提出的计算公式
司法解释中指出补偿款按双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分来计算，但具体怎么来算，解释中没有具体的规定，导致在实务中在计算不动产补偿款时，存在计算标准不统一的问题，为此，北京市高级人民法院民一庭制定了一个计算公式：
公式1：不动产补偿款=夫妻共同还贷支付的款项（包括本息）÷（不动产购买价格（注：应该加上购房所需的其他费用）＋全部应付利息）×不动产评估现值（或夫妻认可不动产现值）×50%（注：这个全部应付利息到底何指，公式中也没说清楚，导致实践中容易出现新的争议，本人认为最高院民一庭吴晓芳法官的观点最为合理，即：离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果）。
北高院的公式还可以进一步推导为其它的表达公式：
公式2：不动产补偿款=夫妻共同还贷支付的款项（包括本息）×50%＋夫妻共同还贷支付款项（包括本息）×50%÷（不动产购买价格（注：应该加上购房所需的其他费用）＋全部应付利息）×（不动产评估现值－不动产购买价（注：应该加上购房所需的其他费用）－全部应付利息），其中不动产购买价格（注：应该加上购房所需的其他费用）＋全部应付利息即为离婚时己经发生的购房总成本，不动产评估现值减去这个总成本，即为不动产的增值，那么这个公式就是指，夫妻共同支付款项（包括本息）的一半加上其对应比例的不动产增值部分，这个比例按双方共同支付款项（包括本息）的一半除以离婚时己经产生的购房总成本；
公式3：不动产补偿款=夫妻共同还贷支付的款项（包括本息）×50%×（不动产评估现值÷购买该不动产所支出的总成本），这里的不动产成本=首付款＋一方婚前所支付的还贷本息+婚后共同支付的还贷本息＋剩余贷款本金＋其他费用。
注：其他费用是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。
上述两个公式的计算结果与北高院的公式通过数学推导是完全相等的，如何推导不再赘述，下文会用一个实例，用三个公式分别计算一下，看一下结果是否相同。
上述公式存在的问题：
首先北高院的公式等于公式三，而公式三存在什么问题呢？问题在，公式三所计算的不动产升值率是不动产从购买到离婚时总的升值率，而实际上不动产升值率分为婚前升值和婚后升值，比如：一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，从而计算出该不动产在婚后的升值率，而不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于婚前购方一方当事人婚前个人财产，不能当成夫妻共同财产来分配。
所以，正确的算法应该是：
公式4：不动产补偿款=夫妻共同还贷支付的款项（包括本息）×50%×不动产婚后升值率（不动产评估现值÷（结婚时不动产的价格+婚后支付的利息+剩余贷款本金））。
好了，实践是检验真理的最佳方法，让我们来用一个实例来验正一下上述的几种算法吧。首先我们先验正北高院的算法与我所说的两个公式是否完全一致。
甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元（本金3万，利息2万）。2008年甲男与乙女结婚，不动产价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时不动产证评估现值90万元。
先用公式1：不动产补偿款=夫妻共同还贷支付的款项（包括本息）÷（不动产购买价格（注：应该加上购房所需的其他费用）＋全部应付利息（应为己偿还的利息））×不动产评估现值（或夫妻协商认可的不动产现值）×50%：
乙女所能拿到的不动产补偿款=10÷【18（购买价格）＋1（其他费用）＋5（己偿还的利息）】×90（现值）×50%=18.75万元
公式2：不动产补偿款=夫妻共同还贷支付的款项（包括本息）×50%＋夫妻共同还贷支付款项（包括本息）×50%÷（不动产购买价格（注：应该加上购房所需的其他费用）＋全部应付利息）×（不动产评估现值－不动产购买价（注：应该加上购房所需的其他费用）－全部应付利息）
乙女所能拿到的不动产补偿款=10（共同还贷本息）×50%＋10（共同还贷本息）×50%÷【18（购买价格）＋1（其他费用）＋5（己偿还的利息）】×【90（现值）-18（购买价格）-1（其他费用）-5（己偿还的利息）】=5＋5÷24×66=5+13.75=18.75万元
公式3：不动产补偿款=夫妻共同还贷支付的款项（包括本息）×50%×（不动产评估现值÷购买该不动产所支出的总成本）
乙女所能拿到的不动产补偿款=10（共同还贷本息）×50%×【90（现值）÷[18（购买价格）＋1（其他费用）＋5（己偿还的利息）]】=10×50%×（90÷24）=5×375%（总升值率）=18.75万元
可见上面三个公式看着不同，其实完全一样。
做成计算器是这样的：
接下去我们再用公式4来计算一下上述案例，看看结果是多少？
公式4：不动产补偿款=夫妻共同还贷支付的款项（包括本息）×50%×不动产婚后升值率（不动产评估现值÷（结婚时不动产的价格+婚后支付的利息+剩余贷款本金））。
乙女所能拿到的不动产补偿款==10（共同还贷本息）×50%×【90（现值）÷（41（结婚时不动产的价格）+3（婚后支付的利息）+0（剩余贷款本金）】=5×（90÷44）=5×205%（婚后升值率）=10.23万元。
做成计算器如下：
从这里我们可以看出，用北高院的公式同样转换为乙女所支付的共同还贷本息的一半再乘上不动产升值率，北高院的公式所采用的是不动产总的升值率（90÷24=375%），所以计算出乙女能拿到18.75万元，这样的算法为什么不合理，前面己经讲过了，而用新的公式，因为采用的是婚后升值率，计算出乙女能拿到10.23万元，显然新的算法乙女拿到的不动产补偿款要少很多，因为在新的算法中，婚前增值部分（41-18-1-2=20万元）归男方个人所有不再进行分配，显然这样的算法更为公平合理。
另外我想再强调一下，审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买不动产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时不动产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种不动产没有增值甚至出现负增长的情况，产权登记一方（或原本不是产权登记一方，但双方协商一致变更登记由另一方持房）至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二：
一是一方婚前已经签订不动产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的不动产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；
二是不动产如果今后升值，收益是归持房一方所有，收益与风险对等，而且选择持房也是其自愿的选择，所以离婚时的贬值损失自然也应该由持房一方独自承担。
