关于小产权房强制拆迁的法律评析

文/于成智律师

深圳备受关注的“金凤凰豪苑”及“福轩大厦”两处小产权房，在10月8日的“最后期限”内依然没有被强制拆除。自今年8月有关部门发布通知将在两个时间节点里分别就上述两处楼房采取“三清”以及拆除等措施后，有关两处小产权房的争论之声便一直甚嚣尘上。而在深圳，除了以上两处小产权房，还有如民乐花园、民乐翠园、鸿福花园等房产产权问题有待解决。

那么强拆小产权房是否合法，小业主的权益是否可以得到保障，强拆如何补尝，强拆是不是小产权房的唯一的出路，深圳小产权房转正是否有望，原住民与非原住民之间的利益关系如何平衡，已购买小产权房如何避免财产损失……诸如此类的问题，广东深信律师事务所房地产领域资深律师于成智有自己的观点：

一、强拆违建类小产权房有法可依，征收不予补偿。

没有报批手续的违法建筑类的小产权房，强拆是有明确有法律规定的，即我们国家城乡规划法和地方的规划条例。法律只保护合法权益，小产权房，特别是这种违建类的小产权房，因不是合法物权，所以无法得到法律保障。根据相关法律规定，对违建类小产权房征收拆除是不予补偿的，有合法报建手续的根据规定予以补偿。

二、强拆小产权房既不是唯一出路，更不是最佳方式，强拆未果有损政府公信力

强制拆除，涉及范围广，影响面大，阻力大，实施效果差，遗留问题难解决，政府完全可以对该违法建筑进行拆除之外方式予以处罚，比如予以罚款、补交地价、责令补办手续后合法化，如此，既能保障法律的正确实施，又能维护社会稳定，起到良好的社会效果，避免决定强拆后又实施不了，损害政府公信力。

三、深圳小产权房转正具备法律基础，可以出台合法化政策，合法化后应追认前交易有效

深圳市土地已经全部实现国有化为小产权房转正消除了法律障碍（根据土地管理法的规定，只有在国有土地上才能进行商品房建设，集体土地是不能进行非农建设的），所以深圳是具备小产权房转正的基础条件的，但前提是补交地价，补偿手续，消除违法状态，同时由于涉及面广，情况复杂，还需要政府出台政策支持。原住民和非原住民权益是否能否同等保护，本质是是否认可小产权房的交易，如果认可则应同等保护，不认可则无法保护非原住民权益。个人认为，如果能够合法化，应当认可之前的交易行为有效，予以同等保护。

四、目前状态下小产权房交易非法，购买风险大

小产权房不是一个法律概念，市民普遍认为商品房之外的房屋都属于小产权房，据此，小产权房可以分为有合法报建手续的合法建筑类和没有合法报建手续的违法建筑类两类。如果购房者买的是经合法报建手续的合法建筑类小产权房，比如集资房、军产房，福利房、没有取得红本产权证的保障房等，则不会被强制拆除，最大风险在于防范业主违约，而如果买的就是违建类不合法小产权房，那么目前状态下购买后的权益是没有办法得到任何保障的。

五、深圳小产权房清理整顿考验政府智慧

深圳小产权房的清理整顿工作是一项十分复杂十分艰巨的工作，如何平衡依法行政、有法必依、执法必严和广大小产权业主权益，是对政府执政能力和执政智慧的考验。漠视现实、简单强拆显然不是上策，而置之不理、不闻不问也绝不可能，既要依法管理，又要兼顾市场需求，避免社会矛盾，最佳办法只能是存量、增量区别对待，对存量已出售小产权房按维持现状补办手续处理，对新增违建类小产权房严厉打击、强力拆除。