名为《代理建房协议》，实为房屋买卖合同

     文/于成智律师  广东深信律师事务所

【案件情事】

2013年12月5日，原告作为甲方、被告温国初作为乙方，双方共同签订了一份《代理建房协议书》，该协议书约定:1、甲方自愿组织11人筹集资金，委托乙方全权代理甲方建造一栋住宅楼，包括由乙方使用筹集的资金购买建房用地，建筑材料施工费用，建造房屋，以及乙方劳务费等。若资金有结余归乙方，资金不足则由乙方垫付；2、乙方通过甲方实地考察，一致同意购买坐落在新兴县新城镇沙洲北路，地号为0＊＊的地块为建房用地；3、住宅楼结构:钢筋混凝土框架八层公寓住宅楼，总建筑面积约1300平方米，其中首层设计车房11个，八层半共11个单位套间住宅，每户套间（包含楼梯分摊）。首层高度5.5米，2至7层为:3.3米；4、乙方负责办妥土地使用权证，房屋使用权证，自来水开户缴费和电费开户缴费证件（不含办证费用）；5、甲方所购房的面积为68平方米＋分摊10平方米＋杂物房4.5平方米，共82.5平方米；6、筹集金额为248700元（82.5平方米3014.55元／平方米，不含办证费用）；7、付款方式:协议签订即支付首期款150000元，完成第4层楼面时支付70000元，办好房产证时一次性支付余款28700元；8、如甲方不能按时交款，则取消其房产资格，并退回其已付款项。如甲方按期付款，乙方不能按质按时交付楼房给甲方使用，乙方退回甲方集资款（不计利息），房屋产权归乙方所有；9、楼房须在2014年12月份交付给甲方使用（特殊情况除外，但不能超过三个月）；10、土地证、房屋使用权证、自来水开户缴费本、电费开户缴费本在工程竣工验收后8个月内交给甲方。此外，合同还约定了双方其他权利义务。协议书签订当日，原告支付了购房款150000元给被告温国初，并分别于2014年10月2日、11月24日各向被告温国初支付了30000元，合共支付了购房款210000元。2014年12月，协议约定的房屋交付期限届满，但案涉房屋并未完工，被告温国初未能如期交付房屋。之后，原告多次催促被告温国初交付，但未果。至2015年11月，案涉房屋在建成七层框架结构后停工至今。原告认为被告逾期未能交付房屋，已构成违约，遂于2015年12月15日诉至法院，并提出前述请求。

另查明，2013年5月5日，被告黄明钊作为甲方、被告温国初作为乙方，双方签订了一份《合作建房协议书》，该协议书载明:“为了解决住房，甲方自愿出地委托乙方建一幢商住楼”，并约定:1、甲方全权委托乙方筹集资金建房，购买建筑材料施工费用，办理房屋各种手续、证件等，自来水开户、电安装开户等；2、建房位置位于新兴县新城镇沙洲北路（地号:0＊＊），其中建房前面商铺，二、三楼住房以及两个摩托车房产权，归甲方所有；3、四、五、六、七楼住房、夹层，及其余摩托车房产权，归乙方所有；4、甲方配合乙方办理各自报建、办证手续，本工程开工日起一年内完工（特殊情况除外，但不超过三个月）。此外，该协议书还约定了两被告双方其他权利义务。

以上事实，有原告提供的原告身份证、《代理建房协议书》、《合作建房协议书》各一份，收据三张、被告黄明钊提供的其身份证和《国有土地使用证》以及法院的庭审笔录等材料予以证实。

【判决事由与结果】

如何定性是本案纠纷要解决的关键问题。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中，原告基于其与被告温国初签订的《代理建房协议书》提起诉讼，虽然该协议书载明为《代理建房协议》，但该协议书的内容是由原告支付价款，被告温国初在建成约定的房屋后将房屋所有权转移给原告，名义上是《代理建房协议》，实为房屋买卖合同。现原告因该协议书履行过程中发生的纠纷起诉，本案应定性为房屋买卖合同纠纷。原告与被告温国初签订的《代理建房协议书》，该协议是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律的强制性规定，应为合法有效的合同，法院予以确认。综合本案双方当事人的诉辩意见，本案主要争议焦点在于:1、原告与被告温国初签订的《代理建房协议书》是否应予解除？2、被告黄明钊是否应当对被告温国初上述债务承担连带清偿责任？对上述争议焦点，法院研判如下:

一、关于《代理建房协议书》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条 第（三）项 规定;有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，原告与被告温国初签订的《代理建房协议书》明确约定案涉楼房交付时间为2014年12月份，但被告温国初逾期一年之久，经原告多次催讨，仍未履行楼房交付义务，已属违约，上述法定解除合同的条件已成就。现原告请求解除其与被告温国初签订的《代理建房协议书》，依法有据，法院予以支持。被告黄明钊认为建设工程周期较长，原告应预见履约时间会存在变动，且《代理建房协议书》约定超期办证应支付利息，故合同仍可继续履行，解除合同条件未成就的抗辩意见，因协议书已明确了交付时间，且并未约定超期办证应支付利息，被告黄明钊该抗辩意见依法无据，法院不予采纳。上述协议书约定如被告温国初不能按时交付楼房，则退回原告集资款，不计利息，房屋产权归被告温国初所有，现原告请求解除合同后，被告温国初返还已交付的款项210000元，合理合法，法院予以支持。对于利息的主张，因与协议约定不符，法院不予支持。

二、关于被告黄明钊是否应当对被告温国初上述债务承担连带清偿责任的问题。本案中，原告与被告温国初签订《代理建房协议书》合法有效，原告与被告温国初均基于该合同享受合同权利、履行合同义务。根据合同相对性原则，在被告温国初违反合同约定，逾期未能履行合同义务的情况下，原告只能向被告温国初主张权利，即要求被告温国初承担责任。原告要求被告黄明钊对案涉购房款承担连带清偿责任的诉讼请求，因原告并未提供充分证据证实两被告为合伙关系，或存在共同售卖案涉房屋的行为，且被告黄明钊并非案涉《代理建房协议书》的当事人，其既不享有该合同的权利，亦不应当承担该合同义务。故对原告该请求，于法无据，法院不予支持。

法院判决:

一、原告陈继标与被告温国初于2013年12月5日签订的《代理建房协议书》于本判决生效之日起予以解除。

二、被告温国初应于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还购房款210000元给原告陈继标。

三、驳回原告陈继标的其余诉讼请求。

【律师点评】

房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中，虽然该协议书载明为《代理建房协议》，但该协议书的内容是由原告支付价款，被告在建成约定的房屋后将房屋所有权转移给原告，因此，名义上是《代理建房协议》，实为房屋买卖合同。如何定性是本案纠纷要解决的关键问题。