离婚时房产作为财产分割最为重要的一部分，在实践中，其形态有很多种，以结婚时间为节点，可分为婚前购买和婚后购买两种，无论是婚前购买还是婚后购买，都可能存在一次性支付和按揭支付两种方式，其中婚前按揭购买的房产在离婚房产分割时争议最大。下面以我国婚姻法解释三第十条为背景，为大家剖析离婚时婚前按揭购买房产增值部分分割方式：

【婚姻法解释三】第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

【法条解读】下面我们对上述法条剖析如下：

首先，上述规定只要求在婚前签订不动产买卖合同即可，不要求在婚前就取得产权

其次，必须以个人财产支付首付款，如是夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）第65条的批复，如果无法证明出资方明确归登记方一方所有，一般应认定为夫妻共同财产。

最后，也是最为重要的一点，即该如何补偿另一方，依据上述规定，只是强调应补偿共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，该如何计算相对应财产增值部分是补偿的关键，在实践中一般存在以下三种计算方式：

• 第一种：婚后还款本金总额÷房屋原价×房屋现价÷2

• 第二种：婚后还款本金总额÷房屋原价×（房屋现价-房屋原价）÷2

• 第三种：婚后还款本金总额÷房屋原价×（房屋现价-结婚时房屋价值）÷2

前面两种计算方式容易忽略婚前房产的增值部分，第三种则考虑了婚前房产的增值部分，将婚前房产增值部分排除分割之外，之所以出现上述三种计算方式，是因为对房屋增值部分的分割意见主要存在以下两种意见：

第一种意见认为，根据我国婚姻法解释二第十一条之规定，一方以个人财产投资取得的收益，应认定为夫妻共同财产。故对婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分【包括婚前增值部分和婚后增值部分】也应认定为夫妻共同财产，连同婚后还款部分引起的房屋增值部分均由双方平分。

第二种意见认为，婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分【包括婚前增值和婚后增值】归购房一方，就婚姻关系存续期间该房屋的增值部分，购房一方应当对另一方进行适当补偿。

第一种意见不区分收益的种类，只要是个人财产投资婚后取得的收益都认定为夫妻共同财产，实际上该条规定，在《婚姻法解释三》第五条中已经作了细化，即“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”，而我们知道，房产增值一般是房屋本身自然的升值[通过装修人为增值不在此列]，房产的一般增值以及以个人财产购买债券或用于储蓄所产生的利息，这些因原物的存在而必然产生的收益，与投资收益具有风险性的特质不同，应依本金或原物的所有权确定增值部分的权利归属。因此，计算相对应财产增值部分是补偿采用第三种方式（婚后还款本金总额÷房屋原价×（房屋现价-结婚时房屋价值）÷2）更趋向公平。

（备注：目前在实践中对按揭房产离婚时增值部分的补偿计算方式存在不同观点，上述观点仅供大家参考。）