【概念辨析】

情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

商业风险则是指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一切客观经济现象。

【区分方法】

司法实践中，判断情势变更和商业风险，可从三个方面加以判定：

第一，是否具有可预见性。

情势变更是在合同成立之后因客观情况的变化引起的情况，在合同订立时通常不具有预见性。法律虽未对可判定为情势变更的原因作出具体规定，但司法实践中诸如政府政策、自然因素等不可抗力因素可据以判断是否符合情势变更。商业风险则是商业主体对合同订立后可能发生变化的客观情况是可以预见的，或者是应当预见而没有预见，抑或预见后甘冒风险。

第二，产生的后果。

根据是否会导致“显失公平”的后果，可以进一步区分两者。情势变更导致合同签订时的客观情况发生重大变化，使一方或双方遭受损失或不能实现合同目的，继续履行合同将违背合同的公平性原则。商业风险则是因市场经济的变化不符合双方订立合同时的预期，继续履行合同可能使一方的履约成本高于市场行情，但并不因此造成显失公平。

第三，归责原则不同。

情势变更因具有不可预见性，合同当事人主观上不存在过错，均不需对情势变更承担责任，双方可通过对契约自由的修正，实现合同正义的目的。商业风险则具有可预见性，如当事人未充分预见风险或预见风险而甘冒风险，则应遵循风险自负原则，自行承担不利后果。

【结论】

新建商业小区所在的商圈发展是一个逐渐演变的过程，双方订立的合同时，承租方对于新兴商圈的发展应具有一定程度的预见和判断。双方约定的租金金额系协商的结果，也是基于对商圈发展的预期。

租赁合同开始履行后，租金价格未达到双方预期水平，承租方主张继续履行合同显失公平。笔者认为，承租方继续履行合同，并不会超出订立合同时预期付出的履约成本，只是其可以以更少的成本向其他人租到同样的房子，但这并非其可变更或解除合同的正当理由。

双方基于对商圈发展的预期约定租金价格，租金价格低于周边房产价格是双方应当预见的风险，承租方应当自担风险。

综上，商业地产租赁合同约定租金高于市场现价当属商业风险。