因开发商未按期交房，致使《商品房买卖合同》解除，房贷是否还需贷款人偿还?

律师观点分析

案例简介：2021年3月15日，原告孙XX和被告XX地产集团乌兰察布公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的XX小区的商品房以总价60万元的价格出售给原告，原告支付了首付款12万元，剩余的480000元房款办理贷款。合同约定被告于2021年10月10日前将符合条件的房屋交付使用。同时合同第五条约定除不可抗力外，被告未按照上述约定日期交付商品房，逾期在180日以内的，买方有权向被告追究已付款利息。如超过上述约定期限的，买方有权按照补充协议第四条约定追究被告的违约责任。而按照补充协议第四条第2款约定，对于逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内无息返还全部已付款，并按照买受人累及已付款的1%向买受人支付违约金。现被告逾期超过180日仍无法交房，按照上述合同约定，原告有权解除合同。

2021年3月19日，以原告孙XX为借款人，以被告XX地产集团乌兰察布公司为担保人，以被告XX银行乌兰察布集宁支行为贷款人签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告以案涉商品房为抵押物，被告XX地产集团乌兰察布公司作为保证人自愿向被告XX银行乌兰察布集宁支行提供连带责任保证。被告XX银行乌兰察布集宁支行向原告发放个人一手住房购置贷款，金额为48万元。贷款期限360个月，贷款利率按照5年期以上LPR加70个基点（一个基点为0.01%）确定。原告同意贷款人将该笔贷款发放到被告被告XX地产集团乌兰察布公司的账户。贷款发放后，原告按照合同约定从2021年4月25日开始按月偿还贷款，到2022年5月25日已还本息共计32000元。后因XX地产集团乌兰察布公司无法按照约定交房，且一房二卖致使《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，2022年12月5日原告和XX地产集团乌兰察布公司解除《商品房买卖合同》。原告起诉二被告后，法院以《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》不是一个法律关系驳回起诉。

律师观点：

因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《个人购房借款/担保合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。