职工购买单位的公有住房后未办理产权证前能否出售？

律师观点分析

案例简介：

2002年，铁路职工孙XX申请购买公有住房并办理《铁路职工购买已租住公有住房申请、计算表》。2003年3月17日，孙XX购买呼和浩特铁路局的公有住房和附属设施的剩余产权并签订《呼和浩特铁路职工购买已租住公有住房合同书》，约定孙XX交纳购房款 1.5万元并按购房款总额的2%交纳公共部位维修基金。孙XX按房改政策购买住房，一次付清全部房款后住房产权归个人所有。落款处合同双方签字盖章、呼和浩特铁路局房改办盖章。

2003年3月10日，孙XX与高XX签订《房屋出售协议》，约定孙XX出售高XX的楼房产权必须全部买下，售价 3万元，高XX一次性付给孙XX全部房款；高XX交纳30，000元房款后入住该房屋至今。

孙XX与妻子杜XX于1980年7月29日登记结婚，孙XX于2020年11月1日去世。2021 年 12 月 3 日，杜XX向公证处申请继承权公证，案涉房产属于杜XX一人继承。杜XX提交铁路房管所证明证实杜XX不动产权证正在办理过程中。一审法院判决被告杜XX配合原告高XX配合过户该房屋给原告。

律师观点：

案涉《房屋出售协议》中孙XX出售给高XX的房屋属于呼和浩特铁路局出租给孙XX和其配偶杜XX的公租房，具有公益性质。案涉房屋的所有权人是呼和浩特铁路局，2011年7月8日呼和浩特铁路局房产管理所颁发的《住房证》住房守则第3条明确规定：住户对承租的房屋只有使用权，未经房产管理部门同意不得私自转让。而原告主张从2003年3月10日就和孙XX购买了案涉房屋，显然在签订《房屋出售协议》时，孙XX并没有购买已租住公有住房。

直至2003年3月17日，孙XX和杜XX向呼和浩特铁路局交纳了购房款1.5万元，购买了已租住公有住房。但是到现在还没有取得案涉房屋的产权证书。根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第七条、第八条规定，房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，经房地产行政主管部门审核，准予出售房屋。

所以，到现在为止杜XX和孙XX都没有取得案涉房屋的产权证书，而按照上述法律规定，未经房产主管部门审核批准并履行相关手续的，已购公有住房的职工是无权出售公有住房的。

根据《最高院关于适用<民法典>时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉《房屋出售协议》应依法认定为无效。

二、案涉房屋系夫妻共同财产，孙XX未经配偶同意而单独处分该房屋，现配偶杜XX对当年的处分行为并不知情也不追认，出售房屋的行为属于无权处分。

由于案涉房屋系孙XX所在单位给职工和配偶共同使用的公益性住房，且购房款也是由夫妻双方共同支付。并经公证处公证为夫妻共同财产。孙XX无权单独出售该房屋，且其一直向杜XX慌称房屋出租给了高XX。杜XX从不知道孙XX卖房的事情，直到孙XX去世，其被起诉才知道房屋已于二十年前被出售。根据《物权法》规定，在处分共同共有物应经全体共同共有人同意，否则构成无权处分，法律上称之为效力待定的行为，如果其他共有人不追认，那么就归于无效，如果追认，则有效。现共有人杜XX度孙XX无权处分行为不予追认，故出售房屋的行为属于无权处分。

高XX的购买行为也不是善意取得，其作为和孙XX一样的呼铁局职工，明知公租房在没有取得地方产权证之前是不能买卖的，仍然购买，具有明显过错。而且其并未取得案涉房屋的产权证书，也现实不可能取得案涉房屋的地方所有权证书。因为2021年12月开始，案涉房屋已经公证为杜XX的个人财产，孙XX的遗产份额也由杜XX继承。杜XX也于12月向集宁房产管理所提交了办理产权登记的所有手续，产权证书正在办理过程中。

被告不接受一审法院的判决，此案准备提起上诉。