办理网签手续能否视为履行了交房义务？

律师观点分析

案例简介：被告赵X投资开发兴和县XXXX商业楼缺少资金，原告左X和被告达成投资意向后，被告赵X先于2011年7月4日给原告出具收条，原告将100万元投资款分两笔于2011年7月5日汇到被告赵X的账户。2011年11月2日，被告赵X和其子赵XX给原告又出具收条，载明收到原告盖楼入股费100万元，经和开发商共同协商，达成如下协议，如工程一切运转正常，销售正常，赵X应在一年期付原告本息150万元。

2017年10月30日，原告和被告赵X及内蒙古XXXX房地产开发有限公司达成协议，赵X于2012年4月7日付40万元，于2014年9月份付利息30万元。欠利息60万元，本息共欠160万元。以XXXX商用房（3#东起第五间门脸房）作为该笔欠款抵顶给原告，抵价152万元，将东风本田轿车抵价8万元给原告。

被告内蒙古XXXX房地产开发有限公司于2015年3月29日给原告抵顶了XXXX商用房（3#东起第五间门脸房）并签订了《商品房买卖合同》，又将东风本田轿车抵顶给原告。虽然车辆抵债履行完毕，但是房屋抵债被告并没有按约定履行，被告赵XX又将该商业房抵顶给第三人内蒙古兴和县东方建筑安装有限责任公司，该公司的实际施工人张XX现已入住并装修。虽然被告于2021年2月25日给原告办理了该套商业房的网签备案登记，但是原告依然无法取得该抵顶房屋。后2021年5月13日，被告赵X又给了原告15.5万元，现仍有投资本息136.5万元，被告不予履行。所以，原告委托本律师向法院提起诉讼要求被告给付投资款136.5万元及利息。一审法院经审理判决支持了原告的诉讼请求，本案胜诉。

律师观点：

本案的基础法律关系是投资关系，原告左X和被告赵X之间约定的本金投资及获利回报很明确。后来因获利回报无法兑现，投资本金也无法返还，赵X和左X达成一致协议用商品房抵顶投资本金及红利。也办理了网签手续，经该商品房的所有权人登记在原告名下。但是被告赵X又将该商品房抵顶给其他施工人，而且该施工人装修入住，导致原告无法实际取得该房屋。按照《民法典》物权编的规定，取得不动产的物权是以不动产登记中心的不动产登记为准的。网签协议不能视为不动产登记，只是不动产登记之前的程序。而不动产的交付也是以登记作为转移标志。所以，网签协议不是交房的法定形式，只有办理不动产登记手续才能视为符合法律规定的产权转移方式。