租赁期满后只交纳电费、物业费，能否视为续租行为？

律师观点分析

案例简介：

2015年11月25日，原告杨XX和被告集宁XX批发市场签订了《租赁合同》，合同约定被告将位于批发市场二期3层95和96号商铺出租给原告经营文化体育用品，租期从2015年1月8日到2017年1月7日。租赁期限到期后，双方未签订新的租赁合同，原告继续占用商铺经营。2017年1月8日到2018年1月7日这一个租期内，原告不支付租金，被告通过起诉，经法院判决原告支付被告租金72263元。在2018年1月8日到2019年1月7日这一租期内，原告仅仅支付给电力公司的电费，供热公司的取暖费、物业公司物业费，就是不支付给被告租金。被告在期满后按照商场管理规定停止给原告商铺供电。原告向法院提起诉讼，要求被告赔偿原告过期商品损失11366元，停业损失270940元，评估费2000元，合计损失284306元。被告在收到原告的起诉状后，本律师作为被告的常年法律顾问向法院提起反诉，要求被告立即腾退商铺并按照每天226元的标准支付逾期占用商铺的租金从2018年1月8日到实际返还之日。一审法院将本诉和反诉合并审理，经过双方出示证据，质证举证，一审法院认为原告向供热公司交纳的取暖费、向物业公司交纳的物业费、向电力公司交纳的电费。以上所交纳的费用不能视为租金，不交租金不属于续租行为。因此驳回了原告的本诉请求；2018年1月16日，被告通知原告办理续租手续，并告知如不办理续租手续则腾退商铺。一审法院认为被告履行了告知义务，因原告不履行合同义务，该租赁合同已单方解除。故支持被告反诉要求原告支付逾期占用商铺的租金。综上，一审法院判决：驳回原告的诉讼请求，反诉被告即本诉原告向反诉原告按照每日226元支付逾期占用商铺的租金从2018年1月8日到实际返还之日。本案本律师代理的本诉中的被告和反诉中的原告取得全面胜诉。

律师观点：

本诉答辩意见：原、被告并没有形成新的組赁合同关系,理由如下:

1. 原、被告的租赁合同关系到2017年1月7日届满,租赁期满后,双方因租赁费等争议未能达成新的租货合同,被告并不同意原告继续使用租赁房屋,并于2018年1月16日下达要求原告办理续租手续的通知,原告未办理。2018年1月19日,被告又给原告下达《限期腾房通知书》,要求原告三日内騰空商铺,原告未与配合。2018年1月22日,被告又给原告下达《立即腾房通知书》,被告仍没有返还所租房屋。通过以上行为说明被告在租赁期限届满后并不同意和原告续租该商铺,双方未形成事实上的租赁合同关系。原告为新的租赁期经营而准备进货所产生的损失和被告没有关系,相反是原告逾期占用商铺又不缴纳逾期占用商铺的租金,损害了被告的利益;

2. 原告在诉状中提到的缴纳的管理费、综合服务费、取暖费也不是粗货合同项下约定的费用。管理费和综合服务费统称综合服务管理费,该费用是由被告的物业公司即鸟兰察布市集宁区XX物业理服务有限公司向原告收取的而非被告收取。取暖费是被告代供热公司收取的,所以以上两笔费用的缴纳不视为被告同意原告该商铺;

3. 被告对所出租商铺具有所有权和使用权。在租赁满后,被告有权决定是否和原告筮订新的租赁合同,在没灯新的租货合同的前提下,原告无权占用被告的商铺。被告有权让原告及时腾退返还商铺。在原告不腾退返还商铺的情况下,被告采取停电的方式迫使其返还商铺属于被告行使正当的所有权的范畴。原告所谓的损失也是由其自行导致的。

综上三点,原告主张的诉讼请求和被告没有因果关系,也没有法律依据,故请法院驳回原告的诉讼请求。