案情简介：

一、A公司在重庆市某地拥有四块商服用地使用权，并将上述土地抵押给某银行用于贷款担保，抵押期限自2005年至2011年。2005年12月1日，B公司与A公司签订了《某某联合开发协议》(以下简称《联合开发协议》)，在上述土地上联合开发某某花园。A公司承诺，本项目所涉及的土地已办理的抵押手续应在不影响开发进度的前提下办理解除抵押的相关手续。后双方又就此签订了补充协议。

二、2006年3月6日，某银行致函A公司称，A公司未经该行同意，擅自将抵押物与他人合作进行房地产开发，严重侵害了该行的抵押权。要求A公司必须立即停止侵权行为。

三、2007年12月20日，A公司向某地高院起诉称：B公司并未按照合同约定履行相应义务，致使联建工作无法进行，联合开发的目的无法实现。据此，请求法院判决：1．解除双方签订的《联合开发协议》及《补充协议》；2．B公司向A公司支付违约金1000万元。B公司反诉称：在《联合开发协议》及《补充协议》签订后，B公司积极开展前期开发工作，并多次催促A公司履行合同义务，但A公司至今仍未履行合同主要义务。故请求法院判决：A公司向B公司支付违约金6000万元。

裁判要旨：

《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条还同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。    

争议焦点：

抵押期间，未经抵押权人同意处分抵押物的行为是否有效？

律师认为：

《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”该规定直接规定了押期间，未经抵押权人同意处分抵押物的行为的效力问题。而《担保法司法解释》第六十七条第一款规定：“ 抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”与《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”即上述法律和司法解释在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人通过一种新的方式——涤除权来达到利益平衡。

而受让人涤除权的行使并非是强制性的，如受让人不行使该权利，抵押权人的债权很难得到实现，因为造成抵押物被处分的结果制造者是抵押人，赔偿责任人最终也是抵押人，但多数抵押人在这种情况下已无经济能力去偿还及赔偿。故律师认为，实践往往复杂多样，使用涤除权达到三者的利益平衡，还需相关法律进一步完善。