农村房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

原告：闫XX，女，1943年2月7日出生，汉族，菜市口百货商场退休职工，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：张XX，北京XX律师。

委托诉讼代理人：罗X，北京XX实习律师。

被告：周XX，男，1948年11月6日出生，汉族，北京市轻型建材公司退休职工，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：王XX，北京市XX律师。

原告闫XX与被告周XX农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告闫XX及其委托诉讼代理人张XX、罗X，被告周XX及其委托诉讼代理人王XX，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告闫XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款42500元。2.判令被告赔偿原告信赖利益损失XXX元。3.电费2421.27元和天燃气1500元的费用由被告承担。4.诉讼费和鉴定费由被告承担。事实及理由：1996年11月16日原告与被告签订《房屋出售转让契约》，该契约约定，被告将坐落于北京市大兴区北藏村镇大藏村北房XX、东西厢房各两间及附属设施以42500元卖给原告，双方办理房产转移手续，双方当事人在该契约上签字，大兴县北藏村乡大藏村村民委员会在该契约上加盖公章。合同签订之后双方均按照合同约定履行义务，1996年11月18日，原告取得涉案房产土地管理所填发集体土地建设用地使用证。2003年，原告在该院落中新建南房五间，2005年拆除了东西厢房，新建北房五间，2008年拆除南房重建，重建南房五间、北房各五间;在此期间原告还对原有北房五间进行了装修，现6号院内自北向南共4排房屋。但从2010年开始，被告在北京市大兴区人民法院一而再再而三发起诉讼要求确认买卖合同无效和返还涉案房产。原告认为，作为买受人，原告系出于善意购买房屋，后又对涉案房屋翻新重建，且又实际居住使用多年，对涉案房产付出极大心血和支付巨额财产。原告认为被告明知出售宅院属于我国法律禁止流转范围，其在出卖多年之后又以违法出售为由主张合同无效，其行为与违法民法规定的诚实信用原则相违背，其应对合同无效承担全部责任，并对因合同无效给原告造成经济损失依责赔偿。

被告周XX辩称，购房款42500元返还应该没有问题，诉讼费和鉴定费由法院判决。电费和天燃气费用与我们无关，这是原告和电气公司和XX公司签订的合同，与我们无关。原告主张的信赖利息损失我不同意这个数额，因为根据鉴定报告来的，鉴定报告是依据京兴征发2011-15号的文件评估宅基地，区位补偿价值，依据的这个文件是实际上根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法第124号文件制订，北京市集体土地拆迁管理办法适应的对象是在征地、占地区域内的被拆迁人为使用对象，而本案所涉及的房屋不存在拆迁或者是纳入拆迁的管理范围，因此这个评估根据这个文件没有事实和法律依据。评估范围编号分为1、2、3，其中1号房是被告自建房屋，后来因为年久失修，经过公证处对老房的原貌进行了公证，公证后翻建的，这个房子费用与本案无关。一般赔偿根据现行法律和司法习惯，过错责任认定，我认为原告方实际上过错责任不应占3，具体多少有法院酌定，理由是1、原告是居民，明知居民不能买农村的房屋。2、买房并非是自己居住，而是一种投资行为，涉及到出租，开饭馆。3、在2011年本案被告起诉到法院，买卖房屋被判决认定为无效。到已经10年了，原告方迟迟不交房屋，也不进行相应的索赔，一直在拖延事情的解决，以上3条理由我认为足以构成原告方应承担相应的过错责任。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1996年11月16日，周XX与闫XX签订《房屋出售转让契约》，约定：周XX将位于北京市大兴区北臧村镇大臧村臧平街东XX（以下简称：6号院）的北房五间、东西厢房各两间及附属设施以42500元的价格卖给闫XX，双方当事人在该契约上签字。1996年11月18日，闫XX取得了北京市大兴县北臧村乡土地管理所颁发的集体土地建设用地使用证；2003年，闫XX在该院落南侧新建南房5间；2005年，拆除了原有东西厢房，新建北房5间；2008年，闫XX拆除南房5间重建南房、北房各5间；在此期间闫XX对该院落中原有的北房五间进行了装修，6号院内自北向南共4排房屋（每排各5间，共20间）。

本院于2011年8月18日作出（2010）大民初字第2630号民事判决书，判决周XX与闫XX于1996年11月16日签订的房屋出售转让契约无效。后闫XX上诉，一中院于2011年11月21日作出（2011）一中民终字第15966号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

2012年，周XX起诉闫XX，要求闫XX返还6号院及房屋。本院于2012年3月1日作出（2012）大民初字第761号民事判决书，认为暂不宜判决腾退并返还房屋，周XX可在有证据证明闫XX具备返还房屋条件时或者争议房屋遇拆迁时另行主张权利，判决驳回周XX的诉讼请求。后周XX上诉，一中院于2012年5月4日作出（2012）一中民终字第5896号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

2013年，周XX以出现新的事由证明闫XX具备返还房屋条件为由再次起诉，要求闫XX返还6号院及房屋。本院于2013年7月24日作出（2013）大民初字第72号民事判决书，认为闫XX将部分房屋对外出租，且部分房屋空闲，现周XX同意闫XX在部分涉案房屋中居住为由，判决闫XX将6号院内自北向南数第一排房屋、第四排房屋返还给周XX；驳回周XX其他诉讼请求。后闫XX上诉，一中院于2013年11月28日作出（2013）一中民终字第12114号民事裁定书，撤销本院（2013）大民初字第72号民事判决书，发回本院重审。2014年2月20日，周XX撤诉。

2015年8月17日，周XX、张XX以出现新的事由证明闫XX具备返还房屋条件为由再次起诉闫XX要求返还6号院及房屋，本院于2015年12月29日作出（2015）大民初字第12490号民事判决书，判决闫XX、王X、王X将涉案院落中北数第一排房屋东数第一间、第二间、第三间返还给周XX、张XX，驳回了周XX、张XX的其他诉讼请求。后双方均上诉，二中院于2016年3月31日作出（2016）京02民终3108号民事判决书，撤销本院（2015）大民初字第12490号民事判决第二项，变更（2015）大民初字第12490号民事判决第一项为：闫XX、王X、王X于本判决生效之日起三十日内将位于涉案院落北数第一、四排房屋返还给周XX、张XX，驳回了周XX、张XX的其他诉讼请求。

周XX以闫XX一直未在6号院内北数第二、三排房屋居住，证明其已具备返还条件，现在年事已高，家庭人口众多，不同意被告继续居住使用涉案房屋，要求闫XX返还房屋及院落。本院于2020年9月30日作出（2020）京0115民初731号判决书，判决闫XX、王X、王X将位于北京市大兴区北臧村镇大臧村臧平街东XX院落中北数第二、第三排房屋返还给周XX。后闫XX上诉，北京市第二中级人民法院（2020)京02民终9752号判决书判决维持原判。现闫XX已将案涉房屋及院落均返还给周XX。

在案件审理过程中，北京XX公司于2021年7月21日出具北京市大兴区北臧村镇大臧村臧平街东XX院内房屋及装修附属物价值、宅基地区位补偿价值司法评估报告，确定在价值时点2021年6月22日的价值：评估总价：XXX元，其中宅基地区位补偿价：XXX元（宅基地面积：266.7平方米，补偿面积266.7平方米，补偿单价4547平方米），房屋重置及装修附属物价值：542953元（将院内房屋自北向南数分为1号、2号、3号三部分房屋，房屋价值明细：1号房建筑面积133.65平方米，总计136917元，2号房建筑面积100.65平方米，总计122879元，3号房建筑面积151.8平方米，总计165419元，共计425215元。附属物：117738元。）闫XX支付评估费17556元。

周XX提交公证书及光盘（录像时间2017年6月22日下午13时36分），证明在周XX翻建评估报告里面的1号房之前，对原始房屋现状作了公证，前后对比就可以证明房子是被告自己翻建的。闫XX不予认可，表示2005年重新建设了1号房屋，该房屋曾由闫XX进行了装修，2013年将房屋还给周XX后，周XX应仅对该房屋在原有基础上挑高翻新。

闫XX主张燃气卡、电卡相应的费用，周XX认为交接时燃气卡、电卡均不是闫XX名下。

本院认为：周XX与闫XX就6号院内房屋签订的《房屋出售转让契约》已被人民法院生效判决确认无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。闫XX已经将该院落及当时的房屋腾退给周XX，现周XX同意将购房款予以退还，本院不持异议。针对1号房，周XX主张于2017年进行重建，而闫XX主张该房屋曾由闫XX进行了装修，2013年将房屋还给周XX后，周XX仅对该房屋在原有基础上挑高翻新。但双方都未提交充分证据予以证明，双方也未向法院提交关于建造、翻建、装修的费用、用料等相关证据。故根据评估报告结果及庭审情况，结合房屋演变过程、现状及相关经济因素，针对闫XX主张的信赖利益损失，本院予以酌定为XXX.6元。

闫XX主张的电费和天燃气费用因涉及案外人利益，故本院不宜在本案中处理，双方可另行解决。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、周XX返还闫XX购房款42500元；

二、周XX赔偿闫XX信赖利益损失XXX.6元；

三、驳回闫XX的其他诉讼请求。

案件受理费21018元，由闫XX负担4626元（已交纳），由周XX负担16392元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费17556元，由闫XX负担5267元（已交纳），由周XX负担12289元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院

审 判 员　王欢欢

二〇二一年十二月三十日

法官助理　刘盼盼

书 记 员　苏XX