产权面积与实际使用有差距，周锟律师全权追讨房主损失

律师观点分析

原告：刘某，女，住址武汉市洪山区

委托诉讼代理人：周锟，湖北中和信律师事务所律师。

被告：武汉某置业有限公司，住所地武汉市武昌区

原告刘某与被告武汉某置业有限公司（以下简称“某公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人周锟，被告某公司的委托诉讼代 理人董律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还房款差价**元；2.判令被告向原告支付逾期付款的利息（以**元为基数，自2023年9月24 日起至被告清偿全部款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计付，暂计算至2024年1 月10日为**元）；3.判令本案案件受理费、保全费、保全担保费、公告费等诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2022 年6月27 日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同（预售）》，购买“武昌区和平大道与沿河路交叉口新建居住、公园绿地、复合公共停车场库及供应设施项目第**幢/单元**层商号房（室）”商铺一套，预测建筑面积**平方米，套内面积**平方米，公摊面积**平方米，层高**米，单价**元/平方米，总价**元。合同签订后，原告于2022年6月27 日依约向被告支付购房款**元。2023 年9月24 日，被告向原告交付房屋时，原告发现房屋一角**米层高处出现拐角（水平投影面积约**平方米），且多出一面承重墙（水平投影面积约**平方米），与购房合同约定的层高及房型不符，严重影响该商铺的使用功能，导致该商铺的出租机会和租金价值减损，且原告对无法使用的部分仍要承担物业费，给原告造成多方面的巨大损失。根据合同约定，被告就其交付的房屋当中不符合合同约定的“结构形式、户型、空间尺寸”的**平方米部分，应当向原告返还房款差价，其中预测建筑面积的3%即**平方米部分，按照购房价**元/平方米返还**元；超出预测建筑面积的3%即**平 方米部分，按照购房价**元/平方米双倍返还**元，共计应当返还**元。原告多次与被告协商，被告拖延至今未给出解决方案，原告遂诉至法院，请求判如所请。

被告某公司辩称，1.被告向原告交付的房屋面积符合商品房买卖合同约定，被告无需返还房款差价。2022年6月27日，原、被告签订的案涉商铺买卖合同约定的预测建筑面积为**㎡。2023年9月5日武汉市房产测绘中心出具《武汉市房产测丈表（分户图）》，案涉商铺建筑面积为**㎡。且被告于2023 年9月24 日办理收房手续时，未就案涉商铺面积提出异议。2.案涉商铺不存在设计变更，商铺实测面积符合面积测量规范，且原告购房及收房时均知晓承重墙存在并未提出异议，无权据此要求扣减房屋建筑面积并进行面积差异处理。2022 年7月17 日原告家属与案涉项目营销人员沟通时，营销人员发送《2#楼商铺平面图》，平面图中用实线标明案涉商铺存在原告所述承重墙，案涉商铺并不存在设计变更情形，且原告收房时未对层高及房型提出异议。根据《房产测绘技术规程》相关规定，套内建筑面积包括套内墙体面积，套内墙体面积是指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积；结构层高在2.2米以上的位于建筑物主体结构内的建筑空间按全面积计算。案涉承重墙属于建筑物主体结构内，且拐角处层高为2.7米，承重墙及拐角部分均应按照全面积计算建筑面积，案涉商铺的实测面积测量符合国家规范，原告无权要求在房产实测面积中扣减拐角及承重墙的水平投影面积，亦无权向被告主张面积差异处理。

原告刘某围绕其诉讼请求，被告某公司围绕其辩称意见均依法提交了证据，本院在卷佐证。经过举证、质证、庭审调查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：

2022 年6月27 日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于武汉市武昌区和平大道与沿河路交叉口地块新建居住、公园绿地、复合公共停车场库及供应设施项目第2幢/单元1层（2）商号房，该商品房的房产测绘机构为武汉市房产测绘中心，预测建筑面积共**㎡，其中套内建筑面积**㎡，分摊共有建筑面积**㎡。该商品房层高为约6米。单价为**元/㎡，总价款**元。

第五章面积差异处理方式：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房产测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方自行约定：1.建筑面积误差比绝对值在0%以上，3%以内（含3%）的，双方同意根据实测建筑面积据实结算房价款。2.建筑面积误差比绝对值在3%以上的，买受人有权要求解除合同。买受人解除合同的，应当自知道之日起10日内书面要求解除合同并办理解除手续，否则视为不解除合同。3.买受人不解除合同的，则按如下方式履行：实测建筑面积大干预测建筑面积时，建筑面积差异在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积差异在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第六章规划设计变更：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形 的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买 受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方 约定如下：买受人不得将设计变更作为拒绝接受该商品房之理由。买受人已接收该商品房（包括视为交付）或实际使用该商品房，

无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房的设计变更。因设计变更造成面积差异，买受人不解除合同或放弃解除合同权利的，按本合同关于面积调差的相关约定执行。

附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明：出卖人已将关于遮挡或妨碍房屋正常使用的如下情况充分告知买受人，且买受人已签署红线内外不利因素提示及分楼栋特别提示，买受人对此均无异议。原告表示该条款系格式条款，被告未告知原告红线内外不利因素提示及分楼栋特别提示的具体内容。

同日，原告向被告全额支付上述购房款。

2023 年9月19 日，武汉市房产测绘中心出具《新建居住、公园绿地、复合公共停车场库及供应设施项目房产面积实测技术报告书》，其中武汉市房产测丈表显示案涉商铺套内面积**㎡，分摊面积**㎡，建筑面积**㎡。

2023 年9月24 日，被告向原告交付案涉商铺。

关于拐角层高下沉。被告表示拐角处局部层高下沉设置夹层系消防疏散通道所需，拐角处夹层虽导致层高减少，但仍高于《房产测绘技术规程》规定的2.2米层高，无须补偿面积差。庭审后，双方现场复测，原告测量的房顶下沉拐角部分的梁高为**米，顶高为**米，长度为**米，宽度为**米；被告测量的离地高度为**米，长度为**米，宽度为**米。

本院认为，原、被告之间签订的《武汉市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合法有效。现原告认为被告交付的商铺不符合合同约定，要求被告退还房款差价。被告提供武汉市房产测绘中心出具《新建居住、公园绿地、复合公共停车场库及供应设施项目房产面积实测技术报告书》，证明了实测房屋面积**㎡与合同约定一致，无须退还面积差异房款。原告则表示诉请中的房屋差价包含房屋内的承重墙及拐角层高下沉不符合约定的结构形式、户型、空间尺寸导致的损失。以上事实均不能支持原告的主张，故原告主张承重墙位置不符合合同约定，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下：

一、被告武汉某置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某赔偿损失**万元；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费**元，减半收取计**元，由原告刘某和被告武汉某置业有限公司各负担**元。