商品房预售合同纠纷案 周律师为16位住户成功争取到违约金

律师观点分析

原告:杜**，男，汉族，住武汉市洪山区。

原告:胡**，女，汉族，住武汉市新洲区。

上列两原告共同委托诉讼代理人: 周锟，湖北中和信律师事务所律师。(特别授权)

被告: 武汉**置业有限公司，住所地武汉市硚口区。

法定代表人:柳**，该公司总经理

委托诉讼代理人:黄*，湖北山河律师事务所律师。(一般授权)

原告杜**、胡**与被告武汉**置业有限公司(以下简称**置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后, 依法适用普通程序，由审判员王倩独任审理，公开开庭进行了审理、原告杜**、胡**的共同委托诉讼代理人周锟，被告**置业公司的委托诉讼代理人黄*到庭参加诉讼。本案现已审理终结、

原告杜**、胡**向本院提出诉讼请求: 1.判令被告以1,704,708 元为基数，按照每日万分之二的标准向原告支付自2022年3月29 日至2023年1月 16 日的违约金;2.判令被告以 1,704,708 元为基数,按照每日万分之二的标准向原告支付自2023 年1月17 日起至房屋达到合同约定交付标准之日止的违约金;3.本案诉讼费、律师费 ** 元由被告承担。

事实和理由:2019 年，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的硚口区**住宅项目房屋,被告应在 2021 年 12月28 日前交付房屋，若逾期交房，被告应按日万分之二向原告支付已交房款的违约金至房屋实际交付之日。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告违反合同约定延期交房。根据武汉市住房保障房管局、市教育局、人行武汉分行营业管理部《关于应对新冠肺炎疫情做好商品房交付有关工作的指导意见》的通知,买卖双方已签订商品房买卖合同且约定交付时间在 2020年 1月 24 日及以后的商品房项目,受疫情影响不能如期交付的依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交付时间。顺延时间原则上最长不超过 3 个月，买卖双方当事人另有约定的除外。原告多次与被告沟通交房和违约金事宜未果，为维护自身合法权益，故向本院提起诉讼。

被告**置业公司辩称，一、原告所主张的违约金计算标准过高，应予以调整，原告提供的证据不能证明其实际损失自 2020 年房地产企业因疫情冲击及市场本身影响，在房地产建设和资金方面均出现困难。虽然相关部门发布了《关于应对新冠肺炎疫情做好商品房交付有关工作的指导意见》，但是由于疫情反复、金融政策对开发贷的限制、房地产销售低迷等原因对房地产市场的影响更为深重,请求法院结合 2020 年至 2022 年期间疫情持续变化及上述因素,将违约金调整为按每日万分之一的标准进行计算，将违约金计算时间酌情予以扣减。

二、2023 年1月13 日，案涉项目 5 号楼建设工程竣工验收备案，房屋具备交付条件，我司通过手机微信、短信、邮寄等方式向原告送达了交房通知书，明确了交房时间，故违约金计算截止时间应为通知书载明的交房日期。业主延期收房、拒绝收房的行为，不能作为对抗案涉房屋取得竣工验收备案满足交付条件的事实。

三、双方签署的《武汉市商品房买卖合同》并未对律师费承担进行约定，民事诉讼案件聘请律师是当事人自愿选择,在双方没有约定律师费承担的情况下，各自聘请律师产生的律师费各自承担，原告要求我司承担律师费没有事实和法律依据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2019 年11月22日，**置业公司(出卖人)与杜**胡**(买受人) 签订《武汉市商品房买卖合同》，约定:“杜**、胡**购买**置业公司建设的位于长丰村城中村改造 K11地块**商品房项目第 5 幢 1 单元14 层1号房;建筑面积共 125.54 平方米，其中套内建筑面积 90.63 平方米，公共都位与共用房屋分摊建筑面积 34.91 平方米; 出卖人与买受人约定按下列第 1 种方式计算该商品房价款: 1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 13,579 元，总金额 1,704,708 元”合同第九条约定:“出卖人应当在 2021 年 12 月 28 日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用: 1. 完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收;2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成,并满足使用功能要求;3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件;4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续:5.供电:具备使用条件;6. 给水: 具备使用条件;7.房屋交付时燃气管道安装完毕，点火通气时间按天燃气公司规定办理因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起 30 日内书面告知买受人。”合同第十一条约定:“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理: 按逾期时间，分别处理 (不作累加).(1)逾期不超过 60 日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。(2) 逾期超过60 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起 30 天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十二条约定:“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担......”合同第十五条约定:“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(见附件四)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照补充协议的相关约定执行。”该合同附件六《合同补充协议》约定:“双方一致同意买卖合同中关于付款方式及期限的约定不再适用，买受人按贷款支付，买受人于 2019 年 11月22日前向出卖人支付首付款 514,708 元，剩余购房款买受人以银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款的方式付清，除出现法定或约定买受人有权退房的情形外，常规维修事项(主要指质量通病 )以及公用配套设施整改事项，不属于买受人可以拒绝收房的情形但出卖人应积极补救和整改，补救及整改的标准为符合合同约定或国家规定的标准。出卖人维修完毕上述报修事项后，买受人应在 5日内配合报修事项的验收,买受人无正当理由拒不配合验收的，视为出卖人已维修合格; 由于建设项目系分期开发，道路市政等基础设施与公共配套、景观绿化、智能化系统等将根据经政府部门批准的规划方案分期建成交付，配套项目交付时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间，政府负责实施或买卖双方另有约定的除外;该商品房存在非地基结构或非主体结构质量问题的，不影响买受人按照买卖合同及本协议或入住通知约定的期限履行对商品房验收交接的义务，买受人不得以此为由拒收商品房如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应按法律规定及合同约定承担保修义务，但买受人应及时通知出卖人或物业管理企业，且应采取措施避免损失的进一步扩大。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，杜**、胡**向**置业公司支付了购房款 1,70,708 元。2023 年1月 13 日，**(长丰村城中村改造 K11 地块)2期一标段 5#楼完成建设工程竣工验收备案。同日，**置业公司向杜**、胡**送达《房屋交付通知书》通知杜**、胡**于 2023年1月17日办理房屋交付手续。2023 年1月16日，杜**、胡**签署《钥匙领用表》，确认收到案涉房屋钥匙。

另查明，2022年5月22日，杜**、胡**(甲方)与湖北中和信律师事务所(乙方) 签订《民事委托代理合同》，约定:甲方因与武汉**置业有限公司一案,聘请乙方律师作为委托代理人;乙方指派周锟律师作为上述案件中甲方的委托代理人;乙方收取律师代理费 ** 元，甲方应在本协议签订之日起三日内一次性付清。如此次诉讼已签约并缴费的业主户数达到 25 户，乙方应给予优惠，对每户返还 500 元。合同还对其他事项进行了约定。2022 年 6月6日，湖北中和信律师事务所向杜**、胡**开具 ** 元湖北增值税普通发票，服务名称为: 法律咨询*律师代理费。

庭审中，杜**、胡**认可收到《房屋交付通知书》，但认为案涉房屋未满足交付条件，存在不能正常使用水、电、燃气，配套不完善，工程质量不完全合格，园林绿化、景观及卫生环境较差等情况,领取钥匙系考虑到开发商资金问题导致项目延期交付已久风险较大，且租房成本过高等特殊因素，并非认可房屋达到合同约定的交付条件。

2023年3月16日，本院组织双方进行现场勘验，案涉房屋供电、给水正常，燃气设施已入户安装。杜**、胡**对房屋水、电具备使用条件及燃气表已挂户的事实予以认可。

本院认为，杜**、胡**与**置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定**置业公司应当在 2021 年12月 28日前向杜**、胡**交付房屋，因新冠肺炎疫情这一不可抗力因素的影响，杜**、胡**及**置业公司均主张参照相关政策将交房期限顺延至 2022 年 3月 28 日，本院予以支持。**置业公司未能在 2022 年3月28 日前向杜**胡**交付符合合同约定的房屋，构成违约，应当承担违约责任。**置业公司通知杜**、胡**于 2023 年1月 17 日办理收房手续，杜**、胡**主张公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程等不符合合同约定案涉房屋不满足合同约定的交付条件因而拒绝受领房屋，但**置业公司通知收房时案涉房屋所在楼栋已完成建设工程步工验收备案，经现场勘验，水、电等基础设施满足正常使用条件，燃气管道已安装完毕，且根据合同约定道路市政等基础设施与公共配套、景观绿化属分期交付工程，杜**、胡**主张的上述事实不属于合同约定拒绝收房及退房的情形，故本院对杜**、胡**的上述主张不予支持,逾期交房违约金应计算至 2023 年1月 16 日杜**、胡**领取钥匙之日止。合同约定**置业公司应从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向杜**、胡**支付已交付房价款万分之二的违约金。违约金以补偿性为主，怎罚性为辅，不得过分高于损失。杜**、胡**主张按照日万分之二的标准计算违约金，**置业公司提出违约金标准过高的抗辩意见后，杜**、胡**并未就其具体损失提交证据，本院综合考量合同约定内容、杜**、胡**的损失情况、**置业公司的违约情况、新冠肺炎疫情影响等因素后，酌情将违约金的标准调整为每日按已付购房款的万分之一计付。经核算，自2022年3月29日起每日按已付购房款的万分之一标准计算至2023年1月16日止，**置业公司应向杜**、胡**支付违约金 50,118.42 元(1704,708元x1/10000x 294天)。关于律师费，因《武汉市商品房买卖合同》未对律师费进行约定，故杜**、胡**要求**置业公司支付律师费 ** 元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下:

一、被告武汉**置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜**、胡**支付逾期交房违约金 50,118.42 元;

二、驳回原告杜**、胡**的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费 740 元，由被告武汉**置业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。