准备租房的朋友们一定要看，否则亏就吃大了...

作者：李晨露律师时间：2022年05月21日分类：律师随笔浏览：613次举报

最近，身边需要租房的朋友们总是问到我，说在与房东签订《房屋租赁合同》的过程中，房东或中介都会事先准备好格式合同拿来给他们签，而在这些准备好的合同中，往往包含了许多免责条款，比如“如发生火灾、盗窃等状况，所有损失由租客自行承担，与房东/中介无关”、“房屋内发生的所有安全事故，全部都由乙方承担与甲方无关”等等...

那么一旦真出了事故，租客是不是就要自认倒霉了，房东真的一点责任不用承担吗？

今天就跟大家聊一聊这些“免责条款”，以及这些“免责条款”是否有效？

什么是格式合同？什么是格式条款？

一般我们在外租房，房东或者中介经常会事先准备好已经打印好的合同直接给租客浏览、签订，这类房屋租赁合同都属于格式合同。

《中华人民共和国民法典》第四百九十六条

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。　　

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

格式合同、格式条款是否有效？

认定这些由房东/中介事先单方拟定的格式条款是否具有法律效力，还要依据以下要点进行判断：

1、对于合同中的免责条款，房东/中介是否尽到了合理的提醒义务

签订合同时，房东/中介需要向租客对上述免责条款进行足够说明，尽到提醒注意义务。如果租客有足够证据，证明房东/中介未对免责条款进行足够说明、提醒，相反房东/中介也没有证据可以证明自己尽到注意提醒义务的话，则该免责条款无效。

2、格式条款是否免除、加重对方责任、主要义务，排除对方主要权利

《中华人民共和国民法典》第四百九十七条

有下列情形之一的，该格式条款无效：　　

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；　　

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；　　

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

文章开篇所述的几种格式条款均把一些本应由房东/中介承担的责任也推向租客方，加重了相租客责任的，有违公平原则，依据法律规定该格式条款也系无效。

3、有其他任何法律规定的合同无效事由的

《中华人民共和国民法典》

第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。

第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第五百零六条合同中的下列免责条款无效：　　

（一）造成对方人身损害的；　　

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

在房屋租赁合同中，免责条款的订立必须要维护国家、集体或第三人的合法权益，且要保障其他公民的生命、健康、名誉、荣誉、财产等人身权利免受损害，否则该免责条款为无效。

从社会利益的角度来看，即使在房屋租赁合同中签有相关的免责条款，一旦租客在租住过程中因为房东\中介的原因遭受人身损害的，或因房东/中介的故意或重大过失，给租客造成财产损失的，该免责条款无效。

写在最后

现如今，越来越多的人选择租房，笔者建议房东/中介在出租房屋的同时，一定要确保屋内相关设施设备的安全；同样，租客在租赁房屋时，也一定要仔细检查屋内所有设施设备，如有发现问题一定要及时与房东/中介反馈，要求得到及时、妥善处理。

其次，租客在承租房屋时也须尽到合理的注意义务、不进行违规操作等等，如果因租客自身原因违反合同约定，对设施使用不当，那么租客也应当承担相应的责任。

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李晨露律师，江苏天倪律师事务所执业律师，南京市归国华侨联合会天倪律所主席，南京市欧美同学会法律服务委员会委员，南京市律师... 查看详细 >>

执业地区：江苏-南京
执业单位：江苏天倪律师事务所
律师职务：专职律师
执业证号：1320120********48
擅长领域：合同纠纷、劳动纠纷、公司法、债权债务、涉外法律