所谓“抵押不破租赁”，指的是出租人将财产出租并转移占有后，又用该财产设定抵押权时，原租赁关系不受该抵押权的影响。根据《民法典》第405条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。正确理解该规则，需要注意以下几点：

1、承租人须已经占有租赁物。租赁权性质上属于债权，但尽管其性质属于债权，却具有优于抵押权（物权）的效力。而之所以要对承租人进行如此强度的保护，主要在于保护其使用状态的稳定。为此，不论是《民法典》第405条的“抵押不破租赁”规则还是《民法典》合同编规定的“买卖不破租赁”规则，都规定了能够对抗所有权或者抵押权的只能是已经转移占有的租赁物。换言之，如签订租赁合同尚未占有租赁物的承租人，仅是一般债权人，不能对抗后设立的抵押权。

2、在后的抵押权须已设立。“买卖不破租赁”也好，“抵押不破租赁”也罢，本质上均为在后设立的所有权、抵押权等物权不得对抗在先设立的已经转移占有的租赁权。故在“买卖不破租赁”场合，要求所有权已经发生变动；在“抵押不破租赁”场合，也要求抵押权已经设立。将在后的抵押权限于已经设立的抵押权，而非仅仅签订抵押合同，不仅逻辑上更为周延，操作上也更为便捷。

3、“原租赁关系不受该抵押权的影响”的含义。一方面，是指抵押权的设立不影响原租赁关系的存续，承租人仍可基于租赁合同继续占有使用租赁物；另一方面，是指抵押权实现时，只要租赁合同还在合同有效期内，租赁合同对抵押物（同时也是租赁物）受让人继续有效，受让人取得的是有租赁权负担的抵押物。

4、关于“抵押不破租赁”的适用范围。关于“买卖不破租赁”或者“抵押不破租赁”是仅适用于不动产租赁，还是适用于一切租赁物，一直存在争议。有观点认为，应当将其限于不动产租赁。从立法论的角度看，该说确有一定道理。但从《民法典》相关条文的表述看，并未对适用范围作出限制，故应当理解为该规则适用于包括动产在内的所有租赁。总之，在先租赁后抵押场合，权利顺序为：已转移占有的租赁权﹥已设立的抵押权﹥未转移占有的租赁权。