律师观点分析

【案例详情】

本案租赁物是惠州市惠阳区××场地段的澳林大邸×期x栋x层xx号铺。涉案商铺所在的澳林××开发商是被告××公司，涉案商铺从小区开始预售就被开发商装修用作销售中心。2019年原告从被告处购买涉案商铺，并于2019年10月取得不动产所有权。原告购得商铺后，继续将商铺返租给被告用作销售中心。

2019年4月4日，原告莫珠立与被告鸿企公司签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于惠州市惠阳区土湖××段的澳林大邸×期x栋x层xx号铺出租给被告使用，租赁商铺用途为售楼中心，商铺建筑面积为200.54平方米，租赁期限自2019年5月31日至2022年5月31日；租金按每平方米每月人民币115元计算，月租金总额为人民币23062元；被告应于每季度第一个月1日前向原告交付当季度租金；被告应于2019年5月31日前交付首期租金，另交1个月租金作为租赁保证金，金额为人民币46124元；合同终止／解除／无效时，原告应在合同终止／解除／无效后十五日内将租赁保证金如数退还被告；合同期满终止后，被告应于十五日内迁离租赁商铺，并将商铺恢复至开发商原始交楼标准（简称“原样”），若被告未恢复原样，则原告自行恢复原样所造成的一切费用由被告承担，并且期间被告按照租金的双倍支付给原告；被告迁离租赁商铺时，应当将自身物品一并搬出，被告迁离后滞留在租赁商铺的物品由原告处置；本合同所称损失，包括但不限于直接损失、间接损失及被告为维护合法权益产生的诉讼费、担保费、保全费、鉴定费、律师费等一切费用；在租赁期内，被告无故拖欠租金的，每逾期一天，被告应按合同租金总额万分之五向原告偿付违约金；逾期超过30天，则视被告不履行合同，原告有权解除合同，押金不退，被告除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。合同签订后，被告继续占有使用涉案商铺（双方没有交接手续），被告一直未向原告支付租赁保证金和租金，原告经催收未果，遂向法院提起诉讼，希判如所请。本院于2021年2月9日向被告送达了本案的民事起诉状和证据副本。

又查明，涉案商铺位于惠州市惠阳区淡水××澳林大邸×期x幢x层xx号［证号：粤（××）惠州市不动产权第××号］，权利人为莫××，共有情况为单独所有。涉案商铺实际上一直处于被告的占有控制之下，截至目前为止，涉案商铺仍由被告占有使用。【裁判理由】

本案系房屋租赁合同纠纷。本案法律事实从民法典施行前一直持续到民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款的规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因此，本案应适用《中华人民共和国民法典》。本案中，原被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。合同签订后，原告依约交付了涉案商铺，被告却一直未支付租赁保证金也未支付租金，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。现原告依照合同约定，要求确认涉案合同于本案起诉状送达之日即2021年2月9日起解除，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，按照双方合同约定被告应将涉案商铺“恢复至开发商原始交楼标准”交还给原告。被告迁离租赁商铺时，应当将自身物品一并搬出；在被告迁离后，滞留在租赁商铺的物品由原告处置。原告要求被告将涉案商铺恢复原样后交还原告的诉求具有合同依据，本院予以支持。

关于租金和占有使用费问题。被告自签订合同后未向原告支付过租金，其行为已构成违约，原告请求被告支付从2019年5月31日起至合同解除之日止的租金于法有据，本院予以支持。鉴于涉案合同本院已确认于2021年2月9日解除，因此被告应向原告支付截止至2021年2月9日的租金461240元（23062元/月×20个月）。关于占有使用费，截至目前为止，涉案商铺仍由被告占有使用，因此，被告应按双方签订的月租金标准23062元，向原告支付从2021年2月10日起至商铺实际交还之日止的占有使用费。