法拍房——“捡漏”那些事儿

法拍房上是否存在租赁关系，这是购买法拍房首要考虑的问题。附带长期租约的法拍房，租赁在前，购买后可能会导致无法入住或短期无法入住。

根据法律规定，法院查封房屋前，租赁关系就已经存在的，“买卖不破租赁”，即使通过法院拍卖得来的房屋，也不能强制解除租赁关系。拍卖法院一般会在拍卖公告中明确是否存在租赁、是否负责清场。

一般情况下，可以通过查看是否有书面的租赁合同、租赁合同签订日期是在房产查封之前还是查封之后（被执行人是否能联系上）、出租人与承租人是否存在特殊关系、物业费是否如期缴纳、租赁期间、租金价格、支付方式是否合理、是否符合交易习惯以及是否有定期定额的交易流水记录等来识别是否存在恶意串通逃避执行的情形。买受人购买之前需要谨慎，确定购买意向房屋时需要特别关注租赁情况。

若确实在查封前存在合法的租赁关系，拍卖房屋的买受人可以与承租人协商按照租赁合同支付违约金，提前终止租约。若购买房屋原本即打算投资或者租赁，可以协商后期租金交付问题。

以西安为例，很多人购买法拍房是因为法拍房不限购，有的房屋位置靠近学校或学区，购房人目的各不相同。有人购房是为纯居住，有人购房是为投资（学区房转手快），有人是为了保值，跑赢通货膨胀，有人购房是为孩子上学多手准备，因此不少人购房后有落户的需求，落户风险可能直接影响此类家庭或家长的购买意愿。

原房主的户口无法强制迁出，可能会存在落户不能，且影响后续孩子上学等一系列问题。拟购买房产上是否有原业主的户口问题，可以在小区对应的派出所户籍室了解查询相关情况。

法拍房过户的全部税费（依法应当由卖方承担的个人所得税和买方承担的各项税费）都由买受人承担，继承性质的房屋、商业性质的房屋等，税费税率不同，购买法拍房之前尽量对此做好充分的预期。

仔细阅读拍卖公告，一般法院在发布公告时会明确，税费和可能存在的水、电、物业费、有线电视等都属于“隐形费用”，买受人需要委托他人或自行去相关部门办理水、电、天然气等户名变更手续，并承担相关费用。

尽量在拍卖前委托专业的机构或者律师做尽职调查，房屋前期债权债务情况（是否存在前期欠税问题）、房屋状况、拍卖原因、周边配套情况、土地使用权情况，是否需要补交土地出让金等。

不要盲目关注“低价”，房屋最终成本还是要在房屋成交价外加各项税费等，同等价格尽可能在市面上购买同等地段无争议的房产。