律师观点分析

原告（反诉被告）大冶XX原种场(以下简称原告)与被告（反诉原告）柯XX、袁XX、袁X、袁XX、梅XX（以下简称五被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大冶XX原种场委托诉讼代理人吴XX，被告（反诉原告）柯XX、袁XX及五被告（反诉原告）委托诉讼代理人柯XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大冶XX原种场向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法解除原告与五被告关于位于大冶XX××街道办事处××村的鱼池租赁合同，并判令五被告迅即腾退上述合同租赁的水面面积约230亩的17口鱼池、二层带瓦办公楼一栋（合计土地使用面积24.3596公顷，具体位置以大冶国用（2009）第027XXXX0002号土地使用权证书及大冶XX原种场宗地图所示）；2、依法判令五被告向原告支付2019年1月9日起至2020年1月8日占用使用费计19000元，后期占用费按每年19000元标准计算至实际腾退之日；3、判令五被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：2005年12月24日，承租人袁XX租赁原告位于大冶XX××街道办事处××村的渔池用于生产经营，双方签订《租赁合同》，合同约定：租赁期限10年，从2006年元月9日至2016年元月8日；水面面积约230亩，年租金2.25万元（包括下袁村土地租金3500元），每隔两年支付租金；租赁期满后，承租方应无条件将鱼池财物交还，否则承担赔偿责任等权利义务。2016年1月10日合同期满后，双方续签为期一年的《租赁合同》，合同约定，如遇国家政策规定或企业改制，确需提前中止合同的，承租方必须服从。合同期满后，原告口头要求承租人袁XX退出鱼池，但遭其拒绝。2017年10月，大冶XXXX作出《关于大冶工作有关问题的纪要》，明确要求市农业局等有关部门单位依法收回原告被侵占的厂房、土地。根据市政府文件精神要求，原告再次要求承租人袁XX退出鱼池，但其占用拒不腾退。2018年承租人袁XX因意外身亡，五被告继续占用鱼池至今拒不退出，原告故诉至法院，请求法院判如所请。
被告柯XX、袁XX、袁X、袁XX、梅XX辩称：1、原告与五被告被继承人袁XX的合同期满后不存在解除合同，合同于2017年1月8日到期，承租人袁XX系五被告亲属，其于2018年5月触电身亡，现五被告占用鱼池进行经营，租金已交至2019年1月8日止；2、原告要求五被告腾退约230亩鱼池、房屋等没有理由，合同到期后，五被告有优先承租权，我们要求继续承租，不同意解除合同；3、原告要求五被告支付租金不符合法律规定，合同到期后租金应为占用使用费，我们同意按原租金标准支付占用使用费。
五被告向本院提出反诉请求：1、请求判令原告向五被告偿付承租人袁XX于2005年12月24日承包原告所有的下袁湖分场从事渔业养殖以来投资修造的鱼池、道路、办公楼维修、电线线路、种植树木等投入资产补偿100000元（以最终评估金额为准）；2、判令原告支付五被告鉴证咨询服务评估费6000元。
事实与理由:五被告的共同被继承人袁XX于2005年12月24日与原告签订《渔业租赁合同书》以来，袁XX先后投资修造了鱼池，修建了道路，维修了办公楼，种植了树木，共计投入了100多万元。袁XX于2018年5月29日在修造鱼池过程中不幸触电身亡。因原告诉请五被告腾退鱼池，而租赁合同对承租人承租期间的投入在合同期满后的归属或补偿问题未作约定，根据《合同法》、《物权法》等有关法律的规定，五被告（反诉原告）对其被继承人袁XX所承租鱼池以来投资改造的鱼池、道路、房屋及树木等物权享有所有权，故原告应补偿五被告的上述经济损失。
五被告提出反诉请求后，于2019年11月16日申请对袁XX承租鱼池期间改造的鱼池、修建的道路、维修的办公楼、安装的供电线路、种植的树木等财物价值进行司法鉴定。2020年1月18日，湖北XX公司作出鄂循价鉴[2020]第46014号涉案资产价值鉴定评估报告，评估结论为：2018年电路改造项目金额为38645元，房屋建筑维修项目金额为18966元，合计57611元；2014年至2018年鱼池挖掘项目、修路（土石方）项目、2014年电路改造项目、猪圈新建项目、树木、中心池挖掘项目，无法进行实物勘验，无相关资料，未予评估，若有新的证据，可补充评估。五被告为此支付鉴证咨询服务评估费6000元。
原告大冶XX原种场针对五被告的反诉请求辩称：1、原告与五被告之间的租赁合同系不定期租赁合同，原告有权依法和合同约定终止合同，且五被告未按时交纳租金，已构成违约，原告有权解除合同，并不同意由五被告继续租赁鱼池；2、关于反诉人主张的未评估财产损失部分，该部分财产系反诉人单方主张，原告与反诉人、鉴定人均去过租赁现场，现场并无反诉人主张的这部分财产，同时反诉人也未提供任何证据证实该部分财产现实存在，故反诉人的该部分财产无事实依据；3、关于反诉人主张的已评估财产损失部分，评估鉴定的财产分为房屋维修和电路改造，一是双方的租赁合同约定房屋维修部分属于反诉人因租赁渔场必要投入，相关费用由其自行承担，故原告不承担反诉人的该部分损失，二是2018年电路改造部分，原告认可该部分财产，但经与电力部门核实，评估部分计价标准偏高，且该电路改造部分未验收，也未正常使用，故鉴定部门以能正常使用的电路项目定价，明显不公平，故请求法院予以酌减。综上所述，反诉人主张缺乏事实依据，请求法院查明事实，依法判决。
经审理查明：2005年12月24日，以原告大冶XX原种场为甲方，以大冶XX罗家桥办事处下袁村村民袁XX为乙方，双方签订了《渔业租赁合同书》，该合同约定：甲方为乙方提供下袁湖分场16口鱼池计水面面积230亩，租赁承包给乙方生产经营；租赁期限为10年，即从2006年元月9日起至2016年元月8日止；年租金2.25万元（包括下袁村土地租金3500元），每隔两年支付一次租金；乙方在租赁期内对鱼池、房屋设备设施等有管理和维修的责任，房屋维修费用经双方根据实际情况协商处理；乙方在租赁期间实行独立核算、自主经营、自负盈亏，一切收支自理，一切税费自理，一切债权债务自理等；如合同期满后，乙方违反合同条款，拒不交还所有鱼池、房屋、设备、设施等，又不办理合同续订手续，不交租赁费，甲方将采取法律手段收回，所造成的一切后果由乙方负责，并承担赔偿责任等；甲方根据生产需要或国家新的政策规定及实行企业改制，确需终止合同的，乙方必须无条件服从等。袁XX承租后维修了办公楼，拖运土杂石平整了道路，还改建了1口鱼池。该合同到期后，双方又于2016年1月10日续签了一份《鱼池租赁合同》，租赁期限为1年，即自2016年元月9日起至2017年元月8日止，其他内容与之前合同基本一致。第二份合同期满后，双方未再签订新的书面租赁合同，袁XX继续租赁经营，并向原告大冶XX原种场交纳租金至2019年元月8日止。2017年10月27日，大冶XXXX作出[2017]47号《关于农业工作有关问题的纪要》的专题会议纪要，明确要求金湖街办、市农业局等相关部门单位成立工作专班，依法收回大冶XX原种场被侵占的厂房、土地，同意市农业局对原种场危房进行拆除，并对相关土地进行统筹规划，建设现代农业综合试验示范基地。袁XX于2018年5月29日在鱼池生产经营过程中不幸触电身亡，后袁XX的共同继承人即被告柯XX（袁XX之妻）、袁XX（袁XX之子）、袁X（袁XX之女）、袁XX（袁XX之父）、梅XX（袁XX之母）继续租赁鱼池、办公楼进行生产经营，并对鱼池电路进行了重新改造。原告大冶XX原种场根据大冶XXXX专题会议纪要精神，于2018年9月和2018年12月向五被告分别送达责令清退通知书和律师函，多次催促五被告在接到通知书和律师函后及时退出鱼池等，但五被告未予腾退，自2019年元月至今亦未交纳租金，双方因而成讼。
另查明：2009年9月8日，大冶XXXX向原告大冶XX原种场颁发了大冶国用（2009）第027XXXX0002号土地使用权证及大冶XX原种场宗地图，土地使用权人为大冶XX原种场，坐落于大冶XX××街道办事处××（××垦区），使用权类型为划拨，使用权面积24.3596公顷，其中养殖水域23.8043亩，其它农用地0.5553亩。
以上事实，有原告委托诉讼代理人吴XX、五被告委托诉讼代理人柯XX及被告柯XX、袁XX的庭审陈述，原告提供的土地使用权证、宗地图、《渔业租赁合同书》、《鱼池租赁合同》、租金收据、大冶XXXX专题会议纪要、清退通知书、律师函等证据，五被告提供的现场照片、鉴定评估报告、鉴定评估发票及证人刘某陈述材料等相佐证，本院予以确认。
本院认为：本案双方有以下两个争议焦点：一是原告与五被告的租赁合同能否予以解除；二是原告是否应该补偿五被告在承租期间的投资财产损失。
关于第一个争议焦点，原告大冶XX原种场与袁XX签订的《鱼池租赁合同》于2017年元月8日租赁期限到期后，袁XX继续租赁鱼池进行生产经营，而双方未继续签订书面鱼池租赁合同，故双方的租赁合同为不定期租赁合同，该租赁合同不违反法律规定，应为有效合同。袁XX于2018年5月29日去世后，五被告作为袁XX的共同继承人，继承了鱼池的承租权，应履行承租方的权利和义务。原告根据大冶XXXX的专题会议纪要精神和双方租赁合同约定，要求五被告腾退鱼池等，正当合法，且五被告自2019年元月至今亦未向原告交纳租金，已构成违约，故原告要求解除原告与五被告关于位于大冶XX××街道办事处××村的鱼池租赁合同，并判令五被告迅即腾退租赁的约17口鱼池及房屋、交纳租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。租赁合同解除后，五被告拒不履行腾退义务的，原告亦有权要求五被告自合同解除之日起至实际腾退之日止按每年19000元标准支付经营场所后期占有使用费。故五被告应向原告交纳自2019年元月9日起至本判决确定之日即2020年5月8日止的计16个月租金25333元，并以年租金19000元为基数，向原告支付自2020年5月8日起至鱼池、房屋实际腾退之日止的占有使用费。五被告要求继续履行租赁合同，无事实理由和法律依据，本院不予采信。
关于第二个争议焦点，五被告提出要求原告补偿其自2005年12月24日承包原告所有的下袁湖分场从事渔业养殖以来投资修造的鱼池、道路、办公楼维修、电线线路、种植树木等投资费用100000元（以最终评估金额为准）。而经湖北XX公司只对2018年电路改造项目和房屋建筑维修项目作出了资产价值鉴定评估报告，两项评估金额合计为57611元；对五被告提出的其他项目，因无法进行实物勘验，无相关资料，故未予评估。关于已评估的资产价值部分，本院认为，双方虽未明确约定已评估的资产价值部分由哪方承担，但原告在庭审中认可五被告的2018年电路改造项目，因房屋建筑维修项目双方无法协商一致，根据《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，故房屋建筑维修项目费用应由原告承担，因此上述已评估的资产价值部分合计57611元应由原告进行补偿；原告关于不承担房屋维修部分价值和要求酌减电路改造费用的辩称意见，不符合法律规定，本院不予支持。五被告主张的未评估财产损失部分，主要包括2014年至2018年鱼池挖掘项目、修路（土石方）项目、2014年电路改造项目、猪圈新建项目、树木、中心池挖掘项目，其中平整的道路和种植的树木，虽然无法进行实物勘验，无相关资料，导致无法进行评估，合同对此费用的承担约定不明，但平整的道路和种植的树木确有利于原告的生产经营发展需要，上述费用全部由五被告承担有失公允，原告应进行部分补偿，方才合情合理合法。本院经实地察看，结合具体实际，依法酌定由原告补偿五被告40000元投资费用为宜，五被告关于超出上述补偿数额的请求部分，本院不予支持，应由其自行承担；关于2014年至2018年鱼池挖掘项目、2014年电路改造项目、猪圈新建项目、中心池挖掘项目等其他未评估项目，五被告经本院多次通知并未向鉴定评估部门提供相关资料和实物等，故鉴定评估部门未予评估，且上述项目均系五被告进行生产经营的必要投入，双方合同约定承租方实行独立核算、自主经营、自负盈亏，一切收支自理，一切税费自理，一切债权债务自理，一切风险自负等，故上述费用应由五被告自行承担，不应由原告补偿。
综上，本院认为，原告请求依法解除原告与五被告之间的鱼池租赁合同，并判令五被告腾退租赁的约230亩鱼池及房屋、交纳租金和场地占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；五被告反诉要求原告对其租赁鱼池以来投资项目进行补偿的诉讼请求，应由原告补偿97611元，并承担鉴证咨询服务评估费6000元，超出部分，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）大冶XX原种场与被告（反诉原告）柯XX、袁XX、袁X、袁XX、梅XX之间位于大冶XX金湖街道办事处程湾村（下袁垦区）的鱼池租赁合同；
二、被告（反诉原告）柯XX、袁XX、袁X、袁XX、梅XX于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）大冶XX原种场支付自2019年元月9日起至2020年5月8日止的租金25333元；
三、被告（反诉原告）柯XX、袁XX、袁X、袁XX、梅XX于本判决生效之日起三十日内腾退原告（反诉被告）大冶XX原种场所有的位于大冶XX金湖街道办事处程湾村（下袁垦区）17口鱼池及二层带瓦办公楼一栋（具体位置以大冶国用（2009）第027XXXX0002号土地使用权证及大冶XX原种场宗地图所示）；
四、如被告（反诉原告）柯XX、袁XX、袁X、袁XX、梅XX自本判决生效后三十日内未履行本判决第三项确定的腾退义务，则被告（反诉原告）柯XX、袁XX、袁X、袁XX、梅XX应自2019年5月9日起至实际腾退之日止按每年19000元的标准向原告（反诉被告）大冶XX原种场支付场地占有使用费；
五、原告（反诉被告）大冶XX原种场于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）柯XX、袁XX、袁X、袁XX、梅XX支付投资补偿款97611元和鉴证咨询服务评估费6000元；
六、驳回被告（反诉原告）柯XX、袁XX、袁X、袁XX、梅XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费用433元，反诉诉讼费用2420元，合计2853元，由原告（反诉被告）大冶XX原种场负担2365元，被告（反诉原告）柯XX、袁XX、袁X、袁XX、梅XX负担488元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费2853元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国XX；户名：湖北省黄石市中级人民法院；账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。