房屋租赁纠纷起诉，律师帮助驳回上诉，维持原判

律师观点分析

审理经过

上诉人方某、孟某某因与被上诉人江阴市交通运输综合行政某某大队（以下简称某某大队）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初66XX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

方某、孟某某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回某某大队的诉讼请求并支持其的反诉请求。事实与理由：一、一审未查明案件的基本事实且认定事实错误。1.案涉房屋的所有权人为江阴市地方某某处（以下简称某某处），原出租人某某处的行政某某职能于2017年11月划入某某大队，但不能因此得出某某大队当然继受了某某处作为民事主体存续期间所享有的民事财产权利和权益。在没有相应证据之情形下，原某某处所有的民事财产权利和权益应归属于设立某某处的行政机关，某某大队作为案涉房屋权利主体的资格存疑。2.本案中其具有多重身份，既是原承租人江阴市某某货运代理有限公司（以下简称某某公司）的股东，又是某某公司注销后，房屋实际使用人（公司）的股东。一审对其是否是承租人、租赁的事实情况等均未查清。3.案涉房屋租赁使用时间跨度超过15年。期间，租赁合同早已期满（2010年底），出租人、承租人的民事主体资格均已消灭，且租赁使用房屋的实际使用人、租金及费用、房屋面积也都发生了变化，使得案涉房屋或处于权利待定之状态。其是否搬离何时搬离，或者以何身份持续使用房屋等均属于案件的基本事实，一审法院均未予以查明。4.一审对其反诉请求未进行实质性审理。二、一审未准确认定双方之间的法律关系，适用法律错误。1.某某公司承租某某处房屋的期限为2006年1月1日到2013年4月27日，本案应当适用民法通则第136条“延付或拒付租金的，诉讼时效为1年”的规定。无论是某某处还是某某大队主张案涉房屋2012年和2013年度租金的时间，都在2016年12月之后，远远超过了诉讼时效。2.某某大队的诉请缺乏请求权基础。本案因租赁使用案涉房屋的时间跨度超过15年，且相关主体均发生变化，无合同依据的时间段为10年。在不同阶段、相关主体发生变化，对于各方当事人之间法律关系的界定，一审未予以认定。此外，某某大队在一审中明确诉请的内容与诉讼请求不一致且超出诉请范围，已构成对诉讼请求的实质性变更。一审未就此向其释明，客观上限制剥夺了其的诉讼权利。

被上诉人辩称

被上诉人某某大队辩称：一、根据澄编〔2017〕XX号文件，某某处的行政职能划入市交通运输局，行政某某职能划入新组建的某某大队，社会公益职能划入新组建的市港航事业发展中心，同时文件明确了撤销某某处，故其作为本案的原告主体适格。二、案涉房屋租赁协议签订主体为某某处和某某公司，方某、孟某某为某某公司的股东，在某某公司注销后，方某、孟某某作为本案被告主体明确。三、一审期间方某、孟某某并未提交有关退租的证据，且一直占有使用案涉房屋用于经营。四、一审已经审查方某、孟某某的反诉请求，不存在未实质审理反诉请求的情况。五、方某、孟某某在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出不应得到人民法院的支持。六、一审判决不存在超出其诉讼请求的范围的情况。综上，请求驳回方某、孟某某的上诉。

一审原告诉称

某某大队向一审法院起诉请求：一、判令解除某某大队与方某、孟某某的不定期租赁合同关系。二、判令方某、孟某某将承租的江阴市的房屋立即归还某某大队。三、判令方某、孟某某向某某大队支付2012年度、2013年度按45万元／年的房屋租金及自2014年起至搬离之日止按照20万元／年计算的房屋占有使用费。

方某、孟某某向一审法院提出反诉请求：一、判令某某大队退还房屋租金270万元。二、判令某某大队赔偿装修损失340万元。三、判令某某大队赔偿宾馆经营利润损失348万元。

一审法院查明

一审法院认定事实：

2005年11月1日，某某处与某某公司签订房屋租赁合同，约定某某处将坐落于江阴市房屋共计3007平方米（含某某某南路房屋1幢2215平方米及周庄海事所办公用房第三、四层计792平方米）出租给某某公司，租期为五年，自2006年1月1日起至2010年12月31日止，租金为前两年为45万元／年，两年后的房屋租金以出租房屋本街道其它营业房相应租金价格确定出租房屋的年租金。合同约定在租赁期间，某某处应对出租房屋进行不定期检查，以保障某某公司正常使用，根据某某公司的书面通知对房屋进行正常维修和养护。同时约定某某公司拖欠房租满壹个月或水电费满叁个月的，某某处有权立即解除合同。

2009年2月24日，某某处与某某公司签订房屋租赁补充协议，约定2009年和2010年的房屋租金为45万元/年。

江阴工商行政管理局于2013年4月27日出具准予注销登记通知书，核准某某公司注销登记，注销前某某公司的股东为方某、孟某某。2017年11月16日，江阴市机构编制委员会出具澄编〔2017〕XX号《关于市交通运输局承担行政职能事业单位改革机构编制调整的批复》文件，将市地方某某处的行政某某职能划入新组建的市交通运输综合某某大队。庭审中，某某大队与方某、孟某某对于作为本案主体无异议。

某某处在2005年11月至2013年4月期间向某某公司出具了结算凭证和统一发票，载明为房租费，金额总计270万元的，其中2010年9月2日的统一发票的备注一栏中载明：“2010.1.1-2010.12.31”，其余发票或结算凭证未有备注。

一审中，方某、孟某某陈述：“实际上前五年按照当时合同的约定是45万元/年，但是政府实施水污分流工程的时候影响了海豹宾馆的经营，所以当时通过周庄镇政府协商后，2010年的房租金收取10万元”。

方某、孟某某对已支付270万元的房屋租金事实予以认可，并另行提交某某处出具给某某公司的结算凭证及结算票据各一份，其中2008年6月4日的结算凭证标明电费3万元，2013年11月21日的结算票据标明代收回收2012年度水电费20万元。方某、孟某某主张这23万元系某某处以电费名义收取的房屋租金。

方某、孟某某提交2006年至2016年期间的电费缴纳清单，陈述案涉房屋电费均由方某、孟某某缴纳且替某某处缴纳了部分电费，并主张要求将代某某处缴纳的电费与租金进行抵扣。庭审中，某某大队对案涉租赁房屋电费自2006年至2016年6月期间均由方某缴纳的事实予以认可。

2013年8月22日，方某向某某处出具承诺书一份，承诺：1、2012年房租金欠款30万元于2013年9月30前付清。2、2013年房租金35万元于2013年9月30前付清。3、本人愿意继续承租某某处房产，与某某处重新签订新合同。庭审中，方某主张2013年房租金按照35万元计算，某某大队认为承诺书上的35万元系方某单方承诺，某某处（某某大队）并未认可。

2016年12月29日，某某处委托江苏春申律师事务所向某某公司、方某发出律师函，律师函主要内容为：“某某公司于2005年11月1日起租用某某处位于江阴市××镇××路××号××宾馆，自2012年起结欠某某处房租金；2013年8月22日，方某向某某处出具承诺书，承诺于2013年9月30日前付清2012年房租金、2013年房租金，但某某公司未按承诺履行。书面函告某某公司：1、在收函后7日内立即支付拖欠房租金。2、在收函后30日内搬离某某公司向某某处承租的房屋。3.在某某公司搬离之前，所发生任何安全事故及责任均由某某公司承担。”庭审中，方某、孟某某认可已在2016年12月29日收到该律师函。

庭审中，双方一致确认自2014年1月1日某某处收回了一楼的门面房进行收租的事实。方某、孟某某陈述：“我出租给别人租金差不多是25万元/年，某某处收回去之后租金由他们定的”。方某、孟某某认为：“2014年年初原被告双方经过协商之后，双方解除了房屋租赁合同关系，并且也由原告收回了租赁房屋的店面，由原告自行收取租金。对于剩余的房屋被告也不再使用，仅仅是由于双方对之前房屋漏水所造成的经济损失赔偿无法达成一致意见而将事情拖延至今”。

某某大队提供企业信用信息系统查询的企业信息，方某、孟某某开办江苏某电力股份有限公司、江苏某物流有限公司、江苏某国际贸易有限公司、江阴市某网络信息技术有限公司，公司注册的住所地在江阴市，股东均为方某、孟某某。某某大队认为方某、孟某某在实际使用房屋。

方某、孟某某向法院提交了案涉租赁房屋照片、视频资料、装饰装潢合同、宾馆经营数据一览表等证据，方某、孟某某陈述在租赁房屋后方某、孟某某投入了340万元对宾馆进行了装饰装潢，后案涉租赁房屋在2008年存在漏水情况且某某处一直未予处理，因漏水导致宾馆经营不善造成损失，2011年开始宾馆不再进行经营。某某大队对此不认可。

某某大队提供2017年零星维修的发票及工程决算书，认为某某大队对房屋进行过维修。方某、孟某某对此不认可。

另查明：坐落于江阴市的房屋登记所有权人为江阴市地方某某处。

以上事实，有土地使用证、房屋所有权证、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、承诺书、工商档案、结算凭证、统一发票、电费缴纳清单、澄编〔2017〕XX号文件、律师函、收据、照片、视频资料、装饰装潢合同、宾馆经营数据一览表及当事人的陈述等在卷佐证。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

方某、孟某某认为租赁房屋在2008年开始漏水且某某处一直未予处理。但在2005年11月1日签订的房屋租赁合同约定房屋需维修应提交书面通知，某某公司在2009年2月24日签订的房屋租赁补充协议中未有相关解决房屋漏水的约定，双方仍约定房屋年租金为45万元。方某、孟某某未能提交出现漏水即通知某某处，某某处一直未予处理的充分证据，故对方某、孟某某的意见不予采信。方某、孟某某主张装潢费用及宾馆利润损失应由某某大队承担的请求，不予支持。方某、孟某某主张退还房屋租金的诉讼请求于法无据，不予支持。

结合房屋租赁合同、房屋租赁补充合同及当事人的陈述等证据，对案涉租赁房屋自2006年至2009年每年租金为45万元的事实予以确认。方某、孟某某主张的因水污分流工程影响宾馆生意经协商达成2010年租金为10万元，有某某处统一发票及其标注予以证明，故对在2010年的租金为10万元予以确认。方某、孟某某提供的证据不足以证明双方之间在2011年后就房租金变更问题达成一致意见，故认定案涉租赁房屋2011年至2013年每年租金仍为45万元。因2014年1月后某某处收回一楼店面房，方某、孟某某亦承认一楼店面房的租金为每年25万元左右，故法院认定方某、孟某某在2014年开始的房屋租金为20万元/年。双方一致认可至2013年4月16日，某某公司一共以房屋租金的名义向某某处支付了270万元。某某处于2008年6月4日及2013年11月21日以电费名义收取了23万元，因某某大队认可自2006年至2016年6月期间的电费均由方某缴纳，故认定某某处收取的23万元性质为案涉房屋的租金。综上，认定某某处共收取了房屋租金293万元。方某、孟某某未能提交证据证明为某某处缴纳的具体电费金额，故对其主张以电费抵扣租金不予支持。自2006年1月1日至2013年12月31日，某某处应收房租金为325万元，扣除已收取的293万元,尚需支付32万元。故认定方某、孟某某结欠截止至2013年底的房租金为32万元。某某处于2016年12月29日委托江苏春申律师事务所出具律师函要求方某搬离案涉租赁房屋，应视为某某处通知解除租赁合同，方某、孟某某认可已于2016年12月29日收到，故认定租赁合同已于2016年12月29日解除。故方某、孟某某结欠某某大队截止至2016年底的租金为92万元。合同解除后，方某、孟某某未搬离，应承担房屋占有期间的使用费，按20万元/年计算。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、方某、孟某某应于判决发生法律效力之日起15日内搬离江阴市房屋［沿江阴市周庄镇兴隆南路房屋1幢（不含一楼店面房部分）及某某大队办公用房第三、四层］，将房屋返还给某某大队。二、方某、孟某某应于判决发生法律效力之日起10日内支付某某大队房屋租金92万元及自2016年12月30日起至实际搬离之日止按20万元／年计算的房屋占有使用费。三、驳回某某大队的其它诉讼请求。四、驳回方某、孟某某的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费22350元，由某某大队负担6823元，由方某、孟某某负担15527元。反诉案件受理费39430元（方某、孟某某已预交），由方某、孟某某负担。

本院查明

二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为

本院认为，案涉房屋的出租人为原某某处，根据江阴市机构编制委员会2017年11月16日出具的澄编〔2017〕XX号文件，某某处的行政某某职能划入新组建的某某大队，故某某大队具有原告主体资格。一审中，方某、孟某某以某某大队为被告提起反诉，事实上亦已认可某某大队为租赁关系的相对方。故方某、孟某某认为某某大队不具有原告主体资格的上诉主张，本院不予支持。

案涉房屋原由某某公司于2006年承租，方某、孟某某系某某公司的股东。租期届满后，双方未续签租赁合同，某某公司也未退租，双方形成不定期租赁关系。某某公司于2013年4月27日注销后，案涉房屋由方某、孟某某继续占有使用，方某、孟某某实际承继了原租赁关系的权利义务，故方某、孟某某有支付租金的义务。一审法院认定方某、孟某某结欠截至2016年底的租金为92万元，并无不当。因方某、孟某某至今未搬离案涉房屋，理应承担房屋占有期间的使用费。方某、孟某某在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。方某、孟某某认为某某大队的诉讼主张缺乏请求权基础，没有事实依据，且一审判决并未超出某某大队的诉讼请求范围，故方某、孟某某认为其不应承担支付租金义务的上诉主张，本院不予支持。

关于方某、孟某某一审提出的反诉主张，一审法院已进行实体审理，并判决驳回了方某、孟某某的反诉主张。方某、孟某某认为一审法院未作实质审理的意见，本院不予理涉。

综上所述，方某、孟某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22350元，由上诉人方某、孟某某负担。

本判决为终审判决。