律师观点分析
上诉人谢XX因与被上诉人苏州XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初10556号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人谢XX上诉请求：撤销一审判决第一项中律师费部分及第二项判决；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：XX公司自2018年8月15日对涉案场地断电后，蓄意阻拦谢XX进入涉案场地，2018年8月25日对涉案场地围挡、上锁，且在门前设置了品牌手机的巨幅广告以牟利，一审判决谢XX支付2018年8月15日之后的占有使用费并承担XX公司律师费不合理。
被上诉人XX公司答辩称：在涉案场地建立围挡的作用是为美化谢XX不再继续经营而造成的负面影响以及保护谢XX的私有财产不受影响。虽然该围挡上有一把锁，但并未影响谢XX搬出物品。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告XX公司向一审法院起诉请求：1、判令谢XX支付XX公司场地使用费28273.81元（截至2018年8月15日）及水电费5626.2元；2、判令谢XX支付XX公司违约金37871元及律师费损失6206元；3、本案诉讼费用由谢XX承担。诉讼中，XX公司增加一项诉请：判令谢XX支付XX公司场地占用使用费（自2018年8月16日至实际交还之日，按照1000元/天计算）。其余诉请不变。
一审法院认定事实如下：2018年5月2日，XX公司（甲方）与谢XX（乙方）签订了《时代广场场地活动管理协议（长期）》一份，约定XX公司XX公司将其管理的“苏州圆融时代XX”项目中华池街地下通道区域的场地交付给谢XX有偿使用，用途为经营面包、简餐制作及售卖业务，期限为自2018年5月1日至2019年4月30日止。协议第四条第4项约定：(1)协议期内场地管理费(含物业管理费)为：227228.05元/年，按每半年进行支付，场地管理费协议签定后的3日内向甲方支付。(2)管理押金为：56807元，场地管理费协议签定后的3日内向甲方支付。第二十四条约定：除本合同另有约定外，乙方有下述情形之一的，甲方有权解除合同：(1)擅自改变经营场地用途且在收到甲方书面通知后30日内未纠正的；(2)未经甲方同意，乙方擅自将该经营场地转包、转让、转借、调换使用及中途停止使用的；(3)未按本合同规定日期足额支付场地管理费超过30日的；(4)中断经营超过30日的。因乙方原因出现合同解除情形的，甲方应书面通知乙方解除合同，乙方应及时迁离，并将场地恢复到标准交付状态。在此情况下，场地管理费及其他费用照实结算，乙方还应向甲方支付相当于2个月场地管理费的违约金。第二十五条：合同履行过程中如果发生争议，甲、乙双方友好协商解决。不能通过协商解决的，任一方均可向使用场地所在地人民法院提起诉讼，律师费由败诉方承担。
2018年7月3日，XX公司（甲方）与谢XX（乙方）签订《时代广场场地活动管理协议解除协议》，该协议载明：甲乙双方于2018年5月就苏州圆融时代XX欧贝司形象亭租赁签订了《苏州时代广场场地活动管理协议》，该协议对于乙方租赁场地的场地管理费、场地管理押金及水电费等的收取时间和方式以及相关违约责任做了详细明确的约定。目前乙方因无法维持经营等原因，向甲方提出停业申请，要求提前终止管理协议，管理协议终止日期申请提前至2018年8月31日。故双方协商确定于2018年8月31日正式解除双方之间关于此形象亭的场地管理协议。第一条约定：乙方必须在2018年8月10日前，一次性支付场地管理费37871.34元，水费37.00元，电费3564.00元(未到结算期的费用，以最终结算单为准)。第二条约定：乙方必须在2018年8月24日前，及时迁离。如届时不迁出的，甲方有权选择强行收回租赁场地，将租赁场地内的所有物品视为废弃物自行处置而无须承担任何责任，或者按照每日1000元的标准收取占用费，该占用费直接冲抵乙方各项押金，冲抵完毕后按照前述方式强行回收。如该形象亭涉及再次经营，需经甲方同意后，另行签订相关协议。第三条约定：乙方必须在2018年8月31日前，自费将场地恢复到标准交付状态或甲方要求的状态，并须经甲方验收合格。如届时未完成，甲方可要求乙方限期整改至甲方要求的合格状态，或选择由甲方代为对租赁场地进行恢复并由乙方承担因恢复而产生的全部费用，在整改期间甲方仍有权按照每日1000元的标准收取占用费。恢复费用及场地占用费可直接冲抵乙方各项押金。第四条约定：因该场地前承租人陈XX己经向甲方申请将其缴纳的未退的押金转让给乙方，其中场地管理押金39168元、公共事业押金1632元、装修押金816元，在乙方按照本协议约定时间缴清全部费用(包括但不限于截至8月30日24时前因相关场地所产生的水费、电费、管理费等所有费用)，且在协议规定时间内迁出，甲方验收确认合格的情况下，无息退还上述押金。第五条约定：本协议自双方签字盖章之日起生效，双方各持一份，具有同等效力，如因履行本协议而产生的争议双方应当协商解决，协商不成的任何一方有权起诉至甲方所在地即苏州市工业园区人民法院，败诉方承担因诉讼产生的诉讼费、律师费、公证费等相关费用。
庭审中，谢XX确认对于上述《时代广场场地活动管理协议解除协议》中记载的结欠的场地管理费、水费及电费予以认可，并进一步确认截至2018年8月15日，场地使用费结欠金额为28273.81元、水电费结欠金额为5626.2元。双方还确认，谢XX在XX公司处还有管理押金39168元，公共事业押金1632，装修押金816元，三项合计为41616元。
另查明：诉讼中，XX公司提交了《关于明确华池街地下通道经营管理主体的请示》、苏州工业园区管理委员会办文单、苏州工业园区翠园路南XX地块的土地证及《公共区域授权委托书》等证据，用于证明其有权将其管理的涉案场地出租给谢XX使用，并收取相关费用。其中，根据上述土地证苏州工业园区翠园路南XX地块的产权人为苏州XX公司，而苏州XX公司又通过《公共区域授权委托书》将相应区域的委托给XX公司予以管理。
还查明：上述《时代广场场地活动管理协议解除协议》签订后，关于涉案场地的交付情况，谢XX陈述：2018年8月15日，XX公司对涉案的场地进行了拉闸关电，且直至诉讼也一直未恢复供电。此外，从2018年8月25日开始，谢XX在涉案场地处设置了围挡并上锁，同时谢XX也对场地进行了加锁。之所以谢XX也加锁是因为从2018年8月15日拉电之后，涉案场地即无法经营。XX公司对此陈述：XX公司确实在2018年8月15日对涉案场地进行了拉闸关电，且未再恢复供电，但XX公司拉闸关店的原因是谢XX一直没有及时支付场地使用费及水电费。此外，我方系在2018年8月28日开始将涉案的租赁场地进行围挡并在围挡上加锁。如要进入涉案租赁场地，需先打开围挡的锁，但是如果谢XX过来正常办理交接手续和恢复场地、搬离物品，XX公司会配合进行开锁。
诉讼中，一审法院释明XX公司、谢XX双方需尽快办理涉案场地的交接手续，后双方予以配合，经XX公司、谢XX确认：2019年1月18日，谢XX将涉案现场的设备及可用物品已经全部搬离。2019年3月5日，谢XX已经将涉案现场恢复原状。
另外，根据XX公司提交的律师费发票等证据，就本案诉讼XX公司支出的律师费金额为6206元。
以上事实有《苏州时代广场场地活动管理协议》、《时代广场场地活动管理协议解除协议》、《关于明确华池街地下通道经营管理主体的请示》、苏州工业园区管理委员会办文单、苏州工业园区翠园路南XX地块的土地证及《公共区域授权委托书》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，XX公司与谢XX就涉案场地签订了《苏州时代广场场地活动管理协议》，再结合XX公司所提交的《关于明确华池街地下通道经营管理主体的请示》、苏州工业园区管理委员会办文单、苏州工业园区翠园路南XX地块的土地证及《公共区域授权委托书》等证据，XX公司有权将涉案场地进行出租，双方签订的上述协议依法成立、有效，双方均应诚实信用地履行各自的合同权利及义务。在合同履行过程中，XX公司、谢XX双方又签订了《时代广场场地活动管理协议解除协议》并以此解除了上述《苏州时代广场场地活动管理协议》，该解除协议为双方真实意思表示且不存在违法情形，故原《苏州时代广场场地活动管理协议》据此解除。
关于XX公司主张的场地使用费28273.81元（截至2018年8月15日）、水电费5626.2元，谢XX对于结欠的金额及对应的时间结点没有异议，一审法院亦予以确认。
关于XX公司主张的违约金37871元，XX公司称该违约金的依据为《苏州时代广场场地活动管理协议》第二十四条。但一审法院认为结合上述第二十四条的内容，该条款中的违约金系指一方违约导致合同解除的违约金，而根据本案事实XX公司、谢XX系通过签订《时代广场场地活动管理协议解除协议》的方式解除涉案合同，即本案所涉合同为协议解除，且在解除协议中并未约定此项违约金，故对于XX公司所主张的该项费用，一审法院不予支持。
关于XX公司主张的场地占有使用费，根据双方陈述，涉案的场地自2018年8月15日即开始被断电，且从八月下旬左右开始又被设置相应的围挡。结合上述情形，虽然谢XX在合同解除后未及时将场地返还给XX公司，并应据此支付相应的占有使用费，但XX公司所采取的断电及设置围挡的行为也客观上导致了场地在使用价值上的折损，因此该场地占有使用费标准亦应相应下调，一审法院结合涉案场地原使用费标准、解除协议中约定的逾期返还的使用费标准及上述场地被断电及设置围挡等情形，酌情认为该使用费按400元/日计算。计算期限，XX公司在庭审中主张自2018年8月16日至2019年1月18日止（计155天），因涉案场地谢XX系2019年1月18日搬离物品并至2019年3月5日恢复原状，XX公司上述主张的期限有相应事实依据，一审法院予以认可。综上，结合XX公司应支付的场地使用费期间及一审法院酌定的使用费计算标准，一审法院酌情认定该项费用为62000元。另又因谢XX在XX公司处有押金共计41616元，该款可用作折抵该欠付的场地占有使用费，折抵后谢XX就该项费用还需支付20384元（62000-41616）。
关于XX公司主张的律师费，双方在《时代广场场地活动管理协议解除协议》中明确约定，如因涉案协议履行导致诉讼，对方律师费用由败诉方一方承担，该条款的实质意思就是由责任一方承担对方的律师费损失，本案中因谢XX未及时履行涉案解除协议遂导致诉讼，其作为责任一方应依据协议约定赔偿XX公司由此支持的律师费损失，因此对于XX公司诉请的律师费6206元，一审法院亦予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、谢XX于判决生效之日起十日内支付苏州XX公司场地使用费28273.81元、水电费5626.2元及律师费损失6206元，三项费用合计为40106.01元；二、谢XX于判决生效之日起十日内支付苏州XX公司占有使用费20384元（已抵扣押金）；三、驳回苏州XX公司的其余诉讼请求。案件受理费1750元，由苏州XX公司负担450元，由谢XX负担1300元。
二审中，当事人未提供新证据。
二审查明的事实与一审查明事实相一致。
本院认为，XX公司与谢XX签订的《时代广场场地活动管理协议解除协议》合法有效，双方应按约履行。谢XX未及时搬离并将涉案场地交还给XX公司，谢XX应参照双方此前签订的场地活动管理协议约定的场地管理费标准支付场地占有使用费。一审法院虑及XX公司于2018年8月15日对涉案场地断电、设置围挡导致场地使用价值折损等因素，对于2018年8月15日之后的场地使用费进行打折处理，符合公平原则，并无不当。
关于律师费，本案双方在《时代广场场地活动管理协议解除协议》中明确约定，如因涉案协议履行导致诉讼，败诉方因承担因诉讼产生的律师费。现XX公司提供了为此次诉讼聘请律师的合同、律师费发票，已形成证据链，证明其因本次诉讼产生的律师费为6206元，一审法院判决谢XX承担该笔费用,依据充分,亦无不当。
综上，谢XX的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费464.75元，由上诉人谢XX负担。
本判决为终审判决。
熊剑伟律师